👩‍🔧 원상회복, 세입자에게 어디까지 요구할 수 있을까?

먼저 '통상의 손모' 개념부터 아셔야 합니다!

2024. 10. 14.

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원상회복, 세입자에게 어디까지 요구할 수 있을까? 먼저 '통상의 손모' 개념부터 아셔야 합니다!

✅ 판례를 통해 정리된 통상의 손모와 그 이상의 손상을 가르는 기준!

주택이나 상가를 임대하다 보면 계약 만료 시에 원상회복의 범위를 놓고 퇴거하는 세입자와 갈등을 빚게 되는 일이 적지 않습니다.

이번 글에서는 저희 ‘자리톡 매거진’ 임대인 회원님들을 위해 법에서 규정한 세입자의 원상회복 의무와 판례를 통해 정립된 원상회복의 일반적인 범위, 구체적으로 어떤 손상들은 세입자에게 원상회복 의무가 있고, 또 어떤 손상들은 세입자가 책임지지 않아도 되는 건지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

👉 세입자에게는 원상회복 의무 있습니다

먼저 법에서 규정한 임차인의 원상회복 의무에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 민법 615조에서는 ‘차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다’고 말하고 있는데요.

임차인이 임대주택‧상가‧사무실을 임대인에게 반환할 때는 임대차 계약을 맺었을 당시의 상태로 원상회복해서 돌려줘야 한다는 뜻이라고 이해하시면 됩니다.

이처럼 법에서는 세입자의 원상회복 의무를 규정하고 있는데요. 하지만 그렇다고 해서 모든 손상에 대해서 세입자가 원상회복의 책임을 져야 하는 건 아닙니다.

👉 통상의 손모란?

임대주택‧상가에 가해진 손상이 ‘통상의 손모(損耗)’일 경우에는 세입자에게 원상회복의 의무가 없다는 게 판례를 통해 정해진 법원의 입장입니다.

여기서 말하는 ‘통상의 손모’란 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임대주택‧상가의 상태 악화나 가치의 감소를 말합니다.

임차인이 일부러 파손한 게 아니라 사용하다 보면 어쩔 수 없이 생기는 경미한 손상들을 뜻하는데요. 구체적인 사례들에 대해서는 뒷부분에서 자세히 설명드리겠습니다.

법원이 ‘통상의 손모’에 대해선 임차인이 책임질 필요가 없다고 말하는 이유는 다음과 같습니다.

① 사람이 건물을 사용하는 이상 건물의 가치는 일정 부분 훼손될 수밖에 없고 이 같은 손상은 임대차 계약의 본질상 당연히 예정돼 있다.

② 임대인이 세입자로부터 받는 임대료와 관리비에는 통상적인 사용에 의한 마모‧손상에 대한 감가상각비와 수선비까지 포함돼 있다고 보는 게 맞다.

③ 그렇기 때문에 ‘세입자가 건물의 가치를 훼손한 정도가 자연적인 마모나 통상적인 사용에 의한 마모‧훼손의 정도를 초과한다’는 사실을 임대인이 증명하지 않는 한 세입자에게는 통상의 손모에 대해 원상회복할 의무가 없다.

방금 보셨다시피 법원에서는 임대인이 세입자에게 받는 임대료와 관리비에 통상의 손모를 처리하기 위한 비용이 이미 포함돼 있다고 보고 있습니다.

👉 이 정도까지가 통상의 손모입니다!

그렇다면 법원에서는 어느 정도까지는 통상의 손모로 인정하고 있을까요?

판례를 종합해 보면 다음과 같은 경우는 통상적인 사용에 의한 손상과 마모로 인정된다는 게 부동산 전문 변호사 등 전문가들의 설명입니다.

① 가구나 가전제품을 이동시키거나 사용하던 중에 바닥에 파임이 발생한 경우

② 형광등 등의 필수적인 조명시설을 설치하면서 천정에 구멍에 뚫린 경우

③ 벽에 필수 사용시설을 설치했다가 떼어내면서 벽지가 약간 벗겨진 경우

④ 임대차 기간 중 벽면과 천장 등에 약간의 흠집이 생긴 경우

⑤ 이미 도색이 벗겨진 시설물이 시간이 지나면서 도색이 추가로 벗겨진 경우

⑥ 벽에 이미 못 구멍 등이 있을 때 위치를 맞추기 위한 목적으로 추가적으로 못 구멍을 뚫은 경우

지금껏 판례를 통해 정립된 ‘통상의 손모’로 인정되는 손상의 범위인데요. 보시면 아실 수 있는 것처럼 주택이나 상가를 사용하다 보면 누가 사용하더라도 어느 정도는 발생할 수밖에 없는 손상들의 범주에 속한다는 사실을 아실 수 있습니다.

