💸 대통령이 '다주택자 양도세 중과 유예 연장 없다'고 못 박았어요!

✅ 서울, 경기 12개 지역 집 팔 때 다주택자는 양도세 20·30%p 더 내요!

2026. 1. 25.

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💸 대통령이 '다주택자 양도세 중과 유예 연장 없다'고 못 박았어요! 5월 10일부터 전면 시행돼요!

✅ 서울, 경기 12개 지역 집 팔 때 다주택자는 양도세 20·30%p 더 내요!

✅ 5월 9일까지 '체결'된 계약은 중과 유에될 전망입니다!

✅ 장기보유특별공제 개편도 대통령이 시사했어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 오는 5월 9일 만료가 예정돼 있는 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예 조치’가 재연장 없이 그대로 종료될 전망이라는 점에 대해서 설명해 드리겠습니다.

이재명 대통령이 직접 나서 “(다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를) 재연장하도록 법을 또 개정할 것이라고 생각한다면 오산”이라고 밝혔기 때문인데요.

이와 함께 이재명 대통령은 “다주택은 물론 비거주 1주택이더라도 주거 목적이 아닌 투자·투기용이라면 장기간 보유했다는 이유로 세금을 깎아주는 건 이상해 보인다”고 발언하며 ‘장기보유특별공제’ 등 부동산 세제 개편에 나서겠다는 뜻도 비쳤습니다.

👉 대통령이 직접 ‘연장 없다’고 못 박았어요

이재명 대통령은 최근 며칠 사이에 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 종료시키겠다는 방침을 여러 차례에 걸쳐 밝혔는데요.

우선 지난 1월 23일에는 공식 엑스(X·옛 트위터) 계정을 통해 “이번 5월 9일이 만기인 다주택자 양도세 면제 연장은 전혀 고려하지 않고 있다”고 밝혔습니다.

이어 이틀 뒤인 1월 25일에도 이를 재차 강조했는데요. 공식 X 계정을 통해 다음과 같이 발언했죠.

“다주택자 양도세 중과 유예의 2026년 5월 9일 종료는, 2025년 2월에 이미 정해진 것이었습니다”

“재연장하는 법 개정을 또 하겠지라고 생각했다면 오산입니다. 비정상으로 인한 불공정한 혜택은 힘들더라도 반드시 없애야 합니다”

“비정상적인 버티기가 이익이 되어서는 안 됩니다. 버티는 이익이 버티는 비용보다 크게 해서는 안 되겠지요? 비정상을 정상화시킬 수단 방법은 얼마든지 있습니다”

(이재명 대통령)

👉 조정대상지역 다주택자에게 양도세 20·30% 중과합니다

다주택자 양도소득세 중과 조치는 이름 그대로 주택을 2채 이상 보유하고 있는 다주택자에게 과세되는 양도소득세 세율을 일반적인 세율보다 더 높이 책정하는 제도를 말하는데요.

조금 더 자세히 말씀드리면 다음과 같은 방식으로 중과가 이뤄집니다.

2주택 이상을 보유한 다주택자가 주택을 양도하는 경우 원칙적으로는 일반 누진세율을 적용하는데요.

다만 양도주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%의 세율을, 1년 이상 2년 미만인 경우에는 60%의 세율을 적용하죠.

조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우에는 더 높은 세율이 적용되는데요.

2주택 이상을 보유한 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우, 2주택자는 일반 누진세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 추가한 중과세율을 적용합니다.

여기에 더해 조정대상지역에 소재한 양도 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%, 1년 이상 2년 미만인 경우에는 60%의 세율을 적용해 산출한 세액과 방금 살펴본 중과세율(20·30%p)을 적용해 산출한 세액 중 큰 세액을 납부해야만 하고요.

또한 2주택 이상을 보유한 다주택자의 조정대상지역 소재 주택의 양도에 대해서는 장기보유특별공제의 적용이 배제되고요.

