🙅‍♀️ 월세 두달치 이상 밀렸던 세입자는 계약갱신 거절할 수 있어요!

합법 거절 사유 9개 있어요!

2024. 6. 20.

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월세 두달치 이상 밀렸던 세입자는 임대인이 계약갱신 거절할 수 있어요! 합법 거절 사유 9개 있어요!

✅ 밀린 월세 이후 냈더라도 연체 이력 있으면 갱신 거절 가능해요

✅ 집주인과 직계가족의 실거주도 거절 사유입니다

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 ‘월세를 두 달 치 이상 밀린 적이 있는 세입자에 대해서는 임대인이 합법적으로 계약갱신 요구를 거부할 수 있다’는 중요한 사실에 대해서 설명드리겠습니다.

이와 함께 월세든, 전세든 상관없이 임대인이 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절할 수 있는 다른 8가지 사유들에 대해서도 설명드리겠습니다.

월세를 정해진 기일에 꼬박꼬박 납부하는 것은 월세 계약을 체결한 세입자가 지켜야만 하는 가장 중요한 약속인데요.

저희 자리톡 임대인 커뮤니티만 봐도 이 같은 기본적인 약속을 상습적으로 어기는 악성 세입자 때문에 큰 고민이신 임대인 분들이 적지 않은 것 같습니다.

👉 임대차보호법도 이런 세입자는 제외해요

그리고 주택임대차보호법에서는 이처럼 월세를 장기 연체한 이력이 있는 세입자에 한해서는 임대인이 계약갱신청구를 거절할 수 있도록 규정하고 있는데요.

법에서도 월세를 계속해서 미납한 세입자의 계약갱신 요구까지 임대인이 의무적으로 받아들이도록 하는 것은 임대인에게 너무 심한 조치라고 생각하는 것이죠.

그럼 지금부터는 어떤 경우에 주택 임대인이 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지에 대해서 하나씩 살펴볼 텐데요.

그전에 먼저 계약갱신청구권의 기본적인 개념과 사용 요건에 대해서 간단히 살펴보겠습니다.

👉 전세든 월세든 상관없이 갱신 요구할 수 있어요!

계약갱신청구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요. 전세 계약과 월세 계약 모두에 동일하게 적용됩니다.

임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 계약갱신을 청구할 수 있는데요.

이 기간 안에 임대인에게 ‘2년 더 계약을 갱신해서 살겠다’는 의사를 밝혀야만 계약을 갱신할 수 있습니다.

생각보다 많은 분들이 이 같은 계약갱신청구권에 대해 전세에만 적용되는 제도라고 잘못 알고 계신데요.

앞서 말씀드린 것처럼 세입자는 전세든, 월세든 상관없이 계약갱신청구권을 사용해 계약을 2년 더 갱신할 수 있습니다.

마찬가지로 임대인 역시 다음 9가지 경우에는 전세든, 월세든 상관없이 세입자의 계약갱신청구를 합법적으로 거절할 수 있고요.

🔎 1. 임차인이 2기의 차임액(월세액)에 해당하는 금액에 이르도록 차임(월세)을 연체한 사실이 있는 경우

주택임대차보호법에서는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체했을 경우 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있다고 말하고 있는데요.

계약기간 도중 2기의 차임액에 달하는 금액을 연체했던 이력이 있는 임차인의 경우에는 임대인이 계약갱신요구권 행사도 거절할 수 있습니다.

여기서 말하는 ‘2기의 차임액에 해당하는 금액’이란 말은 월세를 두 달 연속 밀리는 걸 말하는 게 아니라 ‘두 달치 월세에 해당하는 금액을 연체한 경우’를 뜻하고요.

예를 들어 월세가 50만원인 원룸이라고 한다면 밀린 월세의 총합이 100만원이 되는 순간부터 적용된다고 이해하시면 됩니다.

세입자가 이후에 미납했던 월세를 납부했다고 하더라도 일단 임대차 계약기간(보통 2년) 중에 한 번이라도 두 달치 이상의 월세를 미납했던 이력이 있다면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

🔎 2. 임대인 본인이나 임대인의 직계존비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우

임대차 계약기간이 끝난 뒤 임대인 본인이나 임대인의 직계존속(부모, 조무모 등), 직계비속(자녀, 손자녀 등)이 해당 주택에 들어와서 2년 이상 살려는 경우에는 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절할 수 있는데요.

실거주를 이유로 갱신 요구를 거절하기 위해선 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 직전 계약이 갱신된 계약 기준) 임차인에게 실거주 사유로 인해 계약을 갱신할 수 없음을 통보해야만 한다는 사실을 꼭 기억하셔야만 합니다.

실거주 사유를 제대로 지키지 않았을 경우에 임대인에게 부과되는 불이익에 대해서는 따로 뒤에서 살펴보겠습니다.

🔎 3. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

임차인이 가짜 신분(이름, 주민번호 등)으로 임대차 계약을 맺은 경우, 그리고 주택을 계약서 상에 명시된 본래 용도가 아니라 불법영업장 등으로 사용한 경우가 해당됩니다.

