👨‍⚖️ 대법 "실거주 사유로 계약갱신 거절할 때는 임대인이 명확하게 입증해야"

임대인에게 불리한 판결 나왔어요!

2024. 1. 2.

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대법원 "실거주 사유로 계약갱신 거절할 때는 실거주 사유 임대인이 명확하게 입증해야", 임대인에게 불리한 판결 나왔어요!

이번 글에서는 최근 대법원이 ‘집주인이 실거주를 사유로 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절하기 위해서는 실거주 의사를 명확하게 입증해야 한다’는 취지의 판결을 내놨다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

임대인 입장에서는 실거주 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거부하기가 보다 까다로워졌다고 말씀드릴 수 있는데요.

👩‍⚖️ “집주인에게 실거주 의사 명확히 입증할 책임 있어”

법조계에 따르면 최근 대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 임대인 A씨가 임차인 B‧C씨 부부를 상대로 제기한 건물 인도 청구소송에서 원고 승소를 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 환송했는데요.

재판부는 이 같은 결정에 대해 “임대인이 실거주를 사유로 세입자의 계약갱신청구권 사용 요구를 거절하려면 A씨가 실거주 의사를 증명해야 하는데 (A씨의 주장이) 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다”며

“이를 충분히 심리하지 않은 원심은 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 판시했습니다.

구체적으로 어떤 사건에 대한 판결이었는지 살펴보도록 할까요?

✅ 이런 사건이었습니다

집주인 A씨는 2019년 1월에 서울 서초구 아파트를 보증금 6억3000만원에 2021년 3월까지 2년 동안 임차인 B·C씨에게 빌려주는 임대차 계약을 체결했는데요.

계약 만료를 3개월 앞둔 2020년 12월에 A씨는 “코로나로 사업이 어려워져 다른 아파트를 팔고 빌려준 아파트에 들어와 살려고 한다”며 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 B‧C 부부에게 통보했습니다.

그러자 세입자는 주택임대차보호법에 규정된 계약갱신청구권을 사용하겠다는 내용증명을 A씨에게 발송했는데요. 이에 A씨는 B‧C를 상대로 집을 비우라는 건물 인도 청구소송을 제기했습니다.

👉 계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요. 세입자는 계약 종료일로부터 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

계약갱신을 요구받은 임대인은 본인과 직계 가족의 실거주 등 법에서 정한 사유가 없는 한 임차인의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 하고요.

👉 임대인이 실거주 대상자에 대해 말을 바꿨어요

소송 과정에서 A씨는 노부모를 해당 주택에 거주하게 할 계획인 만큼 법에서 정한 계약갱신청구권 거절 사유(본인 혹은 직계 존비속의 실거주)에 해당한다고 주장했는데요.

이에 세입자 B‧C 부부는 A씨가 처음에는 다른 직계 가족이 들어와서 산다고 했다가 소송을 제기한 이후에는 노부모가 실거주할 계획이라고 말을 바꿨다며 계약갱신을 부당하게 거절했다고 반박했습니다.

👉 1‧2심에서는 임대인이 승소했어요

1심과 2심의 결과는 A씨의 승리였는데요. 1‧2심 재판부는 "A씨는 적법하게 갱신 거절권을 행사했다는 점이 인정된다"며 "실거주하려는 주체가 변경된다고 하더라도 이 갱신 거절이 돌연 부적법하게 된다고 볼 수 없다"며 A씨 승소로 판결했습니다.

👉 대법원은 다르게 판단했어요

하지만 처음에 말씀드렸듯이 대법원에서는 이 같은 판결이 뒤엎어졌는데요. 대법원은 하급심의 판단이 잘못됐다며 이 사건을 다시 심리하라고 파기 환송 결정을 내렸습니다.

'실제 거주하려는 의사'가 분명히 있다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 입증한다면 계약갱신 거절이 적법하지만 있지만 A씨의 경우 이 같은 입증 기준에 미치지 못 했다는 것이 대법원의 판단이었습니다.

🔎 이 같은 기준으로 입증해야 한다고 판단했어요

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💰 아파트‧오피스텔 세입자 퇴거할 때는 장기수선충당금 돌려줘야 해요!

이번 글에서는 아파트나 오피스텔 등 공동주택에 거주하던 세입자가 퇴거할 때는 그동안 세입자가 납부해온 장기수선충당금을 세입자에게 돌려줘야만 한다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

아파트와 오피스텔 관리사무소에서 관리비에 더해 장기수선충당금까지 청구하는 이유와 이렇게 걷은 돈은 어떻게 사용되는지 등에 대해서도 자세히 설명드리겠습니다.

