🤔 주택임대소득, 분리과세 선택하면 세금 이렇게 결정됩니다!

주임사인지 일반 임대인인지에 따라 달라져요!

2023. 5. 8.

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주택임대소득, 분리과세 선택하면 세금 이렇게 결정됩니다!

연간 총수입금액(매출)이 2000만원 이하인 주택임대소득에 대해서는 납세자가 종합소득세 신고 과정에서 종합과세와 분리과세 중 자신에게 유리한 과세방식을 선택해 세금을 신고‧납부할 수 있는데요.

이번 글에서는 분리과세를 선택할 경우 어떤 방식으로 세금이 결정되는지에 대해서 설명드리겠습니다.

👉 분리과세 선택하면 14% 세율로 세금 부과돼요

분리과세를 선택하게 되면 주택임대소득을 다른 소득들과 합산하지 않고, 주택임대소득에만 14%(지방소득세 포함 시 15.4%)의 세율을 적용해 세금을 부과하는데요.

분리과세를 선택할 경우 그 세액을 결정하는 계산식은 해당 임대주택이 세무서에만 등록된 일반 임대주택인지, 아니면 세무서와 함께 시‧군‧구에도 등록된 등록임대주택인지에 따라서 상당 부분 달라지게 됩니다.

쉽게 짐작하실 수 있듯이 등록임대주택, 등록임대사업자(일명 주임사)에게 주어지는 세제 혜택이 더 큰 편입니다.

👉 일반 임대인 세금은 이렇게 결정돼요

일반 임대사업자의 경우 월세와 간주임대료를 합한 수입금액의 50%가 사업체의 필요경비로 인정되는데요. 사업체의 소득금액은 수입금액(매출)에서 필요경비(비용)를 차감해서 구하므로 일반 임대사업자라면 수입금액의 50%가 소득금액으로 산정됩니다.

👉 이럴 때는 소득공제가 적용됩니다

그리고 여기서 한 가지 꼭 알고 계셔야 하는 사실이 있는데요. 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 일반 임대사업자에게는 200만원의 소득공제가 적용됩니다.

소득금액에서 200만원을 차감해주는 것이죠. 그렇기 때문에 이런 임대인이라면 [수입금액 – 필요경비 – 200만원] 금액이 과세표준으로 산정되는 것이죠.

이렇게 과세표준을 산정한 뒤에는 여기에 14%의 분리과세 세율을 적용해 소득세를 부과하고 있습니다. 일반 임대사업자의 경우에는 따로 적용되는 세액감면은 없고요.

✅ 일반 임대사업자 분리과세 세액 결정 방식

📍 결정세액 = [수입금액 – 필요경비(수입금액 50%) - 200만원(조건 충족 시)] × 14%

👉 등록임대사업자가 내는 세금은 이렇게 결정돼요

세무서와 함께 시‧군‧구에도 등록한 등록임대사업자에게는 일반 임대사업자보다 더 높은 필요경비율과 더 많은 소득공제가 적용되는데요. 최대 75%의 세액감면도 함께 적용됩니다.

등록임대사업자의 경우에는 월세와 간주임대료를 더한 수입금액의 60%를 필요경비로 인정해주고 있습니다. 그렇기 때문에 등록임대사업자의 소득금액은 수입금액의 40%로 결정되는데요.

👉 주임사는 소득공제도 더 받아요

또한 분리과세를 선택한 등록임대사업자의 다른 종합소득금액이 2000만원 이하일 때는 소득금액에서 400만원을 소득공제해주고 있습니다.

같은 조건의 일반 임대인은 200만원만 공제받을 수 있는데 비해 등록임대사업자에게는 200만원을 더 공제해주는 것이죠.

✅ 등록임대사업자 분리과세 세액 결정 방식

📍 결정세액 = {[수입금액 – 필요경비(수입금액 60%) - 400만원(조건 충족 시)] × 14%} - 세액감면액

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분리과세 안내문 받았다고 무조건 분리과세 하면 절대 안 돼요!! 뭐가 세금 덜 내는지 이렇게 꼭 따져보세요!

이번 글에서는 분리과세를 선택할 수 있는 연간 총수입금액 2000만 원 이하 주택 임대소득이 있는 임대인은 국세청이 신고 내용을 미리 입력해놓은 ‘모두채움 신고서’를 제공받는 사실에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다.

국세청 홈택스 사이트에서 주택임대소득에 대해 종합과세를 선택했을 때와 분리과세를 선택했을 경우에 각각 납부해야 하는 예상세액을 미리 비교해 볼 수 있다는 중요한 사실에 대해서도 안내해드리겠습니다.

👉 총수입금액 2000만원 이하 주택임대소득은 분리과세 선택할 수 있어요

세법에 따라 연간 총수입금액(매출)이 2000만원 이하인 주택임대소득에 대해서는 종합과세와 분리과세 중 납세자가 자신에게 유리한 방식을 선택해 소득세를 납부할 수 있는데요.

분리과세를 선택하게 되면 주택임대소득을 다른 소득들과 합산하지 않고, 주택임대소득에만 15.4%(지방소득세 1.4% 포함)의 세율을 적용해 세금을 부과하고 있죠.

주택임대수입이 2000만원 이하로 판별된 임대인들이 △모두채움(분리과세 주택임대) 유형의 신고 안내문을 전달받는다고 이해하시면 되는데요.

👉 모두채움 신고서는 신고 내용이 미리 다 입력돼 있어요

이 같은 유형의 안내문을 전달받은 임대인은 종합소득세 신고 과정에서 신고 내용이 미리 다 입력돼 있는 모두채움 신고서를 제공받게 됩니다.

모두채움 신고서는 임대사업자가 연간 총수입금액 2000만원 이하 주택임대소득에 대해 분리과세를 신청할 것이라고 가정하고 국세청에서 미리 만들어놓은 신고서인데요.

임대인이 사업장 현황신고 과정에서 신고했던 주택 임대수입에 세법에서 정해놓은 필요경비율과 공제금액 등을 적용해 임대인이 납부해야 하는 세금을 미리 정해놓은 신고서입니다.

👉 분리과세와 종합과세 중에서 뭐가 유리한지 따져보세요

다만 이 같은 모두채움 신고서를 제공받았다고 하더라도 반드시 분리과세를 선택할 필요는 없습니다. 분리과세를 선택하는 게 종합과세를 적용받을 때보다 세금을 덜 낼 수 있을 경우에만 분리과세를 선택해야만 하죠.

👉 홈택스 사이트에서 계산해 볼 수 있어요

홈택스 사이트에 접속해 첫 화면에 있는 [세금종류별 서비스] → [세금모의계산] 메뉴를 선택하신 뒤 화면 하단에 있는 [주택임대소득 종합‧분리과세 세액비교] → [2022년 세액비교] 메뉴를 클릭해주시면 각각의 경우에 부담해야 하는 세금을 비교해 보실 수 있습니다.

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