💸 종소세.. 똑같이 분리과세해도 주임사가 일반 임대인보다 세금 덜 냅니다!

✅ 분리과세 시 세금은 주임사인지 일반 임대인인지에 따라 다르게 결정돼요!

2025. 5. 19.

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💸 종합소득세.. 똑같이 분리과세해도 주임사가 일반 임대인보다 세금 덜 냅니다!

✅ 분리과세 시 세금은 주임사인지 일반 임대인인지에 따라 다르게 결정돼요!

아래 나와있는 자리톡 매거진글에서는 연간 총수입금액(매출)이 2000만원 이하인 주택임대소득에 대해서는 납세자가 종합과세와 분리과세 중 자신에게 유리한 과세방식을 선택해 세금을 신고‧납부할 수 있다는 사실에 대해서 설명해 드렸는데요.

이어서 이번 글에서는 분리과세 선택 시 어떤 방식으로 세금이 결정되는지에 대해서 설명드리겠습니다.

똑같은 금액의 주택임대소득에 대해 분리과세를 선택했다고 하더라도 세무서와 시‧군‧구에 동시에 등록한 등록임대사업자(일명 주임사)에게 적용되는 필요경비율과 공제금액이 더 크고, 높은데요.

등록임대사업자에게는 최대 75%의 세액감면도 적용되죠. 그렇기 때문에 분리과세를 선택할 경우 등록임대사업자에게 부과되는 소득세는 일반 임대사업자에게 부과되는 소득세보다 적게 결정되는데요.

등록‧일반 임대사업자 유형별로 분리과세 시 소득세가 계산되는 방식에 대해서 나눠서 설명드리겠습니다.

👉 주임사인지 일반 임대인인지에 따라 내야 하는 세금이 달라요

연간 총수입금액 2000만원 이하 주택임대소득에 대해 분리과세를 선택할 경우 그 세액을 결정하는 계산식은 해당 임대주택이 세무서에만 등록된 일반 임대주택인지, 아니면 세무서와 함께 시‧군‧구에도 등록된 등록임대주택인지에 따라서 상당 부분 달라지게 되는데요.

쉽게 짐작하실 수 있듯이 등록임대주택, 등록임대사업자(일명 주임사)에게 주어지는 세제 혜택이 더 큰 편입니다.

등록임대사업자로 등록할 경우 보증금과 차임의 인상률이 제한되는 대신 소득세, 양도세 등의 세금에 대해 여러 세제상의 혜택이 주어지기 때문입니다.

👉 일반 임대인 세금은 이렇게 결정돼요!

분리과세를 선택하게 되면 국세청이 해당 임대사업자의 필요경비와 소득금액을 추산해서 세금을 추계 방식으로 부과하는데요. 먼저 시‧군‧구에는 등록하지 않은 일반 임대사업자의 분리과세 세액이 결정되는 방식에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

일반 임대사업자의 경우 월세와 간주임대료를 합한 수입금액의 50%가 사업체의 필요경비로 인정되는데요. 사업체의 소득금액은 수입금액(매출)에서 필요경비(비용)를 차감해서 구하므로 일반 임대사업자라면 수입금액의 50%가 소득금액으로 산정됩니다.

👉 이럴 때는 소득공제가 적용됩니다!

그리고 여기서 한 가지 꼭 알고 계셔야 하는 사실이 있는데요.

주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 일반 임대사업자에게는 200만원의 소득공제가 적용됩니다. 소득금액에서 200만원을 차감해 주는 것이죠.

그렇기 때문에 이런 임대인이라면 [수입금액 – 필요경비 – 200만원] 금액이 과세표준으로 산정되는 것이죠.

이렇게 과세표준을 산정한 뒤에는 여기에 14%의 분리과세 세율을 적용해 소득세를 부과하고 있습니다. 일반 임대사업자의 경우에는 따로 적용되는 세액감면은 없고요. 과세표준의 14%가 주택임대소득에 대한 소득세가 되는 것이죠.

