안녕하세요. 자리톡 매거진입니다.

오늘 설명해 드릴 내용은 앞으로는 주택 양도소득세 장기보유특별공제가 ‘장기거주 소득공제’로 개편되며, 이에 따라 앞으로는 주택을 오래 보유했다는 이유로는 소득공제를 받을 수 없고, 실제로 거주를 해야만 소득공제를 받을 수 있다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

또한 실거주를 통해 받을 수 있는 소득공제에도 공제 한도가 신설된다는 점에 대해서도 안내해 드리겠습니다.

이 같은 개편은 내년까지는 1년 유예된 후 2028년부터 본격 시행될 예정인데요. 그렇기에 내년까지 양도세 장특공제 혜택 적용의 막차를 타기 위한 매물이 적지 않게 등장할 수 있다는 예상도 나오고 있습니다.

2026년 세제개편안에 따라 현재 운영되고 있는 양도소득세 장기보유특별공제는 앞으로 ‘주택’과 ‘주택 외’ 자산 유형으로 적용 대상이 이원화돼, 각각 달라진 새 이름으로 운영되는데요.

‘주택 외’ 자산 그러니까 토지 등에 대해서는 ‘장기보유 소득공제’라는 이름의 공제 제도가 적용됩니다.

‘주택’에 대해서는 ‘장기거주 소득공제’라는 새로운 이름의 공제 제도가 적용되는데요.

이름에서도 알 수 있듯이 이 제도는 오직 실거주에 대해서만 소득공제 혜택을 적용하는 제도입니다. ‘실거주자 중심으로 부동산 시장을 조성하기 위해 현재의 보유공제를 거주공제를 전환했다’는 게 정부 관계자의 설명이죠.

현재 운영되고 있는 장특공제는 거주 기간과 보유기간에 동일한 공제율을 적용하고 있는데요. 양도가액 12억원 초과분에 대해 소득공제가 적용됩니다.

1세대 1주택자의 경우에는 거주에 연 4%, 보유에 연 4%씩의 공제율을 적용해, 최장 10년 동안 거주 40%, 보유 40%를 더해, 최대 80%를 소득공제해 주죠.

그리고 이 같은 방식은 내년까지만 적용되는데요.

2028년부터는 달라진 장기거주 소득공제 제도가 적용됩니다. 1세대 1주택자의 경우에는 2028년부터는 거주에 연 6%, 보유에 연 2%씩, 최장 10년 동안, 최대 80%의 소득공제를 적용받을 수 있습니다.

제도가 본격 시행되는 2029년부터는 보유기간에 적용되는 공제 혜택은 완전히 사라지는데요. 2029년부터는 거주에 연 8%씩, 최장 10년 동안, 최대 80%의 소득공제가 적용됩니다.

매우 중요하게 달라진 점이 한 가지 더 있는데요. 바로 2028년부터는 이 같은 소득공제에 한도도 신설된다는 사실입니다.

2028년부터는 장기거주 소득공제를 통해 적용받을 수 있는 공제의 한도가 20억원으로 제한되고요. 2029년부터는 공제 한도가 10억원으로 줄어듭니다.

초고가 주택에 대해서도 한도 없이 소득공제가 무제한으로 적용되다 보니 수십억원의 시세차익에 대해서도 매우 낮은 수준의 실효세율이 적용된다는 비판을 반영한 조치라고 이해할 수 있습니다.

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