🕵️‍♀️ 계약 전 집주인 보증금 미반환 이력, 주택 수, 동의 없이 확인할 수 있어요!

예비 세입자의 '임대인 정보조회 권한'이 대폭 강화됐어요!

2025. 6. 10.

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세입자는 계약 전에도 집주인 보증금 미반환 이력, 주택 수, 동의 없이 확인할 수 있어요!

✅ 5월 27일부터 예비 세입자의 '임대인 정보조회 권한'이 대폭 강화됐어요!

✅ 공인중개사 확인 필요하고, 한달에 3회까지만 조회 가능해요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 지난 5월부터 예비 임차인은 전세계약 체결 전에라도 임대인이 전세 보증금을 떼어먹은 이력이 있는지 등을 자유롭게 확인할 수 있게 됐다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

👉 전세금 미반환 이력 계약 전에 확인할 수 있게 됐어요

국토교통부는 지난 5월 27일부터 예비 임차인이 전세계약을 체결하기 전에 임대인의 전세금 반환보증 사고 이력과 다주택자 여부, 보유 주택 수를 확인할 수 있도록 ‘임대인 정보조회 제도’를 확대 시행한다고 최근 발표했는데요.

전세금 반환보증 사고 이력이란 쉽게 말해 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 제때 돌려주지 않은 이력을 뜻합니다.

임대인이 전세금을 제때 돌려주지 않아 세입자가 가입한 주택도시보증공사(HUG) 전세금 반환보증에서 세입자에게 대신 보증금을 돌려줬을 경우에 임대인에게 사고 이력이 등재되고요.

이 같은 확대 시행 조치는 지난 5월 1일 국회 본회의에서 ‘주택도시기금법’ 개정안이 통과된 데 따른 조치인데요.

이전에는 임차인이 전세계약을 맺고 입주한 이후에, 임대인의 동의를 얻었을 때에만 이 같은 사고 이력과 다주택자 여부, 주택 수 정보 등을 조회할 수 있었는데요.

👉 임대인 동의 없이 확인할 수 있어요

지난달에 개정안이 통과되면서 이제는 전세계약 단계에서부터 이 같은 정보를 예비 세입자가 임대인의 동의 없이 확인할 수 있게 됐습니다.

조금 더 구체적으로 설명드리면 예비 세입자는 계약 체결 전에라도 임대인의 ▲HUG 전세금반환보증 가입 주택 보유 건수 ▲보증 금지 대상 여부 ▲최근 3년간 대위변제 발생 건수 등을 확인할 수 있죠.

대위변제란 채무자가 아닌 제3자가 채권자에게 채무를 대신 갚아주는 것을 뜻하는 법률 용어인데요. 여기서는 임대인(채무자)이 보증금(채무)을 세입자(채권자)에게 제때 돌려주지 않아, HUG가 대신 보증금을 지급하는 것을 말합니다.

전세보증금 반환보증에 가입할 경우 이렇게 HUG에서 먼저 세입자에게 보증금을 지급한 뒤, 이후에 임대인에게 구상권을 청구해 세입자에게 지급한 보증금을 돌려받게 되죠.

이 같은 정보는 일단 공기업인 주택도시보증공사(HUG)가 갖고 있는 데이터만을 바탕으로 제공되는데요. 다른 보증기관들이 갖고 있는 데이터는 현재로서는 제공되지 않고 있습니다.

👉 공인중개사의 확인이 필요해요

예비 임차인이 정보 조회를 하기 위해서는 정해진 요건과 절차를 따라야만 하는데요.

예비 임차인은 공인중개사를 통해 계약 의사가 확인됐을 때에만 계약 체결 전에 임대인의 동의 없이 정보를 조회할 수 있습니다.

조회 신청은 공인중개사의 확인서를 지참해 HUG 지사를 방문하거나 아니면 안심전세앱을 통해 온라인으로 신청할 수 있는데요. 안심전세앱을 통한 온라인 신청은 오는 6월 23일부터 가능합니다.

HUG에서는 예비 임차인의 조회 신청에 대한 확인 절차를 거친 뒤 최장 7일 이내에 임대인 관련 정보를 임차인에게 제공하고요.