🔎 4. 임대인과 임차인이 서로 합의해 임차인에게 상당한 보상한 제공한 경우

임대인이 임차인과 합의해 이사비 등 소정의 보상을 실제로 제공한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데요.

다만 임차인과의 합의 없이 임대인이 보상 명목으로 일방적으로 금품을 지급하거나, 혹은 보상금을 주기로 합의한 뒤 실제로 제공하지 않은 경우에는 인정받을 수 없습니다.

🔎 5. 임차인이 임대인의 동의 없이 임대차 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

임차인이 임대인의 동의 없이 해당 주택을 전대해 타인(전차인)이 사용하게 함으로써 이익을 거뒀다면 이 역시 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유입니다.

🔎 6. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

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재산세·종부세는 '이 날짜' 소유자가 내야 합니다! 집 팔았어도 세금 내야 하는 경우가 생기는 이유

이번 글에서는 주택, 토지 등 부동산에 부과되는 재산세와 종합부동산세는 1년 중 어느 날을 기준으로 과세되는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

이미 많은 회원님들께서 알고 계신 것처럼 재산세는 매년 7·9월에 종합부동산세는 매년 12월에 세금을 내야 하는데요.

저희 자리톡 임대인 회원님들 중에서 분명 부동산을 매각했는데 그 부동산에 대한 재산세, 종합부동산세 고지서가 날아온 당황스러운 경험을 하신 분들이 적지 않으신 거 같습니다.

👉 재산세·종부세는 6월 1일 소유자에게 부과됩니다!

이분들에게 이미 매각한 부동산에 대한 세금 고지서가 날아온 건 이분들이 그해 6월 1일을 기준으로 그 부동산을 소유하고 계셨기 때문입니다.

전국의 주택, 건물, 토지 등 부동산에 대한 보유세(재산세, 종부세)는 매년 6월 1일을 과세기준일로 해서 과세되기 때문이죠.

해당연도 과세기준일인 그해 6월 1일에 부동산을 소유했다면 이후 연말까지 그 부동산을 매도했는지 여부와 상관없이 해당 부동산에 대한 그해분 보유세를 내야만 한다는 뜻입니다.

보유세는 말 그대로 납세자가 소유하고 있는 재산에 부과하는 세금인데요. 많은 분들이 이미 알고 계시다시피 부동산에 대한 보유세는 재산세와 종합부동산세로 나뉘어 과세됩니다.

재산세와 종합부동산세 모두 매년 4월 말 국토교통부가 고시하는 공시가격을 바탕으로 산정된다는 점에서는 같지만 구체적인 과세 대상, 적용 세율, 납부 시기, 부과 주체 등에서는 큰 차이가 납니다.

👉 재산세는 지자체가, 종부세는 국세청이 과세해요

가장 큰 차이는 재산세는 부동산별로 한 건씩 과세하지만, 종합부동산세는 전국에 있는 모든 부동산의 공시가격을 합산한 뒤 이 합계액을 대상으로 세금을 매긴다는 점이죠.

세금을 부과하는 주체도 다른데요. 재산세는 납세자 관할 시‧군‧구에서 부과하는 세금이지만 종합부동산세는 중앙정부, 국세청에서 과세하는 세금입니다.

납부 시기도 다릅니다. 주택에 대한 재산세는 먼저 7월에 절반을 납부한 뒤 9월에 남은 절반을 납부하도록 돼있는데요.

다만 납부해야 하는 재산세가 20만원 이하인 경우에는 7월에 한 번에 내도록 하고 있습니다. 건축물에 대한 재산세는 7월, 토지에 대한 재산세는 9월에 납부해야 하고요.

이와 달리 종합부동산세의 납부 기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지이고요.

👉 팔 때는 6월 1일 이전에, 살 때는 이후에

앞서 말씀드렸듯이 부동산 보유세 과세 대상자는 그해 6월 1일을 기준으로 결정되는데요. 그렇기 때문에 부동산을 파실 거라면 6월 1일 이전에 파시고, 사실 거라면 6월 2일 이후에 사시는 게 절세 측면에서 유리합니다.

특히 종합부동산세 납세 의무가 있는 다주택자분이라면 특히나 과세기준일에 대해 신경 쓰셔야 하는데요.

1세대 1주택자라면 6월 1일 이전에 부동산을 매매하든, 6월 2일 이후에 매매하든 보유세가 그리 크게 차이 나지 않을 수 있지만

다주택자의 경우에는 종합소득세까지 고려하면 부동산 매매일이 6월 1일 이전인지, 6월 2일 이후인지에 따라 부담해야 하는 세금이 적지 않게 차이날 수도 있기 때문입니다.

세법상 부동산의 양도일은 잔금일과 소유권 이전등기 접수일 중 빠른 날로 결정되는데요.

그렇기 때문에 절세를 원한다면 부동산 매매계약을 맺으실 때 양도일을 언제로 할지를 정확하게 명시하셔야만 합니다. 양도일이 과세기준일인 6월 1일 이후일 경우 매도자가 보유세를 내야만 하니까요.

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