😭 전세대출 이번달부터 한도는 줄어들고, 금리는 올라요!

✅ 보증기관인 HUG와 서울보증이 보증비율과 보증한도 줄였어요!

2025. 6. 15.

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전세대출 이번달부터 한도는 줄어들고, 금리는 올라요!

✅ 보증기관인 HUG와 서울보증이 보증비율과 보증한도 줄였어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 이번 6월 중순부터 은행권의 전세대출 한도가 일부 줄어들고, 금리는 오를 예정이라는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

공기업인 주택도시보증공사(HUG) 뿐 아니라 민간 기업인 SGI서울보증까지 주요 보증기관이 전세대출의 보증비율은 줄이고, 전세 세입자(대출자)의 상환능력 심사는 강화하기 때문인데요.

전세대출 한도 축소와 금리 상향은 전월세 시장과 저희 자리톡 임대인 회원님들과 같은 임대사업자들의 수익성에도 큰 영향을 미치는 이슈인 만큼 이번 글에서 말씀드릴 내용을 꼼꼼히 확인해 보시길 바라겠습니다.

👉 전세대출 보증비율 90%로 줄어들었어요

금융권에 따르면 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증은 최근 전세대출의 보증비율을 기존의 100%에서 90%로 줄였는데요.

보증비율이란 전세자금 대출에서 사고가 발생해 대출자(전세 세입자)가 대출금을 갚지 못 할 경우 보증을 서준 보증기관이 대신해서 은행에 갚아주는 대출금의 비율을 말합니다.

보증비율이 100%라는 말의 뜻은 혹시나 사고가 발생해 대출자가 돈을 갚지 못하면 보증을 서준 HUG와 SGI서울보증 같은 보증기관이 대출금 전액을 은행에 대신 갚아준다는 뜻이죠.

그리고 얼마 전부터는 이 같은 보증비율이 90%로 줄어들었는데요. 앞으로는 전세자금 대출에서 사고가 발생할 경우 은행은 보증기관으로부터 대출금 전액이 아닌 90%만을 돌려받을 수 있게 됐습니다. 대출금의 10%에 대해서는 손실이 발생할 가능성이 생긴 것이죠.

👉 은행들의 심사 깐깐해지고, 금리 오를 예정입니다

그런 만큼 은행들로서는 보다 깐깐하게 전세자금 대출을 심사해야만 하게 됐는데요. 이에 따라 전세자금 대출의 금리도 기존보다 더 높아질 전망입니다.

은행권에서는 보증기관으로부터 보증받지 못하는 10% 대출금에 대해서는 신용대출 수준의 대출 심사를 적용할 방침인 것으로 알려졌고요.

👉 수도권 보증비율 추가 하향 검토 중입니다

이에 더해 금융위원회 등 금융당국에서는 서울·경기·인천 수도권 지역의 보증비율을 더 하향하는 방안도 검토하고 있는 것으로 알려졌는데요.

높은 전세대출 보증비율이 전세대출의 증가로 이어지고, 전세대출의 증가가 다시 집값 상승을 부추긴다는 판단 때문입니다. 업계에 따르면 금융당국은 현재 수도권 주택 대상 전세대출의 보증비율을 80% 혹은 70% 수준까지 인하하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다.

👉 보증 과정에서 소득 등 심사 깐깐해져요

주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증은 전세대출을 빌리는 대출자, 즉 전세 세입자의 상환능력 심사도 강화했는데요.

SGI서울보증은 지난 11일부터 유주택자이면서 전세보증금 대비 대출금액의 비율이 60%를 넘어가는 대출 신청자를 대상으로 DSR(연간 소득 대비 원리금 상환비율) 40% 이하의 기준을 적용했습니다.

대출 신청자가 1년 동안 갚아야 하는 원금과 이자의 합계액이 연소득의 40%를 넘어서면 전세대출에 대한 보증이 어려워진다는 이야기입니다.

지금까지는 DSR보다 강도가 덜한 DTI(연간 소득금액 대비 이자비용) 기준으로 보증 심사를 진행했는데 심사 기준이 한층 높아진 것이죠. 대출이 많거나 소득이 적은 유주택자의 경우에는 전세대출 한도가 줄어들었다고 이해하시면 됩니다.

이와 달리 무주택자 혹은 전세보증금 대비 대출금액이 60% 이하일 경우에는 기존 기준(DTI)을 바탕으로 보증 심사가 진행됩니다.