✅ 일반 임대사업자 분리과세 세액 결정 방식 -

결정세액 = [수입금액 – 필요경비(수입금액 50%) - 200만원(조건 충족 시)] × 14%

👉 등록임대사업자가 내는 세금은 이렇게 결정돼요

세무서와 함께 시‧군‧구에도 등록한 등록임대사업자에게는 일반 임대사업자보다 더 높은 필요경비율과 더 많은 소득공제가 적용되는데요. 최대 75%의 세액감면도 함께 적용됩니다. (계속~~~~~~)

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연매출 2000만원 이하 주택임대소득은 분리과세 선택해 소득세 덜 낼 수 있어요!

✅ 분리과세와 종합과세 중 뭐가 세금 덜 내는지는 이렇게 확인하세요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 연간 매출이 2000만원 이하인 주택임대소득은 종합과세와 분리과세 중 임대인에게 유리한 방식을 선택해 종합소득세를 신고·납부할 수 있다는 사실에 대해서 설명드리겠습니다.

👉 총수입금액이 2000만원 이하면 분리과세 선택할 수 있어요

먼저 종합과세와 분리과세 방식이 서로 어떻게 다른지부터 살펴볼까요?

종합과세 방식은 주택임대소득을 이자‧배당‧사업‧근로‧기타소득 등과 합산해 종합소득금액을 구한 뒤 과세표준에 적용되는 소득세율대로 세금을 납부하는 방식입니다. 주택임대소득에 대해서도 다른 소득들과 같은 세율로 세금이 부과되는 것이죠.

👉 분리과세 선택하면 15.4% 세율 적용됩니다

이와 달리 분리과세 방식은 주택임대소득을 다른 소득들과 합산하지 않고, 주택임대소득에만 15.4%(지방소득세 포함)의 세율을 적용해 세금을 산정하는 방식입니다. 다른 소득들과 별도로 분리해서 세금을 부과한다는 뜻에서 이를 분리과세라고 부르고 있죠.

주택임대소득에 대한 소득세는 15.4%의 세율로 따로 내고, 다른 소득들에 대한 종합소득세는 납세자의 종합소득세율대로 납부한다고 이해하시면 됩니다.

👉 뭐가 더 유리한지 이렇게 비교해 보세요

그럼 지금부터는 분리과세와 종합과세 중 어떤 방식이 절세 측면에서 더 유리한지를 미리 비교해 보는 방법에 대해서 안내해 드리겠습니다.

일단 분리과세 대상 주택임대소득이 있는 임대사업자라면 국세청으로부터 이에 대한 안내와 함께 모든 신고내용이 미리 기재돼 있는 모두채움 신고서를 제공받게 되는데요.

분리과세용 모두채움 신고서를 받았다고 해서 반드시 분리과세를 선택해야 하는 건 절대 아닙니다. 납세자의 상황에 따라 분리과세를 선택해야 세금을 덜 낼 때도 있고, 반대로 분리과세를 선택하면 오히려 세금을 더 내게 되는 경우도 있기 때문이죠.

👉 홈택스에 접속해서 이렇게 비교하세요

국세청 홈택스 사이트의 ‘세금모의계산’ 서비스를 이용하면 주택임대소득에 대해 분리과세와 종합과세를 선택했을 때 각각 얼마만큼의 세금을 내야 하는지를 미리 비교해 볼 수 있는데요.

홈택스 사이트에 접속해 첫 화면에 있는 검색창에서 [2024년 세액비교]라는 내용을 검색하시면 [(모의계산) 2024년 귀속 주택임대소득 종합·분리과세 세액계산 비교]라는 메뉴를 발견하실 수 있는데요.

이 메뉴를 클릭하시면 각각의 경우에 부담해야 하는 세금을 편리하게 비교하실 수 있습니다.

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