📜 이런 특약들은 계약서에 적어도 아무런 효력 없어요!

법에서 정한 것보다 세입자에게 불리한 조항은 모두 무효입니다!

2023. 9. 17.

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📜 이런 특약들은 계약서에 적어도 아무런 효력 없어요! 법에서 정한 것보다 세입자에게 불리한 조항은 모두 무효입니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 지난번 글에서는 계약서에 적어두면 임대인에게 큰 도움이 되는 대표적인 특약들에 대해서 알아봤는데요.

✅ 계약서에 적어두면 임대인에게 큰 도움 되는 대표 특약들

이어서 이번 글에서는 계약서에 아무리 꼼꼼히 적어두더라도 어떠한 법적 효력도 없는 대표적인 특약들에 대해서 설명드리겠습니다.

임대인과 임차인이 서로 합의해서 계약서에 기재한 특약이라고 하더라도 법에서 보장하고 있는 임차인의 권리를 침해하는 내용일 경우에는 그 효력을 인정받지 못 하기 때문인데요.

주택임대차보호법 제10조에는 ‘이 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 규정돼 있습니다. 상가건물 임대차보호법 역시 법으로 정한 것보다 임차인에게 불리하게 적용되는 약정들은 효력이 없다고 말하고 있고요.

👉 편면적 강행규정의 개념을 아셔야 합니다

법률 용어를 사용해 말씀드리자면 이 두 법에 나와있는 조항들은 ‘편면적 강행규정’에 속하는 조항들인데요.

편면적 강행규정이란 계약 당사자 간의 합의 내용(특약)이 상대적인 약자(임차인)에게 유리할 때는 법 규정을 따르지 않아도 그 합의가 유효하지만, 약자에게 불리하게 작용할 때는 당사자 간의 합의 내용은 무효가 되고 대신 법에서 규정한 내용이 자동적으로 적용되는 법 조항을 말합니다.

쉽게 말씀드려 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에서 정한 것보다 임차인에게 유리하게 작용하는 특약은 언제나 법적 효력이 인정되지만, 법에서 정한 것보다 임차인에게 불리하게 작용하는 조항은 모두 무효가 된다고 이해하시면 됩니다.

그럼 지금부터는 변호사 등 전문가들이 꼽는 대표적으로 효력이 없는 임대차 계약 특약 5가지에 대해서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

✅ 1. ”세입자는 1년 뒤 퇴거한다"

임대차 계약서에 계약 기간을 1년으로 적어놓거나 특약에 ‘세입자는 1년 뒤 퇴거한다’고 써놓았다고 하더라도 이 조항은 법적 효력이 없는데요.

주택임대차보호법에서 보장하는 임차인의 거주기간이 2년이기 때문이죠. 계약기간을 2년 미만으로 정했거나 계약서에 계약기간을 적어놓지 않았더라도 법에서는 세입자가 2년 동안 해당 주택에 거주할 권리가 있다고 말하고 있습니다.

임차인이 1회에 한해 2년 동안의 계약갱신을 요구할 수 있는 계약갱신요구권까지 감안하면 사실상 4년 동안 거주할 수 있는 권리를 보장하고 있는 것이죠. 그렇기 때문에 임대인은 세입자에게 1년만 거주하고 퇴거하라고 요구할 수 없는데요.

반면 세입자는 계약기간이 1년으로 돼 있다면 본인의 선택에 따라 1년만 살고 나갈 수 있습니다.

✅ 2. "세입자는 계약갱신요구권 행사를 포기한다"

계약갱신요구권은 주택임대차법에 규정된 세입자의 권리인데요. 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 권리죠.

임차인에게 계약갱신을 요구받은 임대인은 본인의 실거주 등 법에서 정한 사유가 없는 한 임차인의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 하는데요.

계약서를 작성하며 계약갱신요구건을 미행사하겠다는 특약을 작성했다고 하더라도 이 같은 특약은 무효가 됩니다.

✅ 3. "보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 임대인의 판단대로 올린다", “임차인은 임대인의 월세 인상에 이의를 제기할 수 없다”

이런 특약 역시 법적으로 효력이 없는데요. 주택임대차보호법에 따라 임대인은 임차인의 동의를 얻었을 때만 차임(월세)과 보증금을 인상할 수 있고, 또 인상폭도 이전 금액의 5%를 초과할 수 없습니다.

만약 세입자가 임대료 인상에 동의하지 않을 경우 집주인은 경제사정 변동 등의 사유로 임대료를 올리는 게 합당하다는 사실을 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 절차와 법원 소송을 통해서 판단받아야만 합니다.