👉 상환능력을 보다 꼼꼼히 따져봅니다

주택도시보증공사(HUG) 역시 전세대출 신청인에 대한 상환능력 심사를 강화할 예정인데요. 얼마나 보증해 줄지를 산정하는 보증한도 산정 과정에서 평가 기준으로 소득과 부채 등을 아우르는 상환능력 항목을 추가했습니다.

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세입자는 계약 전에도 집주인 보증금 미반환 이력, 주택 수, 동의 없이 확인할 수 있어요!

✅ 5월 27일부터 예비 세입자의 '임대인 정보조회 권한'이 대폭 강화됐어요!

✅ 공인중개사 확인 필요하고, 한달에 3회까지만 조회 가능해요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 지난 5월부터 예비 임차인은 전세계약 체결 전에라도 임대인이 전세 보증금을 떼어먹은 이력이 있는지 등을 자유롭게 확인할 수 있게 됐다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

👉 전세금 미반환 이력 계약 전에 확인할 수 있게 됐어요

국토교통부는 지난 5월 27일부터 예비 임차인이 전세계약을 체결하기 전에 임대인의 전세금 반환보증 사고 이력과 다주택자 여부, 보유 주택 수를 확인할 수 있도록 ‘임대인 정보조회 제도’를 확대 시행한다고 최근 발표했는데요.

전세금 반환보증 사고 이력이란 쉽게 말해 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 제때 돌려주지 않은 이력을 뜻합니다.

임대인이 전세금을 제때 돌려주지 않아 세입자가 가입한 주택도시보증공사(HUG) 전세금 반환보증에서 세입자에게 대신 보증금을 돌려줬을 경우에 임대인에게 사고 이력이 등재되고요.

이 같은 확대 시행 조치는 지난 5월 1일 국회 본회의에서 ‘주택도시기금법’ 개정안이 통과된 데 따른 조치인데요.

이전에는 임차인이 전세계약을 맺고 입주한 이후에, 임대인의 동의를 얻었을 때에만 이 같은 사고 이력과 다주택자 여부, 주택 수 정보 등을 조회할 수 있었는데요.

👉 임대인 동의 없이 확인할 수 있어요

지난달에 개정안이 통과되면서 이제는 전세계약 단계에서부터 이 같은 정보를 예비 세입자가 임대인의 동의 없이 확인할 수 있게 됐습니다.

조금 더 구체적으로 설명드리면 예비 세입자는 계약 체결 전에라도 임대인의 ▲HUG 전세금반환보증 가입 주택 보유 건수 ▲보증 금지 대상 여부 ▲최근 3년간 대위변제 발생 건수 등을 확인할 수 있죠.

대위변제란 채무자가 아닌 제3자가 채권자에게 채무를 대신 갚아주는 것을 뜻하는 법률 용어인데요. 여기서는 임대인(채무자)이 보증금(채무)을 세입자(채권자)에게 제때 돌려주지 않아, HUG가 대신 보증금을 지급하는 것을 말합니다.

전세보증금 반환보증에 가입할 경우 이렇게 HUG에서 먼저 세입자에게 보증금을 지급한 뒤, 이후에 임대인에게 구상권을 청구해 세입자에게 지급한 보증금을 돌려받게 되죠.

이 같은 정보는 일단 공기업인 주택도시보증공사(HUG)가 갖고 있는 데이터만을 바탕으로 제공되는데요. 다른 보증기관들이 갖고 있는 데이터는 현재로서는 제공되지 않고 있습니다.

👉 공인중개사의 확인이 필요해요

예비 임차인이 정보 조회를 하기 위해서는 정해진 요건과 절차를 따라야만 하는데요.

예비 임차인은 공인중개사를 통해 계약 의사가 확인됐을 때에만 계약 체결 전에 임대인의 동의 없이 정보를 조회할 수 있습니다.

조회 신청은 공인중개사의 확인서를 지참해 HUG 지사를 방문하거나 아니면 안심전세앱을 통해 온라인으로 신청할 수 있는데요. 안심전세앱을 통한 온라인 신청은 오는 6월 23일부터 가능합니다.

HUG에서는 예비 임차인의 조회 신청에 대한 확인 절차를 거친 뒤 최장 7일 이내에 임대인 관련 정보를 임차인에게 제공하고요.

만약 계약 체결 당일에 임차인과 임대인이 직접 만났을 경우에는 안심전세앱을 활용해 임차인이 그 자리에서 임대인 정보를 직접 조회하거나, 아니면 임대인이 앱을 통해 본인 정보를 직접 조회해 임차인에게 보여줄 수 있습니다.

👉 전세사기 예방하기 위한 조치입니다

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