💸 올해부터 이런 임대인들은 임대 소득세 더 냅니다! 세법이 많이 강화됐어요!

✅ 임대주택은 3가지 요건 중 하나 이상 충족하면 세금 과세돼요!

2026. 1. 13.

💸 올해부터 이런 임대인들은 임대 소득세 더 냅니다!

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✅ 12억원 초과 고가주택 2채 임대하면서 보증금 합계액 12억원 넘으면..

✅ 임대주택은 3가지 요건 중 하나 이상 충족하면 세금 과세돼요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 2026년으로 들어서면서 여러 법들의 개정 사항들이 본격 적용되기 시작했는데요. 주택임대소득에 세금을 과세하는 소득세법도 지난해보다 강화됐습니다.

지난해까지는 세금을 내지 않았던 일부 임대소득에 대해서도 올해부터는 새롭게 세금이 과세된다는 말씀인데요.

이번 글에서는 주택 임대소득에 소득세가 부과되는 기준과 월세 외에 보증금에도 간주임대료 소득세가 부과되는 요건,

그리고 올해부터는 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택 두 채를 임대하는 2주택자에게도 새롭게 소득세가 추가적으로 과세된다는 사실에 대해서 설명드리겠습니다.

👉 3가지 기준 중 1개 이상 충족하면 세금 냅니다

① 기준시가 12억원 초과 고가주택을 임대하는 경우 :

과세기간 종료일(매년 12월 31일) 또는 해당 주택의 양도일 기준 기준시가 12억원 초과 주택을 임대할 때 임대소득에 대한 소득세가 부과됩니다.

② 국외에 있는 주택을 임대하는 경우

③ 2채 이상의 주택을 소유한 소유자가 주택을 임대하는 경우 :

본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산해 주택 수로 계산합니다. 다가구주택의 경우에는 1채의 주택으로 분류하되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1채의 주택으로 계산합니다.

그렇다면 구체적으로 임대인이 내야 하는 소득세는 어떻게 산정되는 걸까요?

먼저 세금 부과 대상이 되는 주택 임대소득은 월세 수입에다 보증금(전세보증금, 월세보증금)을 토대로 계산한 간주임대료를 합한 금액을 총수입금액(매출)으로 계산해 소득세를 과세합니다.

👉 보증금도 임대료로 간주하는 게 ‘간주임대료’입니다

여기서 다시 간주임대료란 어떤 금액을 말하는지를 알아야 하는데요. 간주임대료란 이름 그대로 임대보증금을 통해서 얻을 수 있었을 것으로 추정되는 이자 수익 역시 임대수입으로 간주해 소득세를 부과하는 제도를 말합니다.

임대보증금의 일정 비율에 매년 정부가 정하는 일정 이율(정기예금 이자율‧2026년 귀속 연 3.1%)을 곱해서 계산하고 있습니다.

2026년 임대소득에 적용되는 이율은 연 3.1%이고요. 월세는 앞서 살펴본 3가지 요건중 1가지 이상을 충족하는 임대인이 받은 연간 월세액 전체가 과세 대상이지만 전세보증금 등에 대한 간주임대료는 다시 특정 조건을 충족했을 때만 과세 대상으로 삼고 있는데요.

그 요건은 두 가지 요건으로 나눠서 살펴볼 수 있습니다.

👉 2026년부터는 12억 초과 고가주택 2채 임대할 때도..

올해인 2026년부터는 간주임대료에 소득세가 부과되는 요건이 하나 더 신설됐는데요.

부부합산 주택 수가 2채이면서, 해당 주택들이 모두 기준시가가 12억원을 초과하는 고가주택이고, 이 주택들에서 받은 보증금의 합계액이 12억원을 초과하는 경우에는 보증금에 대해서도 간주임대료 소득세가 과세됩니다.

2채의 주택 중 1채만 기준시가가 12억원을 초과하는 경우에는 간주임대료 소득세가 과세되지 않고요.

