😎 주거용 오피스텔 가로막던 모든 규제가 사라졌어요!

면적 상관없이 보일러 난방 가능!

2024. 12. 5.

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주거용 오피스텔 가로막던 모든 규제가 사라졌어요! 면적 상관없이 보일러 난방 가능!

이번 글에서는 앞으로는 어떤 오피스텔이든 면적과 상관없이 보일러를 설치해 바닥난방을 할 수 있게 됐다는 내용에 대해서 설명드릴 텐데요.

발코니 규제에 이어 바닥난방 규제까지 풀리면서 오피스텔의 주거용 사용을 가로막던 모든 규제가 사라지게 됐습니다. 주택 매매·임대시장에서 오피스텔의 경쟁력이 보다 높아졌다고 설명드릴 수 있을 거 같습니다.

지금부터는 오피스텔에 적용되던 어떤 건축법 규제가 어떻게 풀리는지에 대해서 하나씩 설명드리겠습니다.

👉 오피스텔도 면적 상관없이 보일러 설치 가능

기존에는 전용면적이 120㎡를 초과하는 오피스텔의 경우 바닥난방(보일러)을 설치할 수 없었는데요. 국토교통부에서는 이 같은 규제를 해제하는 내용을 담은 ‘오피스텔 건축기준’ 개정안을 11월 26일 행정예고했습니다.

바닥난방 제한 폐지는 올해 말에 개정된 오피스텔 건축기준이 고시된 이후에 건축허가를 받는 오피스텔부터 적용되는데요.

이에 따라 앞으로는 면적과 상관없이 모든 ‘신축’ 오피스텔에 바닥난방을 설치할 수 있게 됩니다. 전용면적이 120㎡인 오피스텔은 전용면적과 발코니 확장 면적을 합한 전용 84㎡ 아파트와 실사용 면적과 비슷한데요.

앞으로 전용 84㎡ 아파트와 크기가 비슷하거나 더 넓은 아파텔(주거용 오피스텔)들이 시장에 새롭게 등장할 수 있게 됐다고 이해하시면 됩니다.

👉 2월에는 발코니 규제도 해제됐어요

정부는 그동안 오피스텔의 주거용 사용을 가로막는 건축법 규제들을 조금씩 순차적으로 풀어왔는데요. 지난 2월에는 오피스텔에 발코니를 설치하는 것을 허용했습니다. 그 이전까지는 오피스텔에 발코니를 마련하는 것을 금지했었죠.

오피스텔은 다른 주택들과는 달리 인동 간격 제한이 없어, 건물 동과 동 사이의 간격이 좁기 때문에 그 이전에는 발코니 설치가 금지됐었는데요. 지난 2월부터는 이 같은 규제가 해제됐습니다.

다만 발코니 설치 자체는 허용했지만 아파트처럼 발코니를 확장해 실내 공간으로 사용하는 것은 여전히 제한돼 있고요.

발코니 규제에 이어 바닥난방 규제까지 해제되면서 오피스텔의 주거용 전환을 가로막던 규제들이 모두 해제됐다는 게 부동산 업계의 평가인데요.

👉 1·2인 가구 증가에 대응하기 위한 목적입니다

이처럼 정부가 규제 해제에 나선 것은 1·2인 가구의 증가, 직주근접 수요의 증가라는 사회적 변화의 흐름에 부합하고, 주택 공급을 증대하기 위해서인데요.

법적으로 업무시설로 분류되는 오피스텔의 경우 아파트 등 다른 주택들과는 달리 업무·상업지구에도 건설할 수 있고, 그렇기 때문에 역세권 등 1·2인 직장인 가구의 거주 선호도가 높은 지역에 들어설 수 있기 때문이죠.

👉 생활형숙박시설의 오피스텔의 전환도 지원합니다

정부가 이번에 행정예고한 ‘오피스텔 건축기준’ 개정안에는 일명 ‘레지던스’로 불리는 생활형 숙박시설을 오피스텔로 용도 변경하는 것을 지원하기 위한 내용들도 담겨있는데요.

개정안에 따라 올해 연말부터는 생활형 숙박시설 일부를 오피스텔로 전환하더라도 별도의 오피스텔 전용 출입구를 설치하지 않아도 됩니다. 생활형 숙박시설의 기존 현관 출입구를 함께 이용할 수 있는 것이죠.

