😥 임차권등기 되면 임대인은 이렇게 불리해집니다!

임차권등기를 이럴 때, 이렇게 설정됩니다!

2024. 11. 7.

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임차권등기 되면 임대인은 이렇게 불리해집니다! 임차권등기를 이럴 때, 이렇게 설정됩니다

✅ 지난해부터 임차권등기 절차가 많이 간편해졌어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 최근 몇 년 사이 전세사기와 역전세난의 여파로 보증금 미반환에 대한 임차인들의 우려가 정말 크게 높아졌는데요. 이에 따라 임차인들의 임차권등기 신청 건수도 과거에 비해 크게 늘어나고 있습니다.

보증금을 제때 반환하지 못 해 임대주택에 임차권등기가 설정되면 임대인 입장에서는 크게 곤란한 일들이 생기는데요.

이번 글에서는 임차권등기란 어떤 제도이고, 어떤 세입자가 임차주택 등기부등본에 임차권을 등기할 수 있는지, 그리고 임차권이 등기되면 집주인에게는 어떤 불이익이 주어지는지 등에 대해서 하나씩 설명드리겠습니다.

지난해부터는 임차인의 임차권등기 절차가 기존보다 훨씬 간편해졌는데요. 그런 만큼 저희 자리톡 세입자 분들이라면 이번 글에서 설명드릴 내용을 꼭 미리 잘 숙지하시길 바라겠습니다.

👉 세입자의 임차권을 등기하는 제도입니다

임차권등기란 말 그대로 임차주택 등기부등본(등기사항전부증명서)에 세입자의 임차권을 등기하는 걸 말하는데요.

임차권이란 '보증금과 차임(월세)을 지급하는 대가로 해당 주택(상가도 포함)을 임차해서 사용할 수 있는 권리'를 말한다고 쉽게 이해하시면 됩니다.

임차권등기를 한 세입자는 해당 주택에서 나와 다른 곳으로 이사를 가거나, 다른 주소지에 주민등록 전입신고를 하더라도 본인이 갖고 있었던 우선변제권과 대항력을 그대로 유지할 수 있죠.

이 점이야말로 임차인들이 임차권등기를 하는 가장 큰 이유라고 할 수 있고요.

임차인이 임차주택에 임차권등기를 하기 위해서는 먼저 법원의 결정을 받아야만 하는데요. 법원에 임차권등기를 해달라고 신청하는 걸 ‘임차권등기 명령 신청’이라고 합니다.

임차권등기 뒤에 명령이라는 단어가 붙은 이유는 법원의 명령에 따라 등기가 이뤄지기 때문인데요. 집주인의 의사와는 상관없이 법원의 판단, 명령에 따라 임차권 등기 여부가 결정된다고 이해하시면 됩니다.

👉 보증금 돌려받지 못한 세입자가 신청할 수 있어요

그리고 다음과 같은 요건을 모두 갖춘 세입자만이 법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있는데요.

①임대차 계약기간이 종료됐음에도 불구하고 ②보증금을 돌려받지 못했을 경우 ③임차주택 소재지 관할 지방법원‧지방법원지원 또는 시‧군 법원에 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.

여기서 말하는 ‘임대차 계약기간의 종료’에는 계약서상의 계약기간이 만료됐을 때뿐만이 아니라 해지 통고에 따라 임대차 계약이 종료되거나 집주인과 세입자의 합의로 계약이 해지된 경우도 모두 해당되고요.

👉 보증금 일부를 돌려받지 못했을 때도 신청할 수 있습니다

또한 보증금 전액이 아니라 보증금 중 일부를 돌려받지 못한 세입자 역시 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다. 주택뿐만 아니라 상가 임차인 역시 ‘상가건물 임대차 보호법’에 따라 임차권등기 명령을 신청할 수 있고요.

이와 함께 이미 다른 곳으로 이사해 해당 임차주택을 점유하지 않고 있거나, 다른 주소지에 주민등록 전입신고를 한 ‘대항력 없는 임차인’이더라도 임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다.

임차권등기 명령은 해당 임차주택 주소지 관할법원에 신청해야 하는데요. 법원은 세입자가 신청한 내용을 검토한 뒤 임차권등기를 명령하거나 아니면 세입자의 신청을 기각합니다.

👉 다른 곳으로 이사해도 대항력, 우선변제권 유지해요

법원이 임차권등기를 명령할 경우 임차주택 등기부등본에 세입자의 임차권이 등기되는데요. 그렇다면 임차권을 등기한 세입자에게는 어떤 법적인 권리가 생기는 걸까요?

