🎉 주담대 변동금리 상단, 10개월 만에 5%대로 하락!!

대출금리 더 내려갈까요?

2024. 3. 18.

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주담대 변동금리 상단, 10개월 만에 5%대로 하락!! 대출금리 더 내려갈까요?

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들께 반가운 소식 한 가지를 들려드리겠습니다.

코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 3개월 연속 하락하면서 주택담보대출 변동금리도 함께 낮아지고 있다는 사실에 대해서 설명드릴 텐데요.

5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)이 취급하는 주담대 변동금리가 하단 금리는 3%대에 접어들었고, 상단 금리도 5%대로 떨어졌다는 내용에 대해서 안내해 드리겠습니다. 코픽스란 어떤 지수이기에 코픽스가 오르고, 내림에 따라 주담대 변동금리도 같은 방향으로 달라지는지에 대해서도 쉽게 설명드리겠습니다.

👉 주담대 변동금리 상단이 5%대로 낮아졌어요

주요 시중은행들은 3월 18일 주담대 변동금리를 인하했는데요. NH농협은행은 이날 주담대 변동금리를 0.07%포인트 인하했고, KB국민은행과 우리은행 역시 변동금리를 0.04%포인트 낮췄습니다.

이처럼 금리가 인하되면서 5대 은행의 평균 주담대 변동금리는 연 3.96~5.97%이 됐는데요. 금리 하단은 3%대에 상단은 5%대에 진입했습니다. 5대 은행의 주담대 변동금리 상단이 5%대에 접어든 건 지난해 5월 이후 10개월 만이죠.

지난해 12월(연 6.66%)과 비교하면 3개월 사이에 금리 상단이 0.7%포인트 가까이 하락했습니다.

👉 코픽스가 3개월 연속 하락했어요

이처럼 시중은행들의 주담대 변동금리가 상당폭 떨어진 것은 코픽스가 3개월 연속 하락했기 때문인데요. 은행연합회에 따르면 지난 2월 기준 신규취급액 코픽스는 3.62%로 전월(3.66%) 대비 0.04%포인트 떨어졌습니다.

코픽스가 인하됨과 동시에 주담대 변동금리도 낮아지는 이유는 코픽스가 주담대 변동금리를 결정짓는 준거금리이기 때문인데요. 코픽스는 KB국민‧하나‧신한‧우리‧NH농협은행 등 국내 주요 8개 은행이 자금을 조달하면서 부담하는 금리의 평균치라고 이해하시면 됩니다.

여러 대출 상품들 중에서도 주로 변동금리 주택담보대출, 전세자금대출, 신용대출 등의 금리가 코픽스의 영향을 받아 오르고, 내리게 되고요.

코픽스가 올랐다는 말은 은행들이 돈을 빌리기 위해 이전보다 더 높은 금리를 부담하게 됐다는 뜻이고, 반대로 코픽스가 내렸다는 말은 은행들이 기존보다 더 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있게 됐다는 뜻이죠.

앞서 말씀드렸듯이 코픽스는 최근 세 달 연속 하락했는데요. 은행들이 대출자들에게 빌려줄 돈을 조달하는 과정에서 부담하는 금리가 낮아진 만큼, 대출 금리 역시 하락하게 됐습니다.

👉 예적금 금리 하락하면서 코픽스도 떨어졌어요

그렇다면 최근 3개월 연속으로 코픽스가 낮아진 이유는 무엇일까요? 코픽스의 움직임을 결정짓는 핵심 요인은 은행들의 예·적금 금리인데요. 예‧적금 금리가 코픽스 산출에서 차지하는 비중이 80%에 달하기 때문입니다. 코픽스가 오르고, 내리는데 예‧적금 금리가 미치는 영향력이 80%라는 뜻이죠.

18일 기준 5대 은행의 주요 정기예금(12개월) 상품 최고금리는 연 3.50~3.60%로 두 달 전(3.55~3.70%)과 비교해 상단 금리는 0.10%포인트 하단 금리는 0.05포인트 떨어졌는데요.

미국 중앙은행(Fed)이 머지않은 시기에 기준금리를 인하할 것이라는 기대감이 높아짐에 따라 시장금리가 하락했고, 이에 따라 은행들이 취급하는 예·적금 상품들의 금리 역시 하락하게 됐다는 게 전문가들의 분석입니다.

은행들이 대출 재원을 조달하기 위해, 고객들에게 돈을 빌리기 위해 부담하는 예·적금 금리가 낮아짐에 따라 코픽스도 인하됐고, 코픽스가 떨어짐에 따라 대출금리도 낮아졌다고 쉽게 이해하시면 됩니다.

이처럼 최근엔 세 달 연속 코픽스가 낮아지며 주담대 변동금리 역시 내림세를 보이고 있는데요. 그렇다면 이 같은 금리 하락세는 언제까지, 얼마만큼의 폭으로 이어지게 될까요?

👉 당분간 큰 변동은 없을 것으로 예상돼요

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이런 임대업 비용들만 양도세에서 공제받을 수 있어요! 양도세 공제, 보일러는 공제되고, 도배‧장판은 공제 안 돼요!