또한 오피스텔로 전환하는 생활형 숙박시설의 전용면적을 산정할 때는 오피스텔처럼 실내 벽체의 안쪽을 기준으로 하는 ‘안목치수’를 적용하지 않도록 했는데요.

벽 두께의 가운데를 기준으로 면적을 산정하는 ‘중심선 치수를 그대로 유지하도록 했습니다.

오피스텔로 전환하더라도 생활형 숙박시설 시절의 전용면적대로 그대로 기재할 수 있는 것이죠.

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법인 임차인 뒀다면 반드시 읽어보세요! 모르면 큰 일 나요! 임대주택 매도 전에 꼭 동의받아야만 해요!

이번 글에서는 법인 임차인을 둔 임대인이 꼭 명심해야만 하는 사항에 대해서 안내해 드리겠습니다. 임차인이 법인일 경우 해당 임대주택을 매도하기 전에 반드시 먼저 동의를 받아야만 하는 이유에 대해서 설명드릴 텐데요.

그러지 않을 경우 정상적으로 매매계약을 잘 체결했다고 하더라도 법인 임차인의 보증금을 집을 판 기존 임대인이 돌려줘야 하는 일이 발생할 수도 있기 때문입니다. 왜 그런지 살펴보겠습니다.

👉 법인은 주택임대차보호법 일부 조항 적용 못 받아요

개인 임차인이 들어와 있는 주택의 경우 해당 임대주택을 매도할 때 임차인에게 동의를 얻지 않더라도 법적으로 큰 문제가 생기지는 않는 편인데요.

그 이유는 매매 계약이 체결됨과 동시에 신규 임대인에게 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 부여되기 때문입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용이 규정돼 있기 때문입니다.

새 집주인이 저절로 새 임대인이 된다는 뜻이죠. 그러니 보증금도 새 임대인이 돌려줘야만 하는 것이고요.

물론 그렇다고 하더라도 임차인이 있는 임대주택이라면 매도 전에 임차인에게 이에 대해서 안내하는 게 혹시 모를 분쟁을 예방하는 데 도움이 되기는 합니다.

👉 법인은 대항력을 못 갖춰요

하지만 법인 임차인의 경우에는 임대주택을 매도하기 전에 임대인이 임차인에게 동의를 구하지 않으면 큰 문제가 발생하게 되는데요. 나중에 매우 큰 문제가 될 수 있습니다.

그 이유는 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용의 주택임대차보호법 조항이 법인 임차인에게는 원칙적으로 적용되지 않기 때문입니다.

이 같은 법 조항을 적용받기 위해서는 임차인이 대항력을 갖고 있어야만 하는데 법인의 경우 임차주택에 주민등록 전입신고를 할 수 없어, 애초에 대항력을 갖지 못 하죠.

👉 동의받고, 따로 특약으로도 써놔야 해요

임대인이 법인이 임차인으로 있는 주택을 매도한 경우에는 ‘임대인의 임대차 보증금 반환채무를 매수인이 면책적으로 인수하였다’는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차 보증금 반환채무는 주택 매도에도 불구하고 소멸하지 않는다는 게 대법원의 지난 판례이고요.

정리해서 말씀드리면 법인 임차인의 동의를 받지 않고 임대주택을 타인에게 매도했을 경우에는 해당 주택이 더 이상 내 집이 아니더라도 법인 임차인에게 보증금을 돌려줄 책임은 기존 임대인에게 있다는 뜻입니다.

주민등록을 할 수 없는 법인 임차인은 개인 임차인과 달리 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵기 때문에 법에서는 이처럼 집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘기고 책임을 면제받으려면 꼭 법인 임차인의 동의를 받도록 규정하고 있는 것이죠.

👉 기존 임대인이 2억원 물어준 사례도 있어요

실제로 최근에도 법인이 임차인으로 있는 주택을 매도했던 기존 임차인이 매도 전에 임차인으로부터 매도에 대한 동의를 받지 않아, 법인 임차인의 보증금 2억원을 물어내야만 하는 일이 발생하기도 했죠.

해당 임대인 입장에서는 법을 몰랐다가 2억원이라는 거액을 날리게 된 것이죠. 해당 임대인은 ‘공인중개사가 해당 내용을 안내해 주지 않았기 때문에~~~~~

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