😭 임대주택 판 뒤에 3년치 종부세에 이자까지 추징당한 이유는?

주임사는 꼭 보세요!

2024. 11. 26.

#웹에서 보기

임대주택 판 뒤에 3년치 종부세에 이자까지 추징당한 이유는? 주임사는 꼭 보세요!

✅ 요건 갖춘 등록임대주택만 종부세 합산배제 적용받을 수 있어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 등록임대주택사업자(일명 주임사)의 종합부동산세 납부와 관련된 이야기를 들려드릴 텐데요.

저희 자리톡 임대인 회원님들의 상당수가 세무서뿐 아니라 시·군·구청에도 별도로 등록한 등록임대주택사업자분들인 만큼 특히나 이번 글에서 다룰 내용을 유의해서 읽어주시길 바라겠습니다.

쉽게 이해하실 수 있게 사례를 들어 설명드리겠습니다.

👉 요건 갖춘 등록임대주택은 종부세에서 합산배제됩니다

A씨는 지난 2020년 9월에 임대 목적으로 부산에 있는 다세대주택(4호실)을 매입했는데요.

1년 뒤인 2021년 9월에 구청과 세무서에 사업자등록을 했습니다. 세무서에만 사업자등록을 했으면 일반 임대인이었겠으나 구청(기초지자체)에도 등록해 등록임대사업자가 된 것이죠.

그리고 2021년~2023년 동안 이 다세대주택 앞으로는 종부세가 부과되지 않았는데요.

‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 △주택수(전국 1호 이상) △공시가격(6억원 이하, 수도권 밖 3억원 이하) △임대기간(10년 이상) △임대료(증가율 5% 이하, 1년 내 재증액 금지) 등 일정 요건을 충족하는 등록임대주택은 종부세 부과 대상 주택에 포함되지 않기 때문입니다.

종부세 부과 대상 주택 수에 포함되지 않는다는 뜻에서 이를 합산배제라고 부르고 있고요.

그리고 올해 초 A씨는 지인으로부터 해당 등록임대주택을 포괄적으로 양도할 수 있다는 이야기를 전해 들은 뒤 이 다세대주택을 매도했는데요.

👉 3년 치 종부세에 이자까지 한꺼번에 추징당한 이유

그런데 얼마 뒤 국세청으로부터 A씨에게 한 통의 고지서가 날아왔습니다. 그동안 합산배제를 적용받아 내지 않았던 2021~2023년 귀속분 종합부동산세와 그동안 내지 않았던 종부세에 대한 이자상당가산액을 한꺼번에 납부하라는 통보였습니다.

이 같은 통보를 받은 A씨는 당황스러웠는데요. 물리적인 주택뿐 아니라 등록임대주택과 관련한 권리와 책임 또한 매수자가 승계하는 방식으로, 주택을 포괄적으로 양도했는데 왜 3년치 종합부동산세에다 그에 대한 이자까지 내야 하는지 잘 이해가 되지 않았죠.

👉 임대의무기간 10년 채워야 해요

이처럼 A씨가 그동안 납부하지 않았던 종부세를 한꺼번에 내게 된 이유는 다음과 같은데요.

등록임대주택에 대해 종합부동산세 합산배제를 적용받기 위해서는 등록임대사업자가 임대주택을 등록한 후 10년이라는 임대의무기간 동안 계속해서 임대해야만 한다는 요건 때문입니다.

만약 이 10년이라는 임대의무기간을 채우지 못할 경우에는 그동안 적용받았던 합산배제가 취소돼 그동안 내지 않았던 종부세를 사후에 납부해야만 하는 것이죠. 그 이자까지 말이죠.

‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 등록임대주택을 합법적으로, 그리고 포괄적으로 양도한다고 하더라도 임대의무기간은 승계되지 않는데요.

그렇기 때문에 임대의무기간(10년) 중에 등록임대주택을 양도한 A씨에게는 그전에 합산배제를 통해 경감받았던 종부세액과 이자상당가산액이 추징된 것이죠.

👉 등록임대사업자라면 꼼꼼히 확인하세요

세무사 등 세무 전문가들은 A씨처럼 등록임대주택에 대해 합산배제를 적용받고 있는 등록임대사업자라면 주택 매매 전에 종부세법상 임대의무기간 개시일이 언제인지, 임대의무기간이 정확히 몇 년인지를 확인해야 한다고 조언하고 있습니다.

자칫 잘못하면 A씨의 사례처럼 기존에 경감받았던 종부세를 추징당할 수 있기 때문이죠.

“종부세 합산배제를 적용받아왔던 매입 등록임대주택을 10년 이상 임대하도록 한 요건을 채우지 못하고 양도하는 경우에는 경감받은 종부세를 추징합니다”

“합산배제를 적용받는 임대주택을 양도하려 하는 경우 임대의무기간이 지난 후에 양도하거나 아니면 얼마를 종부세로 추징당할지 미리 확인하는 게 중요합니다”

국세청 관계자의 설명인데요.