이 같은 고가주택 2주택자의 간주임대료는 보증금 합계액에서 3억원을 뺀 뒤 여기에 60%를 곱하고, 다시 이 금액에 정기예금 이자율(3.1%)을 곱해서 산정하고요.

👉 비소형 3주택 이상 임대할 때 간주임대료 산정해요

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🧑‍⚖️ 임차인이 법인이면 집 팔 때 꼭 동의받아야만 해요! 안 그러면 보증금 물어줘야 할 수도 있어요!

✅ 법인 임차인 있을 때 집 팔려면 꼭 동의받고, 특약도 써둬야 해요!

✅ 법인은 전입신고 못 하고, 대항력 갖출 수 없어서 그래요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 임대업을 영위하다 보면 개인이 아닌 법인을 임차인으로 들이게 되는 일도 심심찮게 벌어지게 되는데요.

이번에는 법인 임차인을 둔 임대인이 꼭 명심해야만 하는 사항에 대해서 안내해 드리겠습니다. 임차인이 법인일 경우 해당 임대주택을 매도하기 전에 반드시 먼저 동의를 받아야만 하는 이유에 대해서 설명드릴 텐데요.

그러지 않을 경우 정상적으로 매매계약을 잘 체결했다고 하더라도 법인 임차인의 보증금을 집을 판 기존 임대인이 돌려줘야 하는 일이 발생할 수도 있기 때문입니다. 왜 그런지 살펴보겠습니다.

👉 법인은 주택임대차보호법 일부 조항 적용 못 받아요

개인 임차인이 들어와 있는 주택의 경우 해당 임대주택을 매도할 때 임차인에게 동의를 얻지 않더라도 법적으로 큰 문제가 생기지는 않는 편인데요.

그 이유는 매매 계약이 체결됨과 동시에 신규 임대인에게 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 부여되기 때문입니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항에 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용이 규정돼 있기 때문입니다. 새 집주인이 저절로 새 임대인이 된다는 뜻이죠. 그러니 보증금도 새 임대인이 돌려줘야만 하는 것이고요.

물론 그렇다고 하더라도 임차인이 있는 임대주택이라면 매도 전에 임차인에게 이에 대해서 안내하는 게 혹시 모를 분쟁을 예방하는 데 도움이 되기는 합니다.

👉 법인은 대항력을 못 갖춰요

하지만 법인 임차인의 경우에는 임대주택을 매도하기 전에 임대인이 임차인에게 동의를 구하지 않으면 큰 문제가 발생하게 되는데요. 나중에 매우 큰 문제가 될 수 있습니다.

그 이유는 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용의 주택임대차보호법 조항이 법인 임차인에게는 원칙적으로 적용되지 않기 때문입니다.

이 같은 법 조항을 적용받기 위해서는 임차인이 대항력을 갖고 있어야만 하는데 법인의 경우 임차주택에 주민등록 전입신고를 할 수 없어, 애초에 대항력을 갖지 못 하죠.

👉 동의받고, 따로 특약으로도 써놔야 해요

임대인이 법인이 임차인으로 있는 주택을 매도한 경우에는 ‘임대인의 임대차 보증금 반환채무를 매수인이 면책적으로 인수하였다’는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차 보증금 반환채무는 주택 매도에도 불구하고 소멸하지 않는다는 게 대법원의 지난 판례이고요.

정리해서 말씀드리면 법인 임차인의 동의를 받지 않고 임대주택을 타인에게 매도했을 경우에는 해당 주택이 더 이상 내 집이 아니더라도 법인 임차인에게 보증금을 돌려줄 책임은 기존 임대인에게 있다는 뜻입니다.

주민등록을 할 수 없는 법인 임차인은 개인 임차인과 달리 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵기 때문에 법에서는 이처럼 집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘기고 책임을 면제받으려면 꼭 법인 임차인의 동의를 받도록 규정하고 있는 것이죠.

👉 기존 임대인이 2억원 물어준 사례도 있어요

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