✅ 비용 지출했어도 적격증빙자료 없으면 공제 못 받아요

✅ 자본적 지출과 수익적 지출의 개념을 알아야 절세 가능

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 주택 개보수, 인테리어 공사를 위해 지출한 비용 중 주택 매도 시 필요경비로 인정받아 양도소득세에서 공제받을 수 있는, 양도세를 절세할 수 있는 비용의 범위에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

쉽게 말씀드려서 보일러와 새시 교체비용은 필요경비로 인정받아 세금에서 공제받을 수 있지만 도배, 장판, 싱크대 교체비용은 필요경비로 인정받지 못 하는 이유, 똑같이 보일러에 쓴 비용이라고 하더라도 교체비용은 필요경비로 인정되지만 수리비용은 인정되지 않는 이유에 대해서 설명드리도록 할 텐데요.

이번 글에서 설명드릴 자본적 지출과 수익적 지출의 개념에 대해서 이해하신다면 앞으로 개보수, 인테리어 비용을 필요경비로 인정받아 양도세를 줄이는 데 큰 도움이 되실 거라 자신 있게 말씀드립니다.

👉 필요경비를 많이 인정받을수록 양도세가 줄어들어요

먼저 양도소득세 필요경비란 어떤 개념인지, 필요경비를 폭넓게 많이 인정받을수록 내가 내야 하는 양도소득세가 줄어드는 이유에 대해서부터 간단히 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세는 양도차익에 부과되는 세금인데요. 주택 양도차익이란 큰 틀에서 말씀드리면 주택을 팔면서 받은 가격(양도가액)에서 주택을 구입하면서 지불한 가격(취득가액)을 뺀 금액이라고 할 수 있습니다. 사고, 파는 과정을 통해 내가 벌게 되는 돈이 양도차익이라고 이해하시면 큰 무리가 없는데요.

그리고 소득세법에서는 양도차익을 구할 때 양도가액에서 취득가액뿐 아니라 기타 필요경비도 함께 차감하도록 하고 있습니다. 주택의 가치를 높이기 위해 지출한 개보수, 인테리어 비용과 취등록세, 법무사 비용, 중개수수료 등도 주택 거래와 관련해 지출한 비용으로 인정해 양도가액에서 차감하는 방식이죠.

필요경비로 인정받는 비용이 많아질수록 양도차익은 줄어들게 되고 당연히 양도소득세도 줄어들게 됩니다. 필요경비를 최대한 인정받는 게 절세에 중요한 이유죠.

그렇다면 개보수, 인테리어를 위해 지출한 비용 중 어떤 비용을 필요경비로 인정받아 양도소득세에서 공제받을 수 있는 걸까요? 또 어떤 비용은 인정받지 않는 걸까요? 국세청과 세무사 등 전문가들이 설명하는 기준에 따라 정리해봤는데요.

👉 비용 인정

다음과 같은 비용은 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

△ 아파트 베란다 새시비 △ 건물의 난방시설을 교체한 공사비 △ 방 확장 등의 내부시설 개량공사비 △ 보일러 교체비용 △ 자바라 및 방범창 설치비용 △ 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용 △ 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치비

△ 빌딩 등의 피난시설 등의 설치비 △ 주택의 발코니‧새시비 △ 토지 형질 변경 비용 △ 재해 등으로 인하여 건물 등이 멸실 또는 훼손되어 본래 용도로 복구하기 위한 복구비용 △ 기타 개량‧확장‧증설 비용 △ 자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등

👉 비용 불인정

반대로 다음과 같은 항목은 비용을 지출했다고 하더라도 필요경비로 인정받을 수 없습니다.

△ 벽지‧장판 교체비용 △ 싱크대‧주방기구 교체비용 △ 외벽 도색작업 △ 문짝이나 조명 교체비용 △ 보일러 수리비용 △ 옥상 방수 공사비 △ 하수도관 교체비 △ 오수정화조 설비 교체비

△ 타일 및 변기 공사비 △ 파손된 유리 또는 기와의 대체 △ 재해를 입은 자산의 외장 복구 및 도장 △ 유리의 삽입 △ 화장실 공사비 △ 마루 공사비 등

똑같이 건물의 개보수와 인테리어를 위해 지출한 비용인데 왜 어떤 비용은 필요경비로 인정해주고, 왜 어떤 지출은 인정받을 수 없는지 궁금해하실 분들이 많으실 텐데요. 그 이유를 알기 위해서는 법에서 말하는 자본적 지출과 수익적 지출의 개념에 대해서 이해하셔야만 합니다.

👉 자본적 지출만 필요경비로 인정돼요

소득세법에서는 자본적 지출에 해당하는 비용 지출만을 필요경비로 인정해주고 있는데요. 여기서 말하는 자본적 지출이란 ‘자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 등’을 말합니다.

자산 가치의 증가란 말이 핵심이라고 할 수 있는데요. 앞서 설명드린 필요비로 인정받을 수 있는 지출들은 모두 이 같은 자본적 지출로 인정되는 지출이죠.

이와 달리 수익적 지출로 분류되는 지출들은 필요경비로 인정되지 않는데요.

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