😨 잔금일 며칠 늦춰줬다가 종합부동산세 내게 된 이유는?

주택 매수, 매도할 때는 6월 1일을 꼭 기억하세요!

2024. 11. 11.

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잔금일 며칠 늦춰줬다가 종합부동산세 내게 된 이유는? 주택 매수, 매도할 때는 6월 1일을 꼭 기억하세요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 11월로 접어들면서 종합부동산세 납부 시즌이 이제 얼마 남지 않았는데요.

이번 글에서는 국세청이 발간한 ‘국세청이 알려주는 종합부동산세 실수사례’ 책자에 실린 주택 소유자들의 대표적인 실수 사례에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

👉 잔금일 늦춰달라는 부탁 들어줬다가..

주택 2채(A주택, B주택)를 소유한 김자리씨는 A주택 1채에 대한 매도계약을 2024년 3월에 체결했습니다. 잔금일은 2024년 5월 30일이었고요.

하지만 잔금일을 며칠 늦춰달라는 매수인의 부탁을 받아 6월 3일에 잔금을 받았고, 이에 따라 소유권이전등기일도 이날로 미뤄졌습니다.

2024년 11월 현재 김자리씨가 소유하고 있는 주택은 공시가격 12억원의 B주택뿐인데요. 2024년 종부세에 대해 1세대 1주택자에게 적용되는 기본공제액이 12억원이기 때문에 김자리씨는 올해는 종합부동산세를 내지 않을 것으로 생각하고 있습니다.

하지만 다음 달 12월이 되면 김자리씨에게는 이미 매도해 버린 A주택과 현재 보유하고 있는 B주택을 합해, 2주택 몫으로 종합부동산세 고지서가 날아오게 되는데요. 그 이유는 무엇일까요?

👉 종부세 과세기준일은 6월 1일입니다!

그 이유는 간단합니다. 종합부동산세는 기본적으로 재산세 납세자에게 부과되는 세금인데요. 재산세는 매년 6월 1일(과세기준일)을 기준으로 해당 자산을 소유한 사람에게 부과되기 때문이죠.

종부세든, 재산세든 그 해 6월 1일에 해당 주택을 소유하고 있는 사람이 내야 한다고 이해하시면 됩니다. 그렇기 때문에 6월 2일 이후에 주택을 매도한 경우 그 해의 재산세는 물론, 종합부동산세까지 주택을 매도한 사람이 부담해야만 하고요.

앞서 살펴봤듯이 김자리씨는 2024년 6월 1일 기준 매도계약을 체결한 주택의 잔금을 아직 받지 않았었고, 소유권이전등기 또한 이뤄지지 않고 있었는데요. 그렇기 때문에 해당 A주택을 소유한 것으로 여겨져 재산세도 과세됐고, 여기에 더해 종부세까지 고지받게 됐습니다.

1세대 1주택자일 때는 종부세를 내지 않아도 됐지만, 2주택자로 여겨지면서 종부세 과세 대상자가 된 것이죠.

👉 매도할 때는 6월 1일 이전에, 매수할 때는 2일 이후에

저희 자리톡 임대인 회원님들이시라면 종합부동산세와 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이므로 부동산을 매수·매도하는 경우에는 잔금청산일이 6월 1일 이전인지 또는 이후인지를 잘 살펴보셔야만 합니다.

만약 잔금청산일 전에 소유권이전등기가 있는 경우에는 소유권이전등기 접수일을 바탕으로 해당 주택의 소유자가 누군지가 갈리니 이 역시 잘 따져보셔야 하고요.

종합부동산세 등 세부담 측면에서는 부동산을 매도하는 경우에는 6월 1일 이전에 잔금을 받는 것이 유리하고, 부동산을 매수하는 경우에는 6월 2일 이후에 잔금을 내는 것이 유리하다는 사실을 꼭 기억하시길 바랍니다.

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임차권등기 되면 임대인은 이렇게 불리해집니다! 임차권등기를 이럴 때, 이렇게 설정됩니다

✅ 지난해부터 임차권등기 절차가 많이 간편해졌어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 최근 몇 년 사이 전세사기와 역전세난의 여파로 보증금 미반환에 대한 임차인들의 우려가 정말 크게 높아졌는데요. 이에 따라 임차인들의 임차권등기 신청 건수도 과거에 비해 크게 늘어나고 있습니다.

