🥇 서울시가 임대인 신용점수 공개하는 '클린임대인' 제도 시작합니다!

신용점수(KCB) 891점 이상이고, 주택 권리관계에 문제 없어야 해요!

2024. 6. 24.

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서울시가 임대인 신용점수 공개하는 '클린임대인' 제도 시작합니다! 신용점수(KCB) 891점 이상이고, 주택 권리관계에 문제 없어야 해요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 서울시가 임대주택 매물 광고 과정과 계약 과정에서 임대인의 신용점수를 공개하도록 하는 ‘클린임대인’ 제도를 시행한다는 사실에 대해서 안내해 드릴 텐데요.

신용점수와 주택 권리관계, 세금 완납 등의 요건을 충족하는 임대인들로부터 신청을 받아 이들을 클린임대인으로 선정하고, 클린임대인이 온라인 중개 플랫폼에 내놓은 매물에는 클린주택 마크를 달아 임차인들이 안심하고 계약을 체결할 수 있도록 하겠다는 게 서울시의 계획입니다.

직방과 KB부동산 플랫폼 매물에 이 같은 클린주택 마크가 달리게 되죠.

👉 클린임대인 모집이 시작됐습니다

서울시는 클린주택으로 인증받을 클린임대인을 6월 24일부터 오는 11월 22일까지 모집한다고 최근 발표했는데요.

클린주택은 쉽게 말하면 서울시가 임대주택의 권리관계와 임대인의 신용점수(KCB 기준)를 미리 확인함으로써 임차인이 안심하고 임대차 계약을 체결할 수 있는 주택을 말합니다.

클린임대인이 직방과 KB부동산 플랫폼에 내놓은 임대 매물에는 다른 매물들과는 구별되는 클린주택 마크가 붙는데요.

그런 만큼 클린임대인으로 인증받을 경우 매물이 보다 짧은 시간 안에 세입자를 찾을 가능성이 높아집니다.

서울시가 인증한 전세사기 우려가 없는 주택인만큼 세입자들도 안심하고 계약을 맺을 수 있기 때문이죠.

👉 이 요건들 충족해야 인증 받아요

클린임대인으로 인증받기 위해서는 서울시가 정한 요건을 충족해야만 하는데요. 다음 2가지 요건을 꼭 충족해야만 합니다.

① 3가구 이하의 임대주택을 보유한 임대인으로서 서울 소재 연립·다세대 임차주택의 권리관계가 깨끗해야 합니다. 임차주택 등기권리증에 가압류, 가처분 등이 기재돼 있어서는 안 된다는 뜻입니다.

② 임대인의 KCB신용점수가 891점 이상이어야만 합니다. 이 같은 요건을 충족할 경우 클린임대인으로 선정될 수 있는데요.

인증을 위해서는 임대인이 직접 서울시 종합지원센터를 방문해서 신청하거나 아니면 우편으로 신청해야만 합니다.

👉 이런 서류들도 제출해야 해요

신청을 위해서는 ①등록시간기점 임대인 신용점수(KCB) ②등기부등본(등기권리증) ③ 국세·지방세 납세증명서 ④임대주택의 확정일자 부여현황 ⑤건축물대장 ⑥부동산 소유현황 이렇게 신청을 하면 서울시의 확인 절차를 거친 뒤 클린임대인 인증번호와 등록증을 발급받게 되는데요.

👉 신용점수 2회 이상 공개해야 합니다

클린임대인은 예비 세입자가 매물을 구경할 때와 계약서를 작성할 때, 이렇게 최소 두 차례 이상 자신의 신용정보를 임차인에게 제시해야만 합니다.

서울시가 이 같은 클린임대인 제도를 내놓은 건 전세사기에 대한 우려로 인해 연립·다세대 주택의 역전세난이 심화되고 있다고 판단했기 때문인데요.

연립·다세대 주택에 대한 기피 현상이 심해지면서 임대인은 장기 공실에 시달리고, 임차인은 보금자리를 찾는 데 어려움을 겪고 있다는 분석입니다.

“선량한 임대인과 임차인이 함께 어려움에 직면하는 문제에 주목해, 모두가 안심할 수 있는 임대차 계약문화를 정착하기 위한 첫 시도로서 이번 사업을 추진하게 됐다”는 게 서울시 관계자의 설명입니다.

👉 세입자는 반환보증 꼭 들어야 해요

서울시는 클린주택에 대한 전세보증금 미반환 사고를 예방하기 위한 조치들도 준비했는데요.

클린주택을 대상으로 임차계약을 체결한 임차인은 꼭 전세보증금 반환보증에 가입해야만 합니다. 임차인에 대해서는 ‘전세보증금 반환보증 보증료 지원사업’을 통해 보증료를 지원하고요.

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월세 두달치 이상 밀렸던 세입자는 임대인이 계약갱신 거절할 수 있어요! 합법 거절 사유 9개 있어요!

✅ 밀린 월세 이후 냈더라도 연체 이력 있으면 갱신 거절 가능해요

✅ 집주인과 직계가족의 실거주도 거절 사유입니다

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 ‘월세를 두 달 치 이상 밀린 적이 있는 세입자에 대해서는 임대인이 합법적으로 계약갱신 요구를 거부할 수 있다’는 중요한 사실에 대해서 설명드리겠습니다.

