🔎 중개사가 집주인 세금 체납 정보, 선순위 임차인 정보 알리는 게 의무가 됩니다!

12월부터 중개대상물 확인/설명서 양식이 대폭 강화됩니다

2023. 10. 24.

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12월부터 중개사가 집주인 세금 체납 정보, 선순위 임차인 정보 알리는 게 의무가 됩니다!

✅ 중개대상물 확인/설명서 양식이 대폭 강화됩니다

✅ 임대인 세금 체납 정보, 확정일자, 전입세대 의무적으로 설명해야 해요

이번 글에서는 앞으로 공인중개사가 주택 전‧월세 매물을 중개할 때 임차인에게 집주인의 세금(국세‧지방세) 체납 정보와 선순위 임차인 관련 정보 등을 의무적으로 설명해야 한다는 사실에 대해서 설명드리겠습니다.

법에 따라 공인중개사가 이 같은 내용을 임차인에게 안내하지 않거나 부실하게 설명했을 경우 최대 500만원의 과태료가 부과되기 때문인데요.

이에 따라 앞으로는 임대인이 전‧월세 계약 과정에서 제출해야 하는 서류와 챙겨할 일들도 늘어나게 됐습니다.

👉 ‘중개대상물 확인‧설명서’ 양식이 대폭 강화됩니다

국토교통부는 지난 20일에 ‘공인중개사법 시행규칙’ 일부 개정안을 입법예고했는데요. 개정안에는 주택 임대차 계약 과정에서 중개사가 임차인에게 제공해야 하는 ‘중개대상물 확인‧설명서’에 담기는 항목을 추가하고 세분화하는 내용이 담겨 있습니다.

공인중개사가 임차인에게 의무적으로 설명해야 하는 내용이 늘어난다는 뜻이죠.

국토부는 오는 11월 29일까지 개정안에 대한 의견을 수렴한 뒤 연내에 강화된 중개대상물 확인‧설명서 서식을 도입할 방침입니다. 12월부터 법이 강화된다고 알고 계시면 됩니다.

👉 필수 설명사항들이 크게 늘어납니다

개정안이 시행되면 확인‧설명서에 포함되는 항목들이 대거 추가됩니다. △집주인의 국세 및 지방세 체납 정보 △확정일자 부여현황 정보 △전입세대 확인서 제출 여부 △해당 주택의 최우선변제금

△임대보증금 보증 관련 정보 △세분화된 관리비 내역 등도 세입자에게 의무적으로 설명하고, 이에 대해 확인받아야만 하죠.

국토부에서 이번에 이렇게 중개사가 계약 과정에서 임대인에게 의무적으로 설명해야 하는 항목들을 대폭 추가한 것은 전세사기와 보증금 미반환으로 인한 임차인의 피해를 예방하기 위해서인데요.

🔎 국세‧지방세 납세증명서

임대인의 국세 및 지방세 납세증명서를 제출받아 임차인에게 이에 대해 설명하도록 하는 것은 계약 체결 시점에 임대인에게 체납 세금이 있을 경우 세입자가 보증금을 돌려받는 일이 어려워질 수 있기 때문이죠.

혹여나 해당 주택이 경매‧공매에 넘어갈 경우 경‧공매 과정에서 세입자의 보증금보다 체납 세금이 먼저 변제되니까요.

🔎 확정일자, 전입세대

확정일자 부여현황과 전입세대 확인서를 제출받아 설명하도록 하는 것도 마찬가지 이유 때문인데요.

신규 임차인보다 먼저 해당 주택을 대상으로 임대차 계약을 체결해 권리관계가 앞서 있는 선순위 임차인이 있는 경우에도 신규 임차인이 보증금을 돌려받는 일이 어려워질 수 있기 때문입니다.

법에 따라 선순위 임차인의 보증금부터 순서대로 변제되니까요.

🔎 최우선 변제금

최우선 변제금이란 해당 주택이 경‧공매에 넘어갔을 경우 임차인이 다른 선순위 채권에 앞서서 배당받을 수 있는 소액 보증금을 말하는데요.

최우선 변제금의 경우 지역마다 최우선 변제를 적용받을 수 있는(소액 임차인으로 인정받을 수 있는) 전체 보증금의 규모와 변제금 액수가 다르게 정해져 있습니다. 그렇기에 이에 대해서도 공인중개사의 정확한 설명이 필요하다는 게 국토부의 판단입니다.