이와 달리 계약기간 동안 ‘임대료를 올리지 않는다’는 특약, 법에서 말하는 ‘불증액 특약’은 법적 효력을 갖습니다. 이 같은 특약은 임차인에게 유리하게 작용하는 조항이기 때문이죠.

✅ 4. "세입자가 월세를 연체한 경우 집주인은 세입자의 짐을 처분할 수 있다"

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💰 16일부터 종부세 합산배제 및 과세특례 신고기간이 시작됩니다! 기존 신고 꼭 취소해야만 하는 분들도 있어요!

이번 글에서는 국세청이 ‘2023년 귀속 종합부동산세에 대한 합산배제 및 과세특례 신고‧신청’을 9월 16일부터 10월 4일까지 접수한다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

기존에 합산배제와 과세특례를 신고‧신청했다면 기존 내용이 계속해서 동일하게 적용되는데요. 새롭게 신고‧신청할 내용이 있거나 기존 신고‧신청 내용을 취소‧변경하고 싶으신 분이라면 가급적 이 기간 동안에 신고‧신청을 하시는 게 좋습니다.

👉 합산배제? 과세특례?

합산배제는 법에서 정한 요건을 충족하는 주택을 종합부동산세 과세 대상에서 제외하는 것을 말합니다.

과세특례는 부부 공동명의 주택, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 소유자에게 1세대 1주택자에게 적용되는 계산방식으로 종부세를 과세하는 것을 말하고요.

👉 올해는 종부세법 많이 달라져서 더 신경 써야 해요

올해의 경우 개인과 1세대 1주택자에게 적용되는 기본공제금액이 상향되는 등 지난해와는 종부세 법령‧규정이 적지 않게 달라졌는데요.

국세청에서는 “올해는 기본공제금액 상향으로 부부 공동명의 특례를 통해 1세대 1주택자 적용을 받는 것이 오히려 납부세액면에서 불리할 수 있다”고 안내하고 있습니다.

👉 11일에 안내문 발송 시작됐어요

국세청은 9월 11일을 시작으로 종부세 합산배제 대상 주택 소유자, 일시적 2주택자, 기존 과세특례 신청자 등에게 신고‧신청 안내문을 발송했는데요.

모바일 메시지를 통한 발송은 11일에 이뤄졌고, 60세 이상 대상자 등에 대한 우편 발송은 14일에 이뤄질 예정입니다. 앞서 말씀드렸듯이 신고‧신청은 9월 16일부터 10월 4일까지 접수할 예정이고요.

👉 취소신청 안내문도 발송됐어요

특히 이번에는 기존에 부부 공동명의 특례를 신청했으나 올해도 계속 특례를 적용받을 경우 오히려 세금을 더 내야 하는 주택 소유자들을 대상으로 '특례 취소신청 안내문‘도 발송되는데요.

2023년의 경우 개인에게 적용되는 기본공제금액이 기존의 6억원에서 9억원으로 상향됐고, 1세대 1주택자에게 적용되는 기본공제도 기존 11억원에서 12억원으로 상향되는 등 관련 법령이 적지 않게 달라졌기 때문입니다.

그렇기 때문에 기존처럼 부부가 공동명의로 보유한 주택에 대해 1세대 1주택자와 같은 방식으로 세금을 납부할 경우 오히려 세금을 더 내게 되는 경우도 발생하게 되는데요.

주택 소유자가 불필요하게 세금을 더 납부하는 것을 막기 위해 '기존에 신청했던 특례를 취소하라’는 내용의 취소신청 안내문을 발송한다는 게 국세청의 설명입니다.

👉 홈택스, 손택스, 세무서에서 신고‧신청하실 수 있어요

종부세 합산배제 및 과세특례 신고‧신청 역시 다른 세무 업무와 마찬가지로 국세청 홈택스 사이트, 손택스 모바일앱을 통해서 온라인으로 진행하시거나 아니면 세무서를 방문해 처리하실 수 있는데요.

✅ 홈택스에서는 [홈택스 접속 → 로그인 → 국세증명·사업자등록·세금관련 신청/신고 → 종합부동산세 관련 신청/신고 → 각 신고(신청) 메뉴 선택] 순으로 이동해 신고‧신청 절차를 처리하실 수 있습니다.

✅ 부부 공동명의 1주택자 특례를 신청하거나 취소하시려 하실 때는 [홈택스 접속 → 로그인 → (하단) 자주 찾는 메뉴 → 종합부동산세 → 부부 공동명의 1주택자 특례신청] 순으로 이동하셔서 보다 빠르게 신청‧취소하실 수 있고요.

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