👉 이런 아파트, 오피스텔에서 의무적으로 부과합니다

공동주택관리법 제29조와 제30조에 따라 △ 300세대 이상의 아파트 △승강기가 설치된 아파트 △ 중앙집중식 난방방식의 아파트의 경우 관리자(관리사무소)는 주택 소유자로부터 일정 금액의 장기수선충당금을 의무적으로 징수해 적립해야만 합니다.

아파트뿐 아니라 일정 조건을 충족하는 주거용 오피스텔도 의무적으로 장기수선충당금을 적립해야 하는데요.

장기수선충당금 적립 대상 오피스텔인지 아닌지는 관리비 고지서에 장기수선충당금 항목이 기재돼 있는지 여부를 확인해 보면 바로 아실 수 있습니다. 관리사무소에 물어보셔도 되고요.

👉 건축물 유지‧보수하는 데 쓰이는 돈이에요

이렇게 적립된 장기수선충당금은 이후 건물 내 주요 시설물을 교체하거나 보수하는 비용으로 쓰이는데요.

예를 들어 승강기를 교체하거나 건물 외벽을 다시 칠하거나, 수도‧배관 시설을 보수하거나, 옥상 방수공사를 하는 데 쓰이게 되죠.

건물은 시간이 지날수록 노화후되고, 이에 따라 여기저기 손 봐야 할 곳도 늘어나기 마련인데요. 공사를 할 때마다 돈을 걷게 되면 소유자들 입장에선 한 번에 목돈이 나가게 되니 매달 조금씩 돈을 모아 수리비용을 미리 마련해두는 제도라고 이해하시면 됩니다.

👉 임대인이 부담해야만 합니다!

앞서 말씀드렸듯이 장기수선충당금은 세입자가 아니라 집주인에게 부과되는 비용입니다. 노후화에 따른 건물 가치 하락을 막기 위해 부과하는 수선비용이니 소유주가 부담하는 게 논리적으로 맞기도 하고요.

법에서도 ‘집주인이 직접 살고 있는 게 아니라 임대차 계약을 맺은 세입자가 거주하고 있더라도 장기수선충당금은 집주인이 부담해야 한다’고 말하고 있죠.

하지만 세입자가 임차해서 거주하고 있는 주택의 경우 일단 먼저 세입자가 집주인을 대신해 장기수선충당금을 납부하는 게 일반적입니다.

대부분의 아파트, 주거용 오피스텔 관리사무소에서 장기수선충당금을 관리비를 청구할 때 함께 청구하고 있기 때문이죠.

장기수선충당금 따로, 관리비 따로 청구하려면 아무래도 번거롭고, 비용을 징수하는 일도 좀 더 어려워질 수 있기 때문에 대부분의 관리사무소에서 이렇게 하고 있습니다.

👉 세입자가 대신 납부한 돈은 퇴거할 때 돌려줘야 해요

그리고 이렇게 세입자가 거주 기간 동안 장기수선충당금을 납부해왔을 경우 임대인에게는 세입자가 퇴거할 때 그동안 세입자가 납부했던 장기수선충당금을 돌려줄 의무가 있습니다.

공동주택관리법 시행령 제31조에도 “공동주택 소유자는 장기수선충당금을 사용자(세입자)가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다”고 그 내용이 명확하게 나와있고요.

보통은 세입자가 퇴거하면서 아파트, 오피스텔 관리사무소에서 자신이 그동안 납부해온 장기수선충당금 내역을 담은 ‘장기수선충당금 납부확인서’를 발급받은 뒤 이 금액만큼을 집주인에게 돌려받는 방식으로 반환이 이뤄지고 있습니다.

지금껏 말씀드렸듯이 세입자가 납부해온 장기수선충당금을 돌려주는 건 임대인의 법적 의무인데요.

그렇기 때문에 집주인이 장기수선충당금을 돌려주지 않을 경우 세입자는 집주인에게 내용증명을 발송해 지급을 독촉하거나, 법원에 지급명령을 신청하거나 아니면 소송을 제기할 수 있습니다.

법적으로 돌려주도록 돼있는 금액인 만큼 계약 종료에 맞춰서 반환하는 게 임대인에게도 더 좋다고 말씀드릴 수 있습니다.

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