만약 계약 체결 당일에 임차인과 임대인이 직접 만났을 경우에는 안심전세앱을 활용해 임차인이 그 자리에서 임대인 정보를 직접 조회하거나, 아니면 임대인이 앱을 통해 본인 정보를 직접 조회해 임차인에게 보여줄 수 있습니다.

👉 전세사기 예방하기 위한 조치입니다

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임대소득 추계신고하면 종합소득세 더 낼 수 있어요!

✅ 간주임대료로 산정되는 금액이 늘어나고, 차감되는 항목은 없어져요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대소득에 대한 종합소득세 신고를 추계 신고로 진행할 경우 장부를 바탕으로 신고하는 기장 신고보다 세금을 더 내게 될 수 있는 이유에 대해서 설명해 드리겠습니다.

👉 추계 신고와 기장 신고는 이렇게 달라요

원래 세금 신고는 기장 신고 방식으로 하는 게 원칙인데요. 장부에 기입한 매출과 지출 내역에 따라 소득금액을 산정하고 이에 따라 소득세를 납부하는 게 원칙입니다. 장부에 기입된 내용을 바탕으로 신고한다는 뜻에서 이를 기장 신고라고 부르고요.

이와 반대로 장부를 작성하지 않은 채 하는 세금 신고는 무기장 신고 혹은 추계 신고라고 부르는데요. 추산한 소득을 바탕으로 세금을 계산해, 신고·납부한다는 뜻에서 추계 신고라고 부르고 있죠.

세법에 따라 사업자가 기장 신고를 하지 않고, 추계 신고를 하게 되면 장부 작성 의무를 위반한 것에 대한 불이익으로 가산세가 부과되는데요. 추계 신고를 할 경우 산출세액의 20%에 달하는 ‘무기장 가산세’ 등이 부과됩니다.

👉 간주임대료가 더 많이 산정돼 소득세도 더 많이 내요

게다가 부동산 임대소득의 경우에는 가산세와는 별도로 애초에 추계 신고를 하게 되면 기장 신고를 했을 때보다 더 많은 소득세가 부과되는데요.

이는 바로 간주임대료 때문입니다. 간주임대료란 전세보증금과 같은 임대보증금을 통해서 임대인이 얻을 수 있었을 것으로 추정되는 이자 수익 역시 임대수입으로 간주해 소득세를 부과하는 제도인데요.

👉 간주임대료 산정방식이 이렇게 달라집니다

추계 신고를 하게 되면 간주임대료로 산정되는 금액이 어째서, 그리고 얼마나 더 늘어나는지 살펴보도록 하겠습니다.

기장 신고를 하면 임대보증금에서 건물 취득가액을 뺀 금액에다가 간주임대료 이율을 곱하고 이 금액에서 다시 임대보증금의 은행예금 이자를 차감하는 방식으로 간주임대료를 계산하고 있습니다.

이를 공식으로 나타내면 아래와 같죠.

✅ 기장 방식으로 간주임대료 계산 시

: (임대보증금 – 건물취득가액) × 정기예금 이자율 – 임대보증금의 은행예금 이자 (정기예금 이자율‧2024년 귀속 연 3.5%)

그런데 임대소득을 추계 신고하면 임대보증금에다가 그냥 정기예금 이자율만 곱하는 방식으로 훨씬 더 간단하게 간주임대료를 계산합니다.

✅ 추계 신고로 간주임대료 계산 시

: 임대보증금 × 정기예금 이자율 (정기예금 이자율‧2024년 귀속 연 3.5%)

위에서 확인하신 것처럼 기장 신고를 하면 일단 임대보증금에서 건물 취득가액을 빼고, 이 금액에다 간주임대료 이율을 곱한 뒤 여기에서 임대보증금의 은행예금 이자를 다시 한번 차감하는 방식으로 간주임대료를 계산하는데요.

이와 달리 추계 신고를 하면 차감되는 항목이 전혀 없고, 임대보증금에 곧바로 간주임대료 이율을 곱해서 간주임대료를 산정하기 때문에 간주임대료가 더 크게 나올 수밖에 없죠.

또한 추계 신고를 한 것에 대한 처벌로 산출세액의 20%에 해당하는 무기장 가산세까지 부담해야 하고요.

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