👉 서울과 경기 12개 지역의 다주택자가 적용 대상입니다

정리해서 말씀드리면 조정대상지역에 자리 잡은 주택을 양도한 2주택 이상 다주택자에게 기본세율(6~45%)보다 20·30%포인트의 세금을 추가로 부과하는 제도인데요.

이 제도가 재개되면 조성대상지역 내 주택을 매도하는 다주택자는 양도차익의 최대 82.5%가 양도소득세로 부과될 수 있습니다.

지난해 발표된 ‘10·15 부동산 대책’에 따라 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로, 3중 규제를 받게 됐다는 사실은 이미 잘 알고 계실 텐데요.

그렇기에 서울과 경기 12개 지역에 소재한 주택을 매도하는 다주택자들은 오는 5월 10일부터는 추가적인 양도소득세를 부담해야만 합니다.

이 제도는 2004년에 도입된 이후 정권에 따라서 시행과 유예를 반복해 왔는데요. 최근에는 2022년 5월부터 적용이 유예돼 왔습니다. 지난해 2월에 올해 5월 9일까지 유예 조치가 1년 더 연장됐었죠.

👉 5월 9일까지 체결한 계약은 중과 유예 적용

이처럼 오는 5월 10일부터는 다주택자 양도세 중과 조치가 본격 재개될 예정입니다.

다만 이재명 대통령은 오는 5월 9일까지 계약한 매매계약까지는 중과 조치를 유예하는 방안을 검토하겠다는 방침도 함께 밝혔습니다. 다음과 같이 말이죠.

“단, 지난 4년간 유예 반복을 믿게 한 정부 잘못도 있으니 2026년 5월 9일까지 계약한 것은 중과세 유예를 해 주도록 국무회의에서 의논해 보겠습니다”

‘의논해 보겠다’고 말하긴 했지만 대통령의 말인 만큼 5월 9일까지 체결한 계약에 대해서는 중과 조치가 유예된다고 이해하셔도 좋을 거 같습니다.

👉 장기보유특별공제 개편 등 시사했어요

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안내문 받으셨죠? 주택 임대인은 2월10일까지 '사업장 현황신고'해야만 합니다!

✅ 2가지 조건 중 하나 이상에 해당하는 주택 임대인이 신고 대상입니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대 수입이 있는 주택임대사업자라면 오는 2월 10일(화)까지 ‘면세사업자 사업장 현황신고’를 마치셔야만 한다는 사실에 대해서 안내해 드리도록 하겠습니다.

사업장 현황신고란 어떤 제도이고 왜 해야 하는지, 어떤 주택임대사업자가 사업장 현황신고 대상인지, 그리고 어떤 수입 항목에 대해서 신고해야 하는지, 신고 시 유의해야 하는 점들은 무엇인지에 대해서 하나씩 설명드리도록 하겠습니다.

저희 자리톡 임대인 회원님들 대부분이 사업장 현황신고 대상자이신 만큼 이번 글을 읽어보시면 신고에 큰 도움을 받으실 수 있습니다.

👉 2월 10일까지 현황신고 하셔야 해요

국세청에서는 지난 1월 21일부터 면세 수입금액이 있는 개인사업자들에게 ‘2025년 귀속 사업장 현황신고 안내문’을 모바일로 발송했는데요.

신고 안내문을 받으신 분들이라면 오는 2월 10일까지 사업장 현황신고를 하셔야만 합니다.

혹시나 안내문을 받지 못 하셨다고 하더라도 신고 기준에 충족한다면 신고를 하셔야만 하죠.

👉 면세사업자들이 전년도 사업실적을 신고하는 제도입니다

사업장 현황신고는 면세 개인사업자들을 대상으로 직전 연도에 돈을 얼마나 벌었는지, 매출액은 얼마고, 매입액은 얼마인지를 신고하도록 하는 제도인데요.

면세사업자라면 매년 1월 1일부터 2월 10일 사이에 전년도 사업 실적에 대해 이 같은 사업장 현황신고를 해야만 합니다.

