🕵️‍♂️ 법인 임차인 뒀다면 반드시 읽어보세요! 모르면 큰 일 나요!

임대주택 매도 전에 꼭 동의받아야만 해요!

2024. 12. 1.

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법인 임차인 뒀다면 반드시 읽어보세요! 모르면 큰 일 나요! 임대주택 매도 전에 꼭 동의받아야만 해요!

이번 글에서는 법인 임차인을 둔 임대인이 꼭 명심해야만 하는 사항에 대해서 안내해 드리겠습니다. 임차인이 법인일 경우 해당 임대주택을 매도하기 전에 반드시 먼저 동의를 받아야만 하는 이유에 대해서 설명드릴 텐데요.

그러지 않을 경우 정상적으로 매매계약을 잘 체결했다고 하더라도 법인 임차인의 보증금을 집을 판 기존 임대인이 돌려줘야 하는 일이 발생할 수도 있기 때문입니다. 왜 그런지 살펴보겠습니다.

👉 법인은 주택임대차보호법 일부 조항 적용 못 받아요

개인 임차인이 들어와 있는 주택의 경우 해당 임대주택을 매도할 때 임차인에게 동의를 얻지 않더라도 법적으로 큰 문제가 생기지는 않는 편인데요.

그 이유는 매매 계약이 체결됨과 동시에 신규 임대인에게 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 부여되기 때문입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용이 규정돼 있기 때문입니다.

새 집주인이 저절로 새 임대인이 된다는 뜻이죠. 그러니 보증금도 새 임대인이 돌려줘야만 하는 것이고요.

물론 그렇다고 하더라도 임차인이 있는 임대주택이라면 매도 전에 임차인에게 이에 대해서 안내하는 게 혹시 모를 분쟁을 예방하는 데 도움이 되기는 합니다.

👉 법인은 대항력을 못 갖춰요

하지만 법인 임차인의 경우에는 임대주택을 매도하기 전에 임대인이 임차인에게 동의를 구하지 않으면 큰 문제가 발생하게 되는데요. 나중에 매우 큰 문제가 될 수 있습니다.

그 이유는 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용의 주택임대차보호법 조항이 법인 임차인에게는 원칙적으로 적용되지 않기 때문입니다.

이 같은 법 조항을 적용받기 위해서는 임차인이 대항력을 갖고 있어야만 하는데 법인의 경우 임차주택에 주민등록 전입신고를 할 수 없어, 애초에 대항력을 갖지 못 하죠.

👉 동의받고, 따로 특약으로도 써놔야 해요

임대인이 법인이 임차인으로 있는 주택을 매도한 경우에는 ‘임대인의 임대차 보증금 반환채무를 매수인이 면책적으로 인수하였다’는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차 보증금 반환채무는 주택 매도에도 불구하고 소멸하지 않는다는 게 대법원의 지난 판례이고요.

정리해서 말씀드리면 법인 임차인의 동의를 받지 않고 임대주택을 타인에게 매도했을 경우에는 해당 주택이 더 이상 내 집이 아니더라도 법인 임차인에게 보증금을 돌려줄 책임은 기존 임대인에게 있다는 뜻입니다.

주민등록을 할 수 없는 법인 임차인은 개인 임차인과 달리 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵기 때문에 법에서는 이처럼 집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘기고 책임을 면제받으려면 꼭 법인 임차인의 동의를 받도록 규정하고 있는 것이죠.

👉 기존 임대인이 2억원 물어준 사례도 있어요

실제로 최근에도 법인이 임차인으로 있는 주택을 매도했던 기존 임차인이 매도 전에 임차인으로부터 매도에 대한 동의를 받지 않아, 법인 임차인의 보증금 2억원을 물어내야만 하는 일이 발생하기도 했죠.

해당 임대인 입장에서는 법을 몰랐다가 2억원이라는 거액을 날리게 된 것이죠. 해당 임대인은 ‘공인중개사가 해당 내용을 안내해 주지 않았기 때문에~~~~~

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임대주택 판 뒤에 3년치 종부세에 이자까지 추징당한 이유는? 주임사는 꼭 보세요!

✅ 요건 갖춘 등록임대주택만 종부세 합산배제 적용받을 수 있어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 등록임대주택사업자(일명 주임사)의 종합부동산세 납부와 관련된 이야기를 들려드릴 텐데요.