👉 이런 손상은 세입자가 책임져야 합니다

이 같은 통상적인 손상과는 달리 임차인의 부주의나 고의로 인해 시설물이 파손‧훼손했다고 인정되는 경우에는 임차인이 원상회복 책임을 져야만 합니다. 전문가들이 꼽는 몇 가지 예시에 대해서 말씀드리면 다음과 같습니다.

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😭 세입자가 월세 밀렸어도 이런 행동은 하면 처벌받아요!

✅ 집에 함부로 들어가거나 단전, 단수하면 처벌받을 수 있어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 임대인 입장에선 세입자가 월세를 몇 달 넘게 밀리는 일이야말로 가장 무서운 일인데요.

이번 글에서는 악성 세입자를 만나 고생 중이더라도 임대인이 함부로 해서는 안 되는 행동들에 대해서 설명드릴 텐데요. 이런 행동들을 했다가는 민사 소송에 걸리는 건 물론 형사 처벌까지 받을 수 있기 때문입니다.

👉 거의 대부분 단전‧단수는 위법입니다

우선 단전‧단수 조치에 대해서부터 알아볼까요? 세입자가 월세를 심하게 연체했거나 명도소송에 들어갔을 경우 월세를 독촉하거나 세입자의 퇴거를 유도하기 위한 수단으로 단전‧단수 조치를 고민하시는 임대인 분들이 상당히 많으신 거 같은데요.

결론부터 말씀드리면 함부로 단전‧단수 조치를 하셨다가는 형사 처벌을 받으실 수도 있습니다. 부동산 전문 변호사들도 이에 대해 “단전‧단수의 대부분은 정당행위로 인정받지 못한다”고 설명하고 있고요

👉 관련 특약 있어도 위법으로 여겨집니다

임대차 계약서나 상가관리규약에 단전‧단수와 관련된 조항, 예를 들어 ‘월세를 0개월 이상 체납하면 단전‧단수한다’는 조항이 있다고 해도 마찬가지이고요.

드물게 대법원에서 단전‧단수 조치에 대해 정당한 행위라고 판단한 사례도 있는데요. 다만 이 경우에는 일반적인 주택이나 상가가 아닌 호텔 안에서 주점을 운영하고 있는 임차인에 대한 조치였고, 임대차 계약 기간도 만료된 상태였습니다.

월세가 밀리면서 보증금도 모두 사라진 상황이었고요. 또한 건물주가 계약이 끝난 후 공식적으로 2회에 걸쳐서 연체된 월세의 지급 등을 독촉했고, 단전‧단수에 대한 사전 예고도 한 뒤에 전기와 수도를 끊어버렸던 것이었고요.

이처럼 특수한 상황에서 공식적인 절차에 따라 단전‧단수 조치를 취했기에 단전‧단수 처분이 정당함을 인정받을 수 있었다는 게 부동산 전문 변호사들의 설명입니다.

대부분 경우 단전‧단수 조치는 위법한 행위로 여겨지며 함부로 단전‧단수를 했다가는 손해배상청구 소송을 당하고 업무방해죄로 고소당할 수도 있다는 사실을 꼭 기억하실 필요가 있습니다.

👉 동의 없이 집에 들어가면 주거침입죄로 처벌받을 수 있어요

세입자의 동의 없이 임대주택에 함부로 들어가는 행동도 역시나 마찬가지로 형사 처벌로까지 이어질 수 있는 행동인데요.

세입자가 몇 달 넘게 월세를 밀렸거나, 계약 기간이 끝났음에도 집을 비워주지 않는 상황이라고 하더라도 임대인이 세입자의 동의 없이 해당 주택에 들어갔다가는 주거침입죄로 처벌받을 수 있습니다.

법에서는 세입자에게 적법한 거주 권리가 있는지를 따지기 이전에 ‘사실상 주거의 자유와 평온’을 누릴 권리를 먼저 고려하기 때문입니다.

실제로 2015년에는 세입자가 몇 달째 월세를 밀렸다는 이유로 동의 없이 주택에 들어가 출입문 잠금장치를 없앤 임대인에게 주거침입죄가 적용돼 70만 원의 벌금이 선고된 사례도 있고요.

👉 짐 함부로 옮기면 재물손괴죄까지도

때로는 주거침입죄에 더해 재물손괴죄 혐의까지 추가로 적용될 수도 있는데요. 주택에 들어가면서 잠금장치를 부수거나 임시로 분해한 경우, 가구나 집기 등 임차인의 재물을 집 밖으로 옮긴 경우에는 재물손괴죄 혐의가 적용될 수도 있습니다.

다만 화재나 심각한 누수 등 긴급상황이 발생했는데도 불구하고 세입자가 집을 비워 대응할 수 없는 상황이라면 집주인이 세입자의 동의를 구하지 않고 집에 들어갔더라도 위법성이 없다고 판단돼 주거침입죄가 성립되지 않을 수도 있다는 게 부동산 전문 변호사들의 의견입니다.

👉 명도소송이 거의 유일한 방법입니다

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