👩‍⚖️ 세입자 계약갱신요구 거절할 수 있는 9가지 사유! 이럴 때만 거절 가능해요!

새 집주인의 실거주도 거절 사유가 될까? 대법원 판결은?

2023. 1. 31.

👩‍⚖️ 세입자 계약갱신요구 거절할 수 있는 9가지 사유!

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세입자 계약갱신요구 거절할 수 있는 9가지 합법적 사유! 새 집주인의 실거주도 거절 사유가 될까?

이번 글에서는 임대인이 주택임대차보호법에 따라 임차인의 계약갱신요구권 청구를 합법적으로 거절할 수 있는 9가지 사유에 대해 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

얼마 전 대법원에서는 임대차 계약 기간 중에 주택을 매수한 새 집주인의 실거주 사유 역시 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 합법적인 사유라는 취지의 판결을 내놨는데요. 이에 대해서도 함께 설명드리도록 하겠습니다.

1️⃣ 임차인이 2기의 차임액(월세액)에 해당하는 금액에 이르도록 차임(월세)을 연체한 사실이 있는 경우

주택임대차보호법에서는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체했을 경우 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있다고 말하고 있는데요.

기존 계약기간 도중 2기의 차임액에 달하는 금액을 연체했던 이력이 있는 임차인의 경우에는 임대인이 계약갱신요구권 행사도 거절할 수 있습니다.

여기서 말하는 ‘2기의 차임액에 해당하는 금액’이란 말은 월세를 두 달 연속 밀리는 걸 말하는 게 아니라 ‘두 달치 월세에 해당하는 금액을 연체한 경우’를 뜻하고요.

2️⃣ 임대인 본인이나 임대인의 직계존비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우

임대차 계약기간이 끝난 뒤 임대인 본인이나 임대인의 직계존속(부모, 조무모 등), 직계비속(자녀, 손자녀 등)이 해당 주택에 들어와서 2년 이상 살려는 경우에는 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있는데요.

실거주를 이유로 갱신 요구를 거절하기 위해선 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 임차인에게 실거주 사유로 인해 계약을 갱신할 수 없음을 통보해야만 한다는 사실을 꼭 기억하셔야만 합니다.

✅ 새 집주인의 실거주 역시 합법적인 거절 사유라는 취지의 대법원 판결이 나왔습니다.

주택임대차보호법에는 매매계약을 통해 집주인이 달라졌을 경우 새로운 집주인의 실거주가 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있는 사유인지에 대해서는 따로 규정하고 있지 않은데요.

그렇기 때문에 이와 관련해서 그동안 여러 건의 엇갈린 하급심 판결이 나왔었습니다.

그리고 얼마 전 대법원에서 이 같은 논란을 잠재울 수 있을만한 판결을 내놨는데요.

임차인이 먼저 기존 집주인에게 계약갱신요구를 한 상황이라도 법에 따른 계약갱신거절기한(계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전)이 지나지 않았다면 새로운 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다는 내용의 판결이었습니다.

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4월부터 보증금 1000만원 초과 계약은 임차인이 임대인 세금 미납내역 동의없이 확인 가능합니다!

이번 글에서는 오는 4월부터는 주택이든 상가든 상관없이 보증금이 1000만원을 초과하는 임대차(전월세) 계약을 체결할 경우 임차인이 임대인의 동의 없이 임대인의 국세 미납내역을 확인할 수 있게 됐다는 사실에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다.

보증금 기준이 그리 높지 않기 때문에 앞으로는 많은 임대차 계약 과정에서 임차인이 임대인의 국세 체납 내역을 제한 없이 살펴볼 수 있게 됐다고 이해하시면 되는데요.

👉 4월 1일부터 시행됩니다

기획재정부에서는 최근 발표한 <2022년 세제개편 후속 시행령 개정안>을 통해 ‘국세징수법 시행령을 개정해 임차인의 임대인 미납 국세에 대한 열람권을 확대하겠다’는 방침을 밝혔는데요.

개정되는 시행령에 따라 오는 4월 1일부터는 보증금이 1000만원을 초과하는 임대차 계약을 체결한 임차인은 임차개시일(입주일)까지 임대인의 동의 없이도 전국 세무서 어디에서든 임대인의 국세 미납내역을 확인할 수 있게 됩니다.

주거용 건물이든 상가 건물이든 상관없이, 그리고 전세 계약이든 월세 계약이든 상관없이, 보증금 기준만 충족하면 이와 같은 방식으로 임대인에게 밀린 세금이 있는지를 확인할 수 있게 된 것이죠.

4월 1일 이전에 체결한 계약이라고 하더라도 임차 개시일 전이라면 마찬가지로 임대인의 세금 체납 내역을 동의 없이 확인할 수 있고요. 임차인이 임대인의 국세 미납내역을 확인할 경우 임대인은 세무서를 통해 이 같은 열람 사실을 통지받게 됩니다.

👉 기존에는 임대인의 동의가 필요했어요

기존에도 임차인이 임대인의 국세 미납내역을 확인할 수는 있었는데요. 다만 기존에는 임대인이 열람에 동의해야만 임차인이 확인할 수 있었고, 확인할 수 있는 세무서도 건물(주택‧상가) 소재지 관할 세무서로 한정돼 있었습니다.

이번 시행령 개정을 통해 임차인이 임대인의 국세 미납내역을 확인할 수 있는 길이 훨씬 더 넓어졌다고 말할 수 있는데요.

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