저희 자리톡 임대인 회원님들의 상당수가 세무서뿐 아니라 시·군·구청에도 별도로 등록한 등록임대주택사업자분들인 만큼 특히나 이번 글에서 다룰 내용을 유의해서 읽어주시길 바라겠습니다.

쉽게 이해하실 수 있게 사례를 들어 설명드리겠습니다.

👉 요건 갖춘 등록임대주택은 종부세에서 합산배제됩니다

A씨는 지난 2020년 9월에 임대 목적으로 부산에 있는 다세대주택(4호실)을 매입했는데요.

1년 뒤인 2021년 9월에 구청과 세무서에 사업자등록을 했습니다. 세무서에만 사업자등록을 했으면 일반 임대인이었겠으나 구청(기초지자체)에도 등록해 등록임대사업자가 된 것이죠.

그리고 2021년~2023년 동안 이 다세대주택 앞으로는 종부세가 부과되지 않았는데요.

‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 △주택수(전국 1호 이상) △공시가격(6억원 이하, 수도권 밖 3억원 이하) △임대기간(10년 이상) △임대료(증가율 5% 이하, 1년 내 재증액 금지) 등 일정 요건을 충족하는 등록임대주택은 종부세 부과 대상 주택에 포함되지 않기 때문입니다.

종부세 부과 대상 주택 수에 포함되지 않는다는 뜻에서 이를 합산배제라고 부르고 있고요.

그리고 올해 초 A씨는 지인으로부터 해당 등록임대주택을 포괄적으로 양도할 수 있다는 이야기를 전해 들은 뒤 이 다세대주택을 매도했는데요.

👉 3년 치 종부세에 이자까지 한꺼번에 추징당한 이유

그런데 얼마 뒤 국세청으로부터 A씨에게 한 통의 고지서가 날아왔습니다. 그동안 합산배제를 적용받아 내지 않았던 2021~2023년 귀속분 종합부동산세와 그동안 내지 않았던 종부세에 대한 이자상당가산액을 한꺼번에 납부하라는 통보였습니다.

이 같은 통보를 받은 A씨는 당황스러웠는데요. 물리적인 주택뿐 아니라 등록임대주택과 관련한 권리와 책임 또한 매수자가 승계하는 방식으로, 주택을 포괄적으로 양도했는데 왜 3년치 종합부동산세에다 그에 대한 이자까지 내야 하는지 잘 이해가 되지 않았죠.

👉 임대의무기간 10년 채워야 해요

이처럼 A씨가 그동안 납부하지 않았던 종부세를 한꺼번에 내게 된 이유는 다음과 같은데요.

등록임대주택에 대해 종합부동산세 합산배제를 적용받기 위해서는 등록임대사업자가 임대주택을 등록한 후 10년이라는 임대의무기간 동안 계속해서 임대해야만 한다는 요건 때문입니다.

만약 이 10년이라는 임대의무기간을 채우지 못할 경우에는 그동안 적용받았던 합산배제가 취소돼 그동안 내지 않았던 종부세를 사후에 납부해야만 하는 것이죠. 그 이자까지 말이죠.

‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록임대주택을 합법적으로, 그리고 포괄적으로 양도한다고 하더라도 임대의무기간은 승계되지 않는데요.

그렇기 때문에 임대의무기간(10년) 중에 등록임대주택을 양도한 A씨에게는 그전에 합산배제를 통해 경감받았던 종부세액과 이자상당가산액이 추징된 것이죠.

👉 등록임대사업자라면 꼼꼼히 확인하세요

세무사 등 세무 전문가들은 A씨처럼 등록임대주택에 대해 합산배제를 적용받고 있는 등록임대사업자라면 주택 매매 전에 종부세법상 임대의무기간 개시일이 언제인지, 임대의무기간이 정확히 몇 년인지를 확인해야 한다고 조언하고 있습니다.

자칫 잘못하면 A씨의 사례처럼 기존에 경감받았던 종부세를 추징당할 수 있기 때문이죠.

“종부세 합산배제를 적용받아왔던 매입 등록임대주택을 10년 이상 임대하도록 한 요건을 채우지 못하고 양도하는 경우에는 경감받은 종부세를 추징합니다”

“합산배제를 적용받는 임대주택을 양도하려 하는 경우 임대의무기간이 지난 후에 양도하거나 아니면 얼마를 종부세로 추징당할지 미리 확인하는 게 중요합니다”

국세청 관계자의 설명인데요.

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