계속 읽기 👆

종합소득세 중간예납 12월 2일까지 꼭 납부하세요! 안 그러면 기본 3% 가산세 붙어요!

✅ 전년도 종합소득세의 절반을 11월에 미리 내는 제도입니다

✅ 지난해 종합소득세 100만원 이상 낸 분들이 대상이에요

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 종합소득세 중간예납 고지서를 받은 분이라면 다음달 2일(월)까지 중간예납세액을 꼭 납부해야만 한다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

다른 여러 세금들과 마찬가지로 중간예납세액 역시 기한 안에 납부하지 않으면 다음 날부터 곧바로 기본 3%의 높은 가산세가 부과되기 때문인데요.

이번 글에서는 종합소득세 중간예납 제도란 어떤 제도이고, 어떤 분들이 11월에 중간예납세액을, 얼마만큼 납부해야 하는지에 대해서 설명드리겠습니다.

저희 커뮤니티를 살펴보니 저희 임대인 회원님들 중에서도 상당수가 이번 달에 중간예납 고지서를 받으셨는데요.

올해는 아니더라도 앞으로 임대소득이 늘어나면 11월에 중간예납세액을 내야 하는 일이 발생할 수밖에 없는 만큼 이번 글에서 말씀드릴 내용을 꼼꼼히 확인해주시길 바라겠습니다.

👉 11월에도 종합소득세 내야 하는 이유는?

많은 회원님들께서 이미 알고 계신 것처럼 전년도 종합소득에 대한 소득세, 즉 종합소득세는 매년 5월에 신고‧납부하도록 돼있는데요.

하지만 많은 분들이 매년 11월에도 종합소득세를 납부하고 계시죠. 올해의 경우에는 149만 명의 개인사업자들이 11월에 종합소득세를 납부해야 하고요.

👉 전년도 종합소득세의 절반을 미리 내요

이처럼 종합소득세를 5월뿐 아니라 11월에도 납부해야 하는 건 종합소득세 중간예납 제도 때문인데요.

이 제도는 쉽게 말씀드리면 전년도분 종합소득세의 절반을 매년 11월에 미리 납부하도록 하는 제도입니다. 전년도분 종합소득세로 100만 원 이상을 납부했던 납세자라면 그 절반의 세액을 매년 11월에 중간예납세액으로 고지받아, 납부하도록 돼있습니다.

예를 들어 지난 2023년 귀속분 종합소득세로 1000만 원을 납부했던 납세자라면 그 절반인 500만 원을 2024년 11월에 납부해야만 하는 것이죠.

👉 다음 해 5월 확정신고 때 공제돼요

이렇게 11월에 납부했던 중간예납세액은 다음 해 5월에 하는 종합소득세 확정신고 과정에서 기납부세액으로 공제되고요.

해당 과세연도에 과세되는 전체 종합소득세 금액에서 11월에 미리 납부한 중간예납금액만큼을 차감해주는 것이죠.

예를 들어 2024년 귀속분 종합소득세 전체 금액이 1500만 원으로 확정됐고, 2024년 11월에 500만 원을 중간예납세액으로 납부했던 납세자라면 2025년 5월에 있는 종합소득세 확정신고‧납부 과정에서는 1000만 원(1500만 원 – 500만 원)만 납부하면 됩니다.

지금까지 설명드린 내용을 통해 납세자가 내야 할 것으로 예상되는 종합소득세의 일부를 과세기간 중간에 미리 거둬들이는 제도가 종합소득세 중간예납 제도라는 것을 이해하셨을 텐데요.

👉 전년도 종합소득세가 100만 원 미만이라면 중간예납 없어요

앞서 말씀드렸듯이 전년도분 종합소득세로 100만 원 이상을 납부한 납세자만이 중간예납 납부 대상자가 됩니다. 전년도분 종합소득세로 100만 원 미만을 납부했다면 11월에 중간예납세액을 납부할 필요가 없다는 뜻입니다.

👉 이런 분들은 중간예납 대상에서 제외됩니다

세법에는 중간예납세액을 납부하지 않아도 되는 요건들도 따로 규정돼 있는데요. 다음과 같은 경우에는 중간예납 납부 대상자에서 제외됩니다.

📍 중간예납세액이 50만 원 미만인 경우

: 전년도분 종합소득세로 100만 원 미만을 납부한 경우

📍 이자‧배당‧근로‧연금소득 또는 기타소득만 있는 자

📍 사업소득 중 분리과세 주택임대소득만 있는 자

:주택임대소득의 총수입금액 합계액, 쉽게 말해 주택임대사업의 매출이 연간 2000만 원 이하인 경우에는 납세자가 종합과세와 분리과세 중 자신에게 유리한 과세방식을 선택할 수 있는데요.

이에 대해 분리과세를 선택했고 이외에 다른 사업소득이 없는 경우를 뜻합니다. 📍 저술가, 화가, 배우, 가수 등 자영 예술가 및 직업 운동가

📍 보험 모집인, 납세조합 가입자, 주택조합원 등