보증금을 제때 반환하지 못 해 임대주택에 임차권등기가 설정되면 임대인 입장에서는 크게 곤란한 일들이 생기는데요.

이번 글에서는 임차권등기란 어떤 제도이고, 어떤 세입자가 임차주택 등기부등본에 임차권을 등기할 수 있는지, 그리고 임차권이 등기되면 집주인에게는 어떤 불이익이 주어지는지 등에 대해서 하나씩 설명드리겠습니다.

지난해부터는 임차인의 임차권등기 절차가 기존보다 훨씬 간편해졌는데요. 그런 만큼 저희 자리톡 세입자 분들이라면 이번 글에서 설명드릴 내용을 꼭 미리 잘 숙지하시길 바라겠습니다.

👉 세입자의 임차권을 등기하는 제도입니다

임차권등기란 말 그대로 임차주택 등기부등본(등기사항전부증명서)에 세입자의 임차권을 등기하는 걸 말하는데요.

임차권이란 '보증금과 차임(월세)을 지급하는 대가로 해당 주택(상가도 포함)을 임차해서 사용할 수 있는 권리'를 말한다고 쉽게 이해하시면 됩니다.

임차권등기를 한 세입자는 해당 주택에서 나와 다른 곳으로 이사를 가거나, 다른 주소지에 주민등록 전입신고를 하더라도 본인이 갖고 있었던 우선변제권과 대항력을 그대로 유지할 수 있죠.

이 점이야말로 임차인들이 임차권등기를 하는 가장 큰 이유라고 할 수 있고요.

임차인이 임차주택에 임차권등기를 하기 위해서는 먼저 법원의 결정을 받아야만 하는데요. 법원에 임차권등기를 해달라고 신청하는 걸 ‘임차권등기 명령 신청’이라고 합니다.

임차권등기 뒤에 명령이라는 단어가 붙은 이유는 법원의 명령에 따라 등기가 이뤄지기 때문인데요. 집주인의 의사와는 상관없이 법원의 판단, 명령에 따라 임차권 등기 여부가 결정된다고 이해하시면 됩니다.

👉 보증금 돌려받지 못한 세입자가 신청할 수 있어요

그리고 다음과 같은 요건을 모두 갖춘 세입자만이 법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있는데요.

①임대차 계약기간이 종료됐음에도 불구하고 ②보증금을 돌려받지 못했을 경우 ③임차주택 소재지 관할 지방법원‧지방법원지원 또는 시‧군 법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.

여기서 말하는 ‘임대차 계약기간의 종료’에는 계약서상의 계약기간이 만료됐을 때뿐만이 아니라 해지 통고에 따라 임대차 계약이 종료되거나 집주인과 세입자의 합의로 계약이 해지된 경우도 모두 해당되고요.

👉 보증금 일부를 돌려받지 못했을 때도 신청할 수 있습니다

또한 보증금 전액이 아니라 보증금 중 일부를 돌려받지 못한 세입자 역시 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다. 주택뿐만 아니라 상가 임차인 역시 ‘상가건물 임대차 보호법’에 따라 임차권등기 명령을 신청할 수 있고요.

이와 함께 이미 다른 곳으로 이사해 해당 임차주택을 점유하지 않고 있거나, 다른 주소지에 주민등록 전입신고를 한 ‘대항력 없는 임차인’이더라도 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기 명령은 해당 임차주택 주소지 관할법원에 신청해야 하는데요. 법원은 세입자가 신청한 내용을 검토한 뒤 임차권등기를 명령하거나 아니면 세입자의 신청을 기각합니다.

👉 다른 곳으로 이사해도 대항력, 우선변제권 유지해요

법원이 임차권등기를 명령할 경우 임차주택 등기부등본에 세입자의 임차권이 등기되는데요. 그렇다면 임차권을 등기한 세입자에게는 어떤 법적인 권리가 생기는 걸까요?

법에 따라 임차권을 등기한 세입자는 자신이 원래부터 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 계속해서 유지할 수 있는데요.

다른 곳으로 이사를 가더라도 기존 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있기 때문에 경‧공매 과정에서 보증금을 우선해서 변제받을 수 있습니다. 혹여나 임차주택이 경매나 공매에 넘어갔다고 하더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 것이죠.

만약 기존에 대항력이나 우선변제권을 갖고 있지 못했던 세입자라면 임차권등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 얻게 되고요.

👉 임대인 송달 여부와 상관없이 등기가 이뤄집니다

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