법에 따라 임차권을 등기한 세입자는 자신이 원래부터 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 계속해서 유지할 수 있는데요.

다른 곳으로 이사를 가더라도 기존 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있기 때문에 경‧공매 과정에서 보증금을 우선해서 변제받을 수 있습니다. 혹여나 임차주택이 경매나 공매에 넘어갔다고 하더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 것이죠.

만약 기존에 대항력이나 우선변제권을 갖고 있지 못했던 세입자라면 임차권등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권을 얻게 되고요.

👉 임대인 송달 여부와 상관없이 등기가 이뤄집니다

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월세 연체로 인한 계약해지는 언제부터 가능할까? 주택인지 상가인지, 일반 임대인인지 주임사인지에 따라 달라요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 저희 회원님들과 같은 임대인 입장에서 가장 곤혹스러운 순간은 세입자가 계속해서 자꾸만 월세를 밀릴 때인데요.

그래서 이번 글에서는 월세를 체납한 세입자와의 임대차계약을 해지할 수 있는 조건과 월세 체납 내역이 있는 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

먼저 한 가지 말씀드릴 건 임대차계약의 대상이 주택인지 상가인지, 그리고 주택이라고 하더라도 임대인이 지자체에 등록된 주택임대사업자인지 아닌지에 따라서 적용되는 기준이 다르다는 점인데요.

👉 주임사에게는 더 엄격한 기준 적용돼요!

우선 시‧군‧구청에 등록한 주택임대사업자가 월세 연체를 사유로 임차인과의 계약을 해지하려 할 때는 보다 엄격한 조건이 적용됩니다.

주택임대사업자의 경우에는 임대차계약을 맺을 때 반드시 법으로 정한 표준임대차계약서를 사용해야 하는데 이 계약서에 ‘월임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우’에 계약을 해지할 수 있다고 나와있기 때문이죠.

월세를 세 달 이상 연속으로 못 냈고 또 연체금액이 세 달치 월세 금액 이상일 때에만 세입자와 맺은 계약을 해지할 수 있습니다.

법에서는 3개월 이상 연속하여 연체한 경우라고만 말하고 있지만 판례에서는 미납금액 역시 3개월치 이상이 돼야 한다고 해석하고 있기 때문이죠.

👉 일반 임대인은 두 달치 월세가 밀렸을 때부터 계약해지 가능

이와 달리 일반적인 주택 임대인의 경우 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 세입자와의 계약을 해지할 수 있습니다.

상가의 경우에는 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’에 계약을 해지할 수 있고요.

여기서 중요한 건 ‘차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’라는 말의 정확한 의미인데요. 이 말은 월세를 두 달 연속 밀렸을 때를 뜻하는 게 아닙니다.

연체된 금액이 두 달치 월세와 같아질 때를 뜻하는 말이죠. 예를 들어 월세가 50만원인 원룸이 있다고 해보겠습니다. 이 경우에는 월세 미납액이 100만원이 되는 순간부터 임대차계약을 해지할 수 있게 되죠.

만약 임차인이 5월에는 월세를 못 내고 6월에는 월세 50만원을 내고, 7월에 다시 월세를 못 냈다면 임대인이 세입자에게 계약 해지를 요구할 수 있게 됩니다.

계약해지 가능 여부를 가르는 기준은 연체한 횟수가 아니라 전체 미납금액이라는 사실을 꼭 기억하셔야 하는데요.

임차인이 월세를 몇 번을 연체했더라도 미납금액이 두 달치 월세에 미치지 못 하면 계약해지를 요구할 수 없습니다. 상가의 경우에는 임차인이 세 달치에 해당하는 월세를 밀렸을 때부터 계약해지를 요구할 수 있고요.

👉 계약해지는 미납금액이 존재하는 시점에만 가능해요

그렇다면 세입자가 2기 혹은 3기에 해당하는 월세를 연체한 사실이 있다면 임대인은 계약기간 중 언제든지 계약해지를 요구할 수 있는 걸까요? 그렇지는 않은데요.

설령 임차인이 계약해지 기준을 넘어서는 월세를 연체한 사실이 있더라도 임대인이 계약해지를 요구하는 시점을 기준으로 미납된 금액이 없거나 미납금액이 계약해지 기준에 미달한다면 계약을 해지할 수 없습니다.

2기 혹은 3기에 해당하는 월세를 현재 미납 중일 경우에만 임대차계약을 해지할 수 있다는 사실 역시 꼭 기억하셔야 하고요.

👉 2개월분 월세 밀린 적 있다면 주택 계약갱신 거절할 수 있어요

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