👮‍♂️ "어째 가격이 이상하더라니..." 정부가 아파트 직거래 집중조사합니다!

가장 많이 적발된 불법은? 2차 타깃은?

2023. 3. 5.

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👮‍♂️ "어째 가격이 이상하더라니..." 정부가 아파트 직거래 집중조사합니다! 가장 많이 적발된 불법은? 2차 타깃은?

이번 글에서는 국토교통부가 아파트 직거래에 대한 강도 높은 기획조사를 대대적으로 진행하고 있다는 사실에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다.

지난해 11월 본격적으로 조사에 착수한 국토부는 최근 1차 조사 결과를 발표했는데요. 1차 조사에서 멈추지 않고 오는 7월까지 고강도 조사를 계속할 계획입니다.

지금부터는 1차 조사에서 적발된 편법·불법 아파트 직거래 유형과 이 같은 행위를 저질렀을 때 받게 되는 처벌, 그리고 2차 조사는 실거래가 띄우기에 초점을 맞춰 진행되고 있다는 사실에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.

👉 지난해 11월 서울 아파트 거래의 30%가 직거래였어요

국토교통부에 따르면 지난해 11월 서울 지역에서 거래된 아파트의 30%는 직거래를 통해 매매가 이뤄졌습니다. 1년 전(9.5%)에 비해 직거래 비중이 20.5%포인트나 증가, 세 배로 늘어난 것이죠.

이처럼 단기간에 직거래 비중이 크게 늘어난 이유로는 몇 가지를 들 수 있는데요. 우선 부동산 시장이 침체기에 접어들며 주택가격이 떨어지자 부동산 중개수수료를 아끼려는 수요가 늘어난 점을 들 수 있습니다.

👉 증여세 안 내기 위한 가족 간 직거래도 늘었어요

또한 집값 하락기를 증여 타이밍으로 삼으려는 수요 역시 직거래 비중 증가에 큰 영향을 미쳤습니다.

일반적으로 최근 3개월 내 거래된 동일 유형 주택의 실거래가에서 해당 주택의 신고가액((국토교통부에 신고한 매매가)을 뺀 금액이 실거래가의 30% 이하 또는 3억원 이하인 경우 가족 등 특수관계인 간의 거래도 정상적인 거래로 인정받을 수 있기 때문이죠.

정상 거래로 인정받으면 증여세를 내지 않아도 되고요.

👉 다운계약서 작성 등의 사례가 가장 많이 적발됐어요

국토교통부는 2021년 1월부터 2022년 8월까지 직거래로 계약이 체결된 아파트 매매거래 중 부정 거래로 의심되는 802건의 계약들에 대해 지난해 11월부터 네 달간 조사했는데요. 얼마 전 이에 대한 조사 결과를 내놨습니다.

조사 결과 모두 276건의 거래가 편법증여, 명의신탁, 업·다운계약서 작성 등 위법 의심거래로 적발됐습니다.

유형별로는 △계약일 거짓신고 △업·다운계약서 작성 유형이 214건으로 가장 많았습니다. 국토교통부에서는 이 같은 결과에 대해서 관할 지자체에 통보했는데요. 위법 행위를 벌인 게 사실로 확정될 경우 취득가액 5% 이내의 금액이 과태료로 부과됩니다.

△편법증여 △특수관계자 차입금 등의 유형은 77건이 적발됐는데요. 해당 거래들은 국세청에 통보했습니다. 국세청에서 탈세 혐의에 대해 추가 조사한 뒤 미납세금과 가산세를 추징할 예정이고요.

👉 실거래가 띄우기에 대한 2차 조사가 들어갑니다

방금 말씀드린 것처럼 국토부에서는 아파트 직거래에 대한 1차 조사를 최근 마무리했는데요. 이번 달부터 시작된 2차 조사에서는 ‘실거래가 띄우기’ 의심 사례를 집중적으로 조사할 계획입니다.

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🕵️‍♀️ 앞으로 반지하주택 신축은 금지되고, 공공기관이 사들이는 물량은 늘어나요!

이번 글에서는 앞으로는 반지하 등 지하주택의 신축은 원칙적으로 금지되고, 기존 반지하주택에 대해서는 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시)공사 등 공공기관이 매입해 공공임대주택으로 활용하는 방안이 보다 폭넓게 실행된다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

지난해 여름의 기록적인 폭우로 저지대에 자리 잡은 반지하주택이 큰 침수 피해를 입자 정부에서는 반년여 간의 연구를 통해 이 같은 정책을 내놓았는데요.

반지하주택 밀집 지역에 대한 정비사업 활성화, 반지하주택 거주민에 대한 공공임대 공급 확대, 이주비 지원 등의 방안도 함께 발표됐습니다.

1️⃣ 반지하 등 지하주택 신축은 금지됩니다

국토부에서는 반지하주택을 재해취약주택으로 분류했는데요. 앞으로 반지하 등 지하주택 신축은 원칙적으로 불허한다는 게 정부의 계획입니다. 주거환경, 안전 등을 고려해 지자체에서 조례로 정하는 경우에 한해서만 예외적으로 신축을 허용할 방침입니다.

지하주택 신축을 제한하기 위해서는 법률 개정이 필요한데요. ‘국회와 적극 협의해 조속히 입법 조치를 완료할 예정’이라는 게 국토부 관계자의 설명입니다.

2️⃣ 기존 반지하주택은 공공기관이 매입해 공공임대주택으로 활용합니다

신축을 금지하는 동시에 기존 반지하주택의 감축을 유도하는 정책도 내놨습니다. 기존 개별 반지하주택 건물에 대해서는 LH, SH공사 등 주거분야 공공기관이 매입해 공공임대주택으로 활용하는 방안을 활성화하겠다는 게 정부의 계획이죠.

반지하주택을 보유하신 임대인분이라면 특히나 관심 있게 지켜보셔야 하는 방안입니다.

공공기관의 매입은 △기축 매입 후 리모델링 △신축 매입약정 방식으로 나눠서 진행되는데요.

기축 매입 후 리모델링은 말 그대로 공공기관에서 민간이 보유하고 있는 반지하주택 건물을 통째로 사들인 뒤 리모델링하는 방식인데요. 지상층은 임대주택으로 활용하고 반지하주택이 있던 지하층은 공동창고 등 커뮤니티 시설로 활용할 방침입니다.

신축 매입약정은 기존 보유자와 ‘반지하주택을 철거하고 신축주택을 지으면 공공기관이 매입하겠다’는 약정을 맺는 방식인데요. 민간사업자가 반지하주택 건물이 있던 자리에 신축한 건물을 공공기관이 매입해 임대주택으로 활용하는 방식입니다.

3️⃣ 반지하주택 밀집지역에 대한 정비사업을 활성화합니다

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