주택임대사업자가 사업장 현황신고를 해야 하는 이유는 주택임대업이 부가세가 면세되는 사업이기 때문인데요.

부가세법에 따라 주택 임대료에는 부가세가 과세되지 않고, 따라서 주택임대사업자는 면세사업자가 됩니다.

만약에 주택뿐만 아니라 부가세가 과세되는 상가나 오피스 등도 함께 임대하고 계신 사업자분이라면 따로 사업장 현황신고를 하실 필요 없이, 부가세를 신고하실 때 면세 매출분에 대해서도 함께 신고하시면 되고요.

사업장 현황신고는 임대사업자 중에서도 오직 주택만 임대하는 사업자가 해야 하는 신고라고 알고 계시면 됩니다.

👉 이 조건에 해당하는 주택임대사업자는 신고하셔야 합니다

그렇다면 구체적으로 어떤 주택임대사업자가 신고 대상이 되는 것이고, 임대료 수입금액은 어떻게 계산해야 하는 걸까요?

국세청에서는 다음 두 가지 조건 중 한 가지 이상에 해당하는 주택임대사업자는 기한 안에 사업장 현황신고를 해야 한다고 안내하고 있는데요.

① 월세 수입이 있는 1주택자 또는 2주택 이상 보유자

: 1주택자는 기준시가 12억원 초과 주택이나 국외에 있는 주택을 월세로 임대하는 경우에 한함

② 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 보유자 :

소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 보증금 등에 대해 과세 제외. 소형주택은 보증금 등에 대해서만 과세 제외하며, 월세 수입은 과세 대상임.

이 같은 두 가지 조건 중 한 가지 이상에 해당하는 주택임대사업자라면 사업장 현황신고를 하셔야만 하죠.

👉 부부합산 소유 주택수를 기준으로 신고 대상자 선별합니다

주택수의 경우 부부합산 소유 주택수를 기준으로 계산하고 있습니다. 남편과 아내의 소유 주택을 따로따로 집계하는 게 아니라 남편과 아내가 소유하고 있는 주택수를 합쳐서 신고 대상자를 선별한다는 것이죠.

남편과 아내가 각각 한 채씩 주택을 보유하고 있다면 2주택자로 분류하는 방식입니다.

또한 공동소유주택의 경우에는 다음 두 가지 조건에 해당될 경우 소수지분자(주택 지분을 적게 갖고 있는 소유자)의 주택 수에도 공동소유주택을 포함해 계산하고 있습니다.

① 해당 주택에서 발생한 연간 수입금액이 600만원(주택의 총임대수입 × 지분율) 이상인 경우

② 기준시가 12억원 초과 주택의 지분율이 30%를 초과하는 경우

(단, 같은 주택이 부부 각각의 주택수에 더해진 경우에는 부부 중 한 사람만이 소유하고 있는 주택으로 계산합니다. 부부 공동소유주택의 경우 부부 중 1인의 소유주택으로 계산합니다)

연간 임대 수입금액이 600만원인 주택을 다른 소유자와 함께 공동소유하고 있는 소수지분자나 기준시가 12억원 초과 주택의 지분을 30% 넘게 넘게 소유하고 있는 소수지분자는, 해당 주택을 포함해 주택수를 계산한다는 뜻입니다.

👉 수입금액은 월세와 간주임대료를 더해서 신고합니다

사업장 현황신고를 할 때는 지난 1년 동안 주택임대업으로 얼마를 벌어들였는지, 그 수입금액에 대해서 신고해야 하는데요.

수입금액은 월세수입과 보증금에 대한 간주임대료를 더해서 계산합니다. 간주임대료란 임대보증금을 은행 등 금융기관에 맡겼을 때 거둘 수 있었던 것으로 예상되는 금액을 임대수입으로 간주하는 제도를 말하는데요.

간주임대료 수입의 경우 부부합산 3주택 이상 보유자만 계산해서 신고하시면 됩니다. 2025년 귀속분 간주임대료를 계산할 때 적용되는 이자율은 연 3.1%이고요.

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