😥 세입자의 갑작스러운 사망, 임대차계약은 이렇게 됩니다!

임대인의 대처법 총정리

2023. 2. 26.

😥 세입자의 갑작스러운 사망, 임대차계약은 이렇게 됩니다! 임대인의 대처법 총정리

임대차계약 도중 세입자가 갑작스럽게 사망하는 일은 흔하지는 않지만 임대인이라면 누구나 언제든 겪을 수 있는 일이기도 한데요. 특히나 최근엔 홀로 생활하는 노령 1인 가구가 늘어나면서 이 같은 일이 예전보다 더 빈번하게 발생하고 있죠.

어떤 사유로든 매일 일정 수의 사람들은 죽음을 맞이하게 되고, 사망자 중에는 임차인이 있을 수밖에 없으니, 이 같은 상황에 처하게 되는 임대인들도 매일 나타날 수밖에 없죠.

이번 글에서는 계약 기간 중간에 임차인이 사망했을 경우의 대처법에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.

👉 주택 임대차계약에만 적용되는 내용입니다

지금부터 말씀드릴 내용은 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택 임대차 계약에만 적용되는 내용들인데요.

주택임대차보호법에서는 주택 임대차계약 도중 임차인이 사망한 경우의 법률 관계와 승계 순위에 대해 따로 다루고 있지만, 상가건물임대차보호법에는 이 같은 규정이 없기 때문이죠.

상가나 사무실 등 주택 외의 임대차계약의 경우 민법의 상속법 규정을 따르셔야만 합니다.

👉 법정 상속인 유무에 따라 상속 기준이 달라져요

크게 사망한 임차인에게 법정 상속인이 없는 경우와 있는 경우로 나눠서 살펴볼 수 있는데요. 여기서 말하는 법정 상속인은 민법에 따른 상속인을 말합니다.

민법에서는 피상속인의 직계비속(자녀, 손자녀 등) > 직계존속(부모, 조부모 등) > 형제자매 > 4촌 이내의 방계혈족 순으로 상속순위를 규정하고 있습니다.

법률상 배우자의 경우에는 피상속인의 직계비속 또 직계존속 상속인이 있는 경우에는 이들과 함께 공동상속인이 되고, 직계비속‧직계존속 상속인이 없는 경우에는 단독으로 상속인이 됩니다.

먼저 법정 상속인이 없는 경우부터 살펴보도록 하겠습니다.

👉 사실혼 배우자도 임차권/보증금 상속받을 수 있어요

법정 상속인이 없는 경우 해당 임차 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 임차권을 승계받게 되는데요.

여기서 말하는 가정공동생활이란 동거를 하면서 함께 생계를 같이 하는 것을 말합니다. 함께 생활하는 사실혼 배우자가 임차권을 승계할 수 있다는 뜻이죠. 원래 사실혼 배우자는 민법에서 규정한 법정 상속인은 아닌데요.

하지만 예외적으로 주택임대차보호법에서는 사실혼 배우자라고 하더라도 임차권을 승계할 수 있도록 규정하고 있습니다.

이처럼 사실혼 배우자라고 하더라도 임차권을 승계했을 경우에는 임대차 계약에 따라 계약 기간 동안 계속해서 해당 임차주택에서 생활할 수 있으며 계약 종료 시 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

만약 상속인이 없는 임차인에게 사실혼 배우자조차 없다고 한다면 임차권을 포함한 임차인의 상속재산은 국가에 귀속됩니다.

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상생임대인, 세입자가 중도 퇴거해도 인정받을 수 있어요!

이번 글에서는 최근 소득세법 시행령이 개정되면서 임차인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됐을 경우에도 임대인이 상생임대인 자격을 인정받을 수 있는 길이 열렸다는 사실에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다.

상생임대인 자격을 인정받기 위한 임대기간 요건 충족 여부를 따질 때 기존 세입자와 신규 세입자의 임대기간을 합산해서 계산하는 특례 조항이 신설됐기 때문인데요.

그럼 먼저 상생임대인 제도란 어떤 제도인지에 대해서부터 살펴보도록 하겠습니다.

👉 직전 계약보다 임대료 5% 이내 인상하면 상생임대인 인정받을 수 있어요

상생임대인은 주택임대사업자 등과는 달리 따로 관공서에 등록을 해서 얻게 되는 자격은 아닌데요. 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 사이에 신규·갱신 임대차계약을 맺으면서 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 임대인이라면 상생임대인의 자격을 얻게 됩니다.

임대료 인상폭뿐 아니라 임대기간 요건도 충족해야만 하는데요. 직전 임대차계약은 최소 1년 6개월 이상, 신규 임대차계약은 최소 2년 이상 유지해야만 상생임대인 자격을 얻게 됩니다.

지난해(2022년) 7월 소득세법 시행령이 개정되면서 이제는 임대개시 시점을 기준으로 다주택자인 임대인도 상생임대인 제도의 혜택을 누릴 수 있게 됐습니다. 주택가격 기준도 없어졌고요.

👉 양도세 비과세 등 2년 거주요건이 면제됩니다

상생임대인으로 인정받게 되면 세제 관련 혜택을 받기 위한 ‘2년 거주요건’이 면제되는데요.

조정대상지역에 있는 상생임대주택의 경우에는 집주인이 2년간 거주하지 않아도 매각 시 양도세가 비과세 됩니다. 매각 시점에서 1세대 1주택자, 2년 이상 보유라는 조건만 충족하면 되죠.

또한 장기임대주택을 보유한 상태에서 거주주택의 양도세 비과세를 적용받기 위한 2년 거주요건도 면제받게 됩니다. 이 같은 거주요건 면제 혜택은 ‘1세대 1주택 장기보유특별공제’에도 동일하게 적용되고요.

👉 중도 퇴거로 인해 인정받기 힘들어지는 사례들이 있었어요

그런데 그동안에는 임차인의 사정으로 인해 임대차계약이 중도에 해지되는 경우 본의 아니게 임대기간 요건을 충족하지 못하게 돼 상생임대인 자격을 얻지 못하는 문제가 적지 않게 발생해왔습니다.

앞서 말씀드렸듯이 상생임대인 자격을 얻기 위해서는 직전 임대차계약은 1년 6개월 이상, 신규 임대차계약은 2년 이상 계약을 유지해야 하는데요.

임차인이 본인 사정으로 인해 이 같은 계약기간을 채우지 못하고 중간에 나갔다고 하더라도 임대인은 상생임대인으로 인정받을 수가 없었죠.

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