👨‍🔧 주택 매매 이후 발견한 하자, 누구 책임일까?

매도인에게 '하자담보책임' 있는 4가지 조건

2023. 11. 2.

주택 매매 이후 발견한 하자, 누구 책임일까? 매도인에게 '하자담보책임' 있는 4가지 조건

이번 글에서는 저희 자리톡 회원님들이 큰 관심을 갖고 계신 주제에 대해서 설명드릴 텐데요. 매매 거래가 이뤄진지 얼마 되지 않은 주택에 누수 등 중대한 하자가 있다는 사실을 발견했을 경우 매수인이 매도인에게 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있는 기준에 대해서 설명드리겠습니다.

많은 회원님들께서 “잔금일 이후 6개월 동안에만 매도인에게 손해배상 책임이 있다”고 잘못 알고 계신데요. 이 말이 (실무적으로는 통용되더라도) 법적으로는 틀린 말인 이유에 대해서도 함께 말씀드리겠습니다.

👉 매매 이후에도 매도인에겐 하자담보책임 있어요

먼저 법에 규정된 매도인의 ‘하자담보책임’에 대해서 살펴볼까요? 민법 제580조에서는 중대한 하자의 경우에는 잔금을 치른 이후에도 매도인에게 하자담보책임이 있다고 규정하고 있는데요.

하자담보책임은 매도인이 매수인에 대해서 부담해야 하는 손해배상 책임과 기타 책임을 말합니다.

쉽게 설명드리면 매매한 부동산(아파트, 빌라, 주택, 상가 등)에 누수, 균열, 외관 비틀림‧붕괴 등의 중대한 하자가 있을 경우 매수인이 매도인에게 손해배상을 청구하거나 매매 계약 자체를 해제할 수 있다는 뜻이죠.

다만 매매 계약 체결 이후 중대한 하자를 발견했다고 해도 매수인이 항상 매도인에게 손해배상을 청구하거나 매매 계약을 해제할 수 있는 건 아닙니다.

👉 4가지 조건을 모두 충족해야만 해요

지금부터 말씀드릴 네 가지 조건을 모두 충족해야만 매수인이 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다.

1️⃣ 첫째, 유효하게 성립된 매매 계약이어야만 합니다.

법적으로 문제없이 마무리된 매매 계약에 대해서만 적용된다는 뜻이죠.

2️⃣ 둘째, 매매 계약 시점에 이미 존재하고 있던 하자여야만 합니다.

거래가 모두 마무리된 이후에 새롭게 발생한 하자에 대해서는 매도인에게 책임을 물을 수 없는데요. 계약 체결일과 잔금일 사이의 기간에 이미 존재하던 하자일 경우에만 매도인에게 책임을 물을 수 있다는 게 판례를 통해 확립된 법원의 입장입니다.

또한 계약 시점부터 하자가 있었다는 사실을 증명할 책임은 매수인에게 있습니다. 기존 임차인이나 윗집, 아랫집, 관리사무소 등의 협조를 받아 원래부터 있었던 하자라는 점을 입증할 수 있는 증거자료를 확보해야만 하죠.

3️⃣ 셋째, 매수인이 계약 당시에 하자가 있다는 사실을 알고 있었다면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다.

또한 매수인의 과실로 인해 하자를 파악하지 못하고 넘어갔을 경우에도 매도인에게 책임을 물을 수 없습니다.

여기서 말하는 매수인의 과실이란 계약 당시에 하자 여부를 제대로 살펴보지 않고 대충 넘어가버린 경우를 말합니다. 매수인에게도 하자 여부를 꼼꼼히 확인해야 하는 책임이 있다고 이해하시면 될 거 같습니다.

4️⃣ 넷째, 매수인은 하자가 존재한다는 사실을 발견한 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 손해배상 등을 청구해야 합니다.

하자를 발견한 날로부터 6개월이 지났다면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없다는 뜻인데요.

다만 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 꼭 손해배상 소송을 제기해야만 하는 것은 아닙니다. 전화나 문자, 카카오톡 메시지, 내용증명 등을 통해 매도인에게 손해에 대한 배상을 청구했다는 사실만 증빙할 수 있으면 됩니다.

👉 하자 발견 6개월 이내에 손해배상을 청구해야 합니다

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연말부터 변동금리 대출의 한도가 줄어들어요! 스트레스 DSR이 도입돼요!

이번 글에서는 금융당국이 가계부채를 줄이기 위해 여러 대책들을 집중적으로 내놓을 예정이라는 사실과 연내 도입이 확정된 ‘스트레스 DSR(총부채 원리금 상환비율)’의 정확한 개념에 대해서 안내해드리겠습니다.

스트레스 DSR이 도입되면 변동금리 대출의 대출한도가 줄어드는 이유에 대해서 쉽게 설명드리겠습니다.

👉 가계부채 줄이기 위한 대책들이 준비 중입니다

지난 29일 정부와 대통령실, 여당인 국민의힘의 고위 관계자들은 서울 삼청동 총리공관에 모여 ‘당‧정‧대 고위 협의회’를 개최했는데요. 이날 자리에선 가계부채 증가 속도를 늦추기 위한 다양한 방안들이 논의됐습니다.

김대기 대통령비서실장은 이날 자리에서 “과거 정부에서 유행한 ‘영끌 대출’이라든지 ‘영끌 투자’ 행태는 정말 위험하다”며 “가계부채 위기가 발생하면 1997년 외환위기의 몇십 배 위력이 있을 것”이라고 발언했고요.

👉 스트레스 DSR 연내 도입이 확정됐어요

이날 논의된 여러 대책들 중에서도 연내 도입이 결정된 대표적인 방안은 ‘변동금리 대출에 대한 스트레스 DSR 적용’입니다.

스트레스 DSR은 차주의 DSR을 산정할 때 실제 대출금리에다 가산금리까지 더해 계산하는 방식을 말하는데요.

향후 금리 상승 가능성을 반영한 가산금리까지 더해서 계산하기 때문에 스트레스 DSR을 적용받게 되면 차주가 빌릴 수 있는 대출한도는 줄어들게 됩니다.

👉 가산금리까지 더해서 DSR 산정해요

예를 들어 연 소득이 5000만원인 차주가 연 4.5%의 변동금리로 50년 만기 대출을 받을 경우 현재는 최대 4억원(DSR 40% 기준 적용)까지 대출받을 수 있는데요.

하지만 스트레스 DSR이 도입돼 1%포인트의 가산금리가 적용된다고 가정할 경우에는 같은 조건으로 대출받을 수 있는 대출금의 한도가 3억4000만원으로, 6000만원 줄어들게 됩니다.

👉 변동금리 대출 줄이려는 목적이에요

금융당국이 변동금리 대출에 대해 스트레스 DSR을 적용하는 건 고정금리 대출의 비중을 높이기 위해서인데요.

금리 인상의 위험에 직접적으로 노출되는 변동금리 대출의 비중을 줄이는 대신 고정금리 대출의 비중을 늘림으로써 금리 인상에 따른 가계부채 부실화 리스크를 줄이기 위해서라고 이해하시면 좋을 거 같습니다.

현재로선 연내 도입이 확정된 방안은 스트레스 DSR 적용뿐인데요. 금융당국에선 이외에도 다른 여러 대책들의 도입도 검토하고 있습니다.

👉 DSR, 대출만기 관련 다른 방안들도 논의 중이에요

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