이와 함께 월세든, 전세든 상관없이 임대인이 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절할 수 있는 다른 8가지 사유들에 대해서도 설명드리겠습니다.

월세를 정해진 기일에 꼬박꼬박 납부하는 것은 월세 계약을 체결한 세입자가 지켜야만 하는 가장 중요한 약속인데요.

저희 자리톡 임대인 커뮤니티만 봐도 이 같은 기본적인 약속을 상습적으로 어기는 악성 세입자 때문에 큰 고민이신 임대인 분들이 적지 않은 것 같습니다.

👉 임대차보호법도 이런 세입자는 제외해요

그리고 주택임대차보호법에서는 이처럼 월세를 장기 연체한 이력이 있는 세입자에 한해서는 임대인이 계약갱신청구를 거절할 수 있도록 규정하고 있는데요.

법에서도 월세를 계속해서 미납한 세입자의 계약갱신 요구까지 임대인이 의무적으로 받아들이도록 하는 것은 임대인에게 너무 심한 조치라고 생각하는 것이죠.

그럼 지금부터는 어떤 경우에 주택 임대인이 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지에 대해서 하나씩 살펴볼 텐데요.

그전에 먼저 계약갱신청구권의 기본적인 개념과 사용 요건에 대해서 간단히 살펴보겠습니다.

👉 전세든 월세든 상관없이 갱신 요구할 수 있어요!

계약갱신청구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요. 전세 계약과 월세 계약 모두에 동일하게 적용됩니다.

임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신을 청구할 수 있는데요.

이 기간 안에 임대인에게 ‘2년 더 계약을 갱신해서 살겠다’는 의사를 밝혀야만 계약을 갱신할 수 있습니다.

생각보다 많은 분들이 이 같은 계약갱신청구권에 대해 전세에만 적용되는 제도라고 잘못 알고 계신데요.

앞서 말씀드린 것처럼 세입자는 전세든, 월세든 상관없이 계약갱신청구권을 사용해 계약을 2년 더 갱신할 수 있습니다.

마찬가지로 임대인 역시 다음 9가지 경우에는 전세든, 월세든 상관없이 세입자의 계약갱신청구를 합법적으로 거절할 수 있고요.

🔎 1. 임차인이 2기의 차임액(월세액)에 해당하는 금액에 이르도록 차임(월세)을 연체한 사실이 있는 경우

주택임대차보호법에서는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체했을 경우 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있다고 말하고 있는데요.

계약기간 도중 2기의 차임액에 달하는 금액을 연체했던 이력이 있는 임차인의 경우에는 임대인이 계약갱신요구권 행사도 거절할 수 있습니다.

여기서 말하는 ‘2기의 차임액에 해당하는 금액’이란 말은 월세를 두 달 연속 밀리는 걸 말하는 게 아니라 ‘두 달치 월세에 해당하는 금액을 연체한 경우’를 뜻하고요.

예를 들어 월세가 50만원인 원룸이라고 한다면 밀린 월세의 총합이 100만원이 되는 순간부터 적용된다고 이해하시면 됩니다.

세입자가 이후에 미납했던 월세를 납부했다고 하더라도 일단 임대차 계약기간(보통 2년) 중에 한 번이라도 두 달치 이상의 월세를 미납했던 이력이 있다면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

🔎 2. 임대인 본인이나 임대인의 직계존비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우

임대차 계약기간이 끝난 뒤 임대인 본인이나 임대인의 직계존속(부모, 조무모 등), 직계비속(자녀, 손자녀 등)이 해당 주택에 들어와서 2년 이상 살려는 경우에는 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있는데요.

실거주를 이유로 갱신 요구를 거절하기 위해선 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 직전 계약이 갱신된 계약 기준) 임차인에게 실거주 사유로 인해 계약을 갱신할 수 없음을 통보해야만 한다는 사실을 꼭 기억하셔야만 합니다.

실거주 사유를 제대로 지키지 않았을 경우에 임대인에게 부과되는 불이익에 대해서는 따로 뒤에서 살펴보겠습니다.

🔎 3. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

임차인이 가짜 신분(이름, 주민번호 등)으로 임대차 계약을 맺은 경우, 그리고 주택을 계약서 상에 명시된 본래 용도가 아니라 불법영업장 등으로 사용한 경우가 해당됩니다.

🔎 4. 임대인과 임차인이 서로 합의해 임차인에게 상당한 보상한 제공한 경우

임대인이 임차인과 합의해 이사비 등 소정의 보상을 실제로 제공한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데요.

다만 임차인과의 합의 없이 임대인이 보상 명목으로 일방적으로 금품을 지급하거나, 혹은 보상금을 주기로 합의한 뒤 실제로 제공하지 않은 경우에는 인정받을 수 없습니다.

🔎 5. 임차인이 임대인의 동의 없이 임대차 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

임차인이 임대인의 동의 없이 해당 주택을 전대해 타인(전차인)이 사용하게 함으로써 이익을 거뒀다면 이 역시 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유입니다.

🔎 6. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

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