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임차인이 점유 중인 상가 비밀번호 바꾼 임대인에게 벌금형 선고됐어요!

이번 글에서는 임차인이 점유 중인 상가의 비밀번호를 임대인이 무단 변경할 경우 ‘건조물 침입‧권리 행사 방해 혐의’로 형사 처벌받을 수 있다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다. 최근 대구지법에서 이 같은 내용의 판결이 이뤄졌기 때문인데요.

계약기간이 종료됐다고 하더라도 임대인이 임차인이 점유 중인 상가‧주택에 함부로 들어가거나 비밀번호를 임의로 바꾸는 일은 법으로 금지돼 있는데요.

저희 자리톡 임대인 회원님들께서는 이번 글에서 말씀드릴 사례를 잘 참고하셔서 벌금형 등 불미스러운 일에 휘말리는 일이 없으시길 바라겠습니다.

👉 비밀번호 임의로 바꾼 임대인에게 벌금 50만원 선고됐어요

대구지법 형사 2단독 재판부는 최근 건조물 침입·권리 행사 방해 혐의로 기소된 상가 임대인 A씨에게 벌금 50만원을 선고했는데요.

A씨는 지난해 12월 임차인 B씨가 점유한 상가 내부에 무단으로 침입한 뒤 출입문 비밀번호를 임의로 변경한 혐의로 재판에 기소됐습니다.

A씨와 B씨는 상가 임대차 계약기간이 만료된 이후에도 상가 내부 시설물의 원상회복과 보증금 반환 문제로 분쟁을 벌여왔는데요.

상가 내부 시설물이 충분히 원상복구되지 않았다고 판단한 A씨는 B씨에게 “상가 내부를 계약 직전 상태로 돌려놓지 않으면 보증금을 반환할 수 없다”고 통보했습니다.

이에 대해 B씨는 “상가를 원상회복해야 하는 의무도 벗고, 보증금은 계약기간이 끝났으니 돌려줘야 한다”고 맞섰고요.

👉 임대인이 보증금 돌려주지 않자 임차인은 점유 상태 유지했어요

다툼이 격화되면서 A씨는 계약기간이 만료됐음에도 불구하고 B씨에게 보증금 1000만원을 돌려주지 않았는데요. 이에 맞서 B씨는 해당 상가 내부에 짐을 일부 남겨두는 방식으로 해당 상가에 대한 점유를 유지했습니다.

그리고 A씨는 지난해 12월 해당 상가에 들어가 비밀번호를 변경하는 방법으로 B씨가 상가에 출입하지 못 하도록 막았는데요. 법원은 이 같은 A씨의 행동에 대해 벌금 50만원을 선고했습니다.

A씨와 B씨 간의 임대차 계약기간이 만료된 점은 인정되지만 A씨가 B씨에게 보증금을 반환하지 않았으며,

B씨 역시 A씨에게 상가를 인도하겠다는 명시적 의사를 나타내지 않았고 또한 짐을 일부 남겨두었던 점 등을 고려하면 당시 해당 상가를 B씨가 점유 중인 것으로 봐야 한다는 게 재판부의 설명입니다.

재판부는 판결문에서 “A씨는 B씨가 점유 중인 건물에 침입했고 B씨의 권리 행사를 방해했음에도 범행을 인정하지 않고 반성하지 않은 만큼 벌금형 처벌이 필요하다”고 설명했고요.

👉 세입자가 점유 중인 상가‧주택에 함부로 들어가면 처벌받아요

이번 사례에서도 살펴볼 수 있는 것처럼 아무리 본인 소유 건물이라고 하더라도 임대인이 세입자가 점유 중인 상가‧주택에 함부로 들어가거나 비밀번호를 무단으로 바꿀 경우 형사 처벌을 받을 수 있는데요.

세입자가 몇 달 넘게 월세를 밀렸거나, 계약 기간이 끝났음에도 집을 비워주지 않는 상황이라고 하더라도 임대인이 세입자의 동의 없이 해당 임대주택에 들어갔다가는 주거침입죄로 처벌받을 수 있습니다.

법에서는 세입자에게 적법한 거주 권리가 있는지를 따지기 이전에 ‘사실상 주거의 자유와 평온’을 누릴 권리를 먼저 고려하기 때문입니다.

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