👨‍⚖️ 임차인이 동의 없이 전대차 계약 맺었다면 이렇게 하세요!

이럴 때는 임대인이 임대차 계약 해지하지 못해요!

2023. 5. 30.

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임차인이 동의 없이 전대차 계약 맺었다면 이렇게 하세요! 이럴 때는 임대인이 임대차 계약 해지하지 못해요!

이번 글에서는 임차인이 임대인 몰래 임차주택을 돈을 받고 다른 이(전차인)에게 빌려줬을 때(전대했을 때), 이 같은 전대차 계약의 효력은 어떻게 되는지에 대해서 설명드리겠습니다.

임대인의 동의 없이 임차주택을 전대한 임차인에게 임대차 계약 해지를 요구할 수 있는 조건과 전차인이 임대인에게 대항력을 가질 수 있는지 여부에 대해서 말씀드릴 텐데요.

임대차 계약이 종료됐음에도 불구하고 임차주택에서 나가기를 거부하는 전차인을 내보내기 위한 법적 절차 등에 대해서도 함께 살펴보도록 하겠습니다.

전대차 계약의 효력은 임대인이 전대차 계약에 동의했는지, 아니면 임대인 몰래 전대가 이뤄졌는지에 따라 달라지는데요.

👉 임대인이 동의했을 때는 이렇게 됩니다!

임대인이 전대차 계약에 동의했을 경우에는 당연히 전차인에게도 여러 가지 법적 권리가 부여되는데요. 다음과 같은 권리들이죠.

우선 임대차 계약이 기간 만료로 인해 종료된 게 아니라 임대인과 임차인의 합의로 종료됐을 경우 전차인의 권리는 전대차 계약기간 동안 그대로 유지됩니다.

이 경우 전차인은 임차인(전대인)과 약정한 전대차 계약 기간 동안 전대차 계약을 계속해서 유지할 것을 것을 임대인과 임차인에게 요구할 수 있습니다.

또한 임대차 계약이 임대인의 해지 통고로써 종료됐을 경우 임대인이 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 임차인에게 해지를 통고했다는 이유만으로 전차인에게 퇴거를 요구할 수는 없습니다.

전차인이 임대인으로부터 해지 통고를 받았다고 하더라도 통고일로부터 6개월이 지나야만 해지의 효력이 생기고요.

👉 동의하지 않았을 때는 임대차 계약 해지할 수 있어요

그렇다면 임대인의 동의 없이 이뤄진 전대차 계약의 경우에는 어떨까요? 아무래도 이 경우에는 전차인이 주장할 수 있는 권리도 적을 수밖에 없는데요.

임대인의 동의 없이 이뤄진 계약이라고 하더라도 전대차 계약 자체는 임차인(전대인)과 전차인 둘 사이에서는 유효하게 성립됩니다.

하지만 임차인이 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 체결했을 경우 임대인은 민법 629조 1항과 2항에 따라 임대차 계약을 해지할 수 있죠.

민법 629조 1항에선 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다”, 2항에선 “임차인이 전항(1항)의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 말하고 있기 때문이죠.

👉 일부분만 전대했다면 동의 안 했어도, 임대차 계약 해지할 수 없어요

다만 임차주택의 전체 면적이 아니라 일부분만을 전대했을 경우에는 전대를 이유로 임대인이 임대차 계약을 해지할 수는 없습니다.

민법 631조에 “전3조(앞에 3개 조항)의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다”라고 규정돼 있기 때문이죠.

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이제 계약할 때 관리비 세부내역별로 나눠서 기재해야 합니다! 매물 광고할 때도 항목별로 정확히 안내해야 해요!

이번 글에서는 앞으로 전‧월세 계약을 체결할 때는 관리비를 세부내역별로 기재해야 하고, 중개 플랫폼 등 온라인에서 매물을 광고할 때도 세부항목별 관리비를 안내해야 한다는 사실에 대해서 소개해드리겠습니다.

매물의 관리비를 세부항목별로 표시하지 않을 경우 공인중개사에게 최대 500만원의 과태료가 부과될 수 있는 만큼 이 같은 정부 방침은 빠르게 안착될 것으로 예상되는데요.

그런 만큼 저희 자리톡 임대인 회원님들이시라면 이번 글에서 말씀드릴 내용을 미리 잘 알고 계셔야만 합니다.

👉 계약서 작성할 때 관리비를 세부내역별로 기재해야 합니다

지난해 10월 발표된 ‘관리비 개선대책’에 따라 임대차표준계약서에 관리비 금액 기재란이 신설됐는데요.

앞으로는 임대차표준계약서로 계약을 체결할 경우 관리비 총액뿐만 아니라 세부내역별 금액도 함께 기재해야 합니다.

매달 일정한 금액을 납부하는 정액 관리비인 경우에는 그 내역을 △일반관리비 △사용료(전기료, 수도료, 가스사용료, 난방비, 인터넷사용료, TV수신료) △기타관리비로 나눈 뒤 각각의 항목마다 그 금액을 명시해야 합니다.

어떤 요금은 사용료 관리비에 포함되고, 어떤 비용은 세입자가 따로 공급업체에 요금을 지불해야 하는지 등도 표시해야 하고요.

정액 관리비가 아닐 경우에도 관리비 항목과 산정방식을 구체적으로 기재해야 하고요.

👉 중개사협회 표준계약서도 똑같이 바뀝니다

국토부가 배포하는 임대차표준계약서 양식뿐 아니라 공인중개사협회의 표준계약서인 ‘한방계약서’도 이 같은 양식으로 개정되는데요.

👨‍💼 “실제 계약 현장에서는 공인중개사협회의 표준계약서인 ‘한방계약서’가 주로 사용되고 있다는 점을 고려해 한방계약서도 국토부 임대차표준계약서와 동일한 양식으로 개정할 계획”이라는 게 국토부 관계자의 설명입니다.

👉 매물 광고할 때부터 세부내역별로 정확히 안내해야 합니다

계약서 작성 단계뿐 아니라 매물 광고 단계에서도 관리비를 세부내역별로 상세하게 안내해야 하는데요. 임대인이라면 앞으로 중개사무소에 매물을 의뢰할 때부터 관리비 부과 내역을 정확하게 전달해야 한다고 이해하시면 됩니다.

👉 월 10만원 정액 관비리는 세부내역별 안내가 의무화됩니다

국토부 방침에 따라 앞으로 공인중개사가 온라인상에서 전‧월세 매물을 광고할 때는 관리비가 정액 관리비인 경우에는 그 내역을 △일반관리비 △사용료(전기‧수도료, 난방비 등) △기타관리비로 나눠서 안내해야 합니다.

실제 사용량에 따라 부과되는 실비 관리비에 대해서도 안내해야 하고요. 조금 전 말씀드린 임대차표준계약서에 기재되는 양식 그대로 관리비를 안내해야 한다고 이해하시면 좋을 거 같습니다.

특히 월 10만원 이상 정액 관리비에 대해서는 이 같은 세부내역별 안내가 의무화되는데요. 월 10만원 이상 정액 관리비에 대해 세부내역을 안내하지 않을 경우 과태료를 부과하겠다는 뜻입니다.

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