😨 이제 갱신계약도 보증금이 공시가격 126% 이하일 때만 반환보증 가입할 수 있어요

전세 갱신계약에 적용되는 반환보증 가입 기준이 강화됐어요!

2024. 1. 7.

😨 이제 갱신계약도 보증금이 공시가격 126% 이하일 때만 반환보증 가입할 수 있어요!

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😨 올해부터는 갱신계약도 보증금이 공시가격 126% 이하일 때만 반환보증 가입할 수 있어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 매우 중요한 사실에 대해서 안내해드릴 텐데요.

바로 올해부터는 연립‧다세대, 단독‧다가구주택의 경우 전세 갱신계약이라고 하더라도 전세보증금이 해당 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 임차인이 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있다는 사실입니다.

지난해까지는 갱신계약의 경우에는 전세보증금이 주택 공시가격의 140% 이하면 반환보증 가입이 가능했지만 올해부터는 이 기준이 신규 계약과 동일한 수준으로 강화됐기 때문이죠.

👉 보증금이 공시가격 126% 이하일 때만 반환보증 가입 가능해요

연립‧다세대, 단독‧다가구‧다중주택의 경우 전세보증금(선순위 채권 포함)이 공시가격(공동주택가격, 개별단독주택가격)의 126% 이하일 때만 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는데요.

그 이유는 이 같은 유형의 주택의 경우 공시가격의 140%가 주택가격으로 산정되고, 여기에 담보인정비율 90%를 곱한 값이 반환보증에 가입할 수 있는 보증금 한도로 결정되기 때문입니다.

공시가격이 1억원인 주택의 경우 전세보증금이 1억2600만원(1억원 × 140% × 90%) 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있는 것인데요.

만약 해당 주택에 근저당 등 다른 선순위 채권이 있을 경우에는 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 공시가격의 126% 이하여야만 합니다.

👉 2023년 5월부터 기준 강화됐어요

2023년 4월까지만 하더라도 반환보증 가입 심사 과정에 적용되는 담보인정비율은 100%였는데요. 공시가격의 140%에 100%의 담보인정비율을 곱했기 때문에 전세보증금이 공시가격의 140% 이하일 경우에는 반환보증에 가입할 수 있었죠.

하지만 2023년 5월부터는 담보인정비율이 기존의 100%에서 90%로 줄어들면서, 연립‧다세대, 단독‧다가구‧다중주택의 경우 보증금이 공시가격의 126% 이내 범위에 있을 때만 반환보증에 가입할 수 있게 됐습니다.

👉 갱신계약에는 유예기간 뒀었어요

그리고 당시 반환보증 가입 요건을 강화하면서 정부에서는 갱신계약에 한해 2023년 12월 31일까지는 종전처럼 보증금이 공시가격의 140% 이하면 반환보증에 가입할 수 있도록 유예기간을 뒀었는데요.

갱신계약에 적용되는 가입 기준까지 일괄적으로 강화할 경우 시장에 나타날 부작용을 예방하기 위한 조치였습니다.

👉 2024년부터는 갱신계약도 공시가격의 126% 이하여야만 돼요

그리고 2024년의 시작과 함께 이 같은 유예기간도 종료됐는데요. 이에 따라 올해부터는 갱신계약이라고 하더라도 전세보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 세입자가 반환보증에 가입할 수 있게 됐습니다.

전세사기에 대한 우려로 세입자들이 연립‧다세대, 단독‧다가구주택을 대상으로 전세 계약을 체결할 때는 반환보증 가입이 가능한 주택들만을 찾고 있다는 점을 고려하면 갱신계약을 체결하기 위해 보증금을 기존보다 내려야 하는 경우가 적지 않게 늘어날 것으로 예상되고 있습니다.

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대법원 "실거주 사유로 계약갱신 거절할 때는 실거주 사유 임대인이 명확하게 입증해야", 임대인에게 불리한 판결 나왔어요!

이번 글에서는 최근 대법원이 ‘집주인이 실거주를 사유로 세입자의 계약갱신청구권 사용을 거절하기 위해서는 실거주 의사를 명확하게 입증해야 한다’는 취지의 판결을 내놨다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

임대인 입장에서는 실거주 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거부하기가 보다 까다로워졌다고 말씀드릴 수 있는데요.

👩‍⚖️ “집주인에게 실거주 의사 명확히 입증할 책임 있어”

법조계에 따르면 최근 대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 임대인 A씨가 임차인 B‧C씨 부부를 상대로 제기한 건물 인도 청구소송에서 원고 승소를 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 환송했는데요.

재판부는 이 같은 결정에 대해 “임대인이 실거주를 사유로 세입자의 계약갱신청구권 사용 요구를 거절하려면 A씨가 실거주 의사를 증명해야 하는데 (A씨의 주장이) 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다”며

“이를 충분히 심리하지 않은 원심은 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 판시했습니다.

구체적으로 어떤 사건에 대한 판결이었는지 살펴보도록 할까요?

✅ 이런 사건이었습니다

집주인 A씨는 2019년 1월에 서울 서초구 아파트를 보증금 6억3000만원에 2021년 3월까지 2년 동안 임차인 B·C씨에게 빌려주는 임대차 계약을 체결했는데요.

계약 만료를 3개월 앞둔 2020년 12월에 A씨는 “코로나로 사업이 어려워져 다른 아파트를 팔고 빌려준 아파트에 들어와 살려고 한다”며 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 B‧C 부부에게 통보했습니다.

그러자 세입자는 주택임대차보호법에 규정된 계약갱신청구권을 사용하겠다는 내용증명을 A씨에게 발송했는데요. 이에 A씨는 B‧C를 상대로 집을 비우라는 건물 인도 청구소송을 제기했습니다.

👉 계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 제도인데요. 세입자는 계약 종료일로부터 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 청구할 수 있습니다.

계약갱신을 요구받은 임대인은 본인과 직계 가족의 실거주 등 법에서 정한 사유가 없는 한 임차인의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 하고요.

👉 임대인이 실거주 대상자에 대해 말을 바꿨어요

소송 과정에서 A씨는 노부모를 해당 주택에 거주하게 할 계획인 만큼 법에서 정한 계약갱신청구권 거절 사유(본인 혹은 직계 존비속의 실거주)에 해당한다고 주장했는데요.

이에 세입자 B‧C 부부는 A씨가 처음에는 다른 직계 가족이 들어와서 산다고 했다가 소송을 제기한 이후에는 노부모가 실거주할 계획이라고 말을 바꿨다며 계약갱신을 부당하게 거절했다고 반박했습니다.

👉 1‧2심에서는 임대인이 승소했어요

1심과 2심의 결과는 A씨의 승리였는데요. 1‧2심 재판부는 "A씨는 적법하게 갱신 거절권을 행사했다는 점이 인정된다"며 "실거주하려는 주체가 변경된다고 하더라도 이 갱신 거절이 돌연 부적법하게 된다고 볼 수 없다"며 A씨 승소로 판결했습니다.

👉 대법원은 다르게 판단했어요

하지만 처음에 말씀드렸듯이 대법원에서는 이 같은 판결이 뒤엎어졌는데요. 대법원은 하급심의 판단이 잘못됐다며 이 사건을 다시 심리하라고 파기 환송 결정을 내렸습니다.

'실제 거주하려는 의사'가 분명히 있다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 입증한다면 계약갱신 거절이 적법하지만 있지만 A씨의 경우 이 같은 입증 기준에 미치지 못 했다는 것이 대법원의 판단이었습니다.

🔎 이 같은 기준으로 입증해야 한다고 판단했어요

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