👨‍🔧 SH공사(서울시)의 최신 수리비 청구 매뉴얼 공유합니다!

SH공사는 주택 수리비 이럴 때, 이만큼 청구합니다!

2024. 9. 18.

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SH공사(서울시)는 주택 수리비 이럴 때, 이만큼 청구합니다! 2024년 최신 수리비 청구 매뉴얼 공유합니다!!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대인 회원님들께 큰 도움이 될만한 소중한 자료를 공유드리도록 하겠습니다.

SH(서울도시주택공사)가 임대 현장에 적용하고 있는 ‘수리비 분담 매뉴얼’에 대해서 안내해 드릴 텐데요. 어떤 경우에는 임대인(SH)이 주택 수리비를 부담하고, 어떤 경우에는 임차인(개인, 공동)이 수리비를 부담하는지에 대해서 각각의 시설물별로 일목요연하게 정리해 놓은 자료입니다.

👉 SH가 만들어 사용하고 있는 매뉴얼 있어요

SH는 1989년 설립돼 지금껏 34년 동안 운영되고 있는 서울시 산하 주거 전문 공기업인데요. SH가 관리하고 있는 임대주택 세대 수는 30만 가구에 가깝습니다.

수십 년 동안 수십만 가구의 임대주택을 공급‧관리하고 있는 공기업인만큼 SH는 수리비 부담에 대한 상세한 매뉴얼을 갖고 있는데요.

그동안의 경험에 기반해 임대인(SH)과 임차인(개인, 공동)의 수리 의무를 시설물과 사유별로 구분하고 있습니다.

그런 만큼 SH가 사용하는 수리비 분담 매뉴얼을 활용하시면 임대주택의 시설물을 수리해야 하는 일이 발생했을 때 수리비를 누가 부담해야 하는지 판단하는 데 상당한 도움을 받으실 수 있습니다.

👉 여기서 다운로드 받으세요

지금부터는 SH 수리비 분담 매뉴얼에 담긴 전반적인 내용들에 대해 설명해 드릴 텐데요. SH의 2024년 매뉴얼은 아래 링크해 놓은 SH 홈페이지에서 다운로드하실 수 있습니다.

https://www.i-sh.co.kr/main/lay2/program/S1T305C307/www/m_102/wpge/house_mng_ameprice.do

👉 입주 전에 체크리스트대로 점검하세요

시설물에 대한 수리비를 누가 부담해야 하는지를 정확하게 판단하기 위해서는 입주 과정에서 임대주택의 상태를 꼼꼼하게 확인하는 일이 우선돼야 하는데요.

당연한 말이지만 애초부터 고장 나 있었거나, 파손돼 있었던 시설물에 대한 수리비를 새롭게 입주한 임차인에게 부과해서는 안 되기 때문이죠.

그렇기 때문에 SH에서는 입주 과정에서 해당 임대주택의 상태를 점검한 뒤 점검 결과에 대해 신규 임차인에게 확인받고 있는데요. 입주할 때뿐만이 아니라 퇴거할 때도 마찬가지로 주택 시설물 상태를 꼼꼼히 체크하고 있습니다.

임차인의 거주 기간 동안에 고장 나거나, 파손된 시설물이 있다면 점검 결과를 토대로 원상복구비를 청구하고 있고요.

SH의 ‘입주 및 퇴거 시 세대점검표’는 주택 내 각 시설물별로 매우 상세하게 이뤄져 있는데요.

예를 들어 △현관 부분의 경우에는 현관문부터 시작해서, 도어록, 바닥타일까지 14개 항목으로 이뤄져 있고, △화장실의 경우에도 욕실문, 환풍기, 배수구, 양변기 등 13개 항목으로 체크리스트가 구성돼 있죠.

이처럼 입주 단계에서 각 시설물별로 이상 유무를 철저하게 확인해야만 수리비 부담을 둘러싼 불필요한 분쟁을 최대한 예방할 수 있는 것이죠. 입주 및 퇴거 시 세대점검표는 SH 매뉴얼에서 확인하실 수 있고요.

👉 노후, 누수, 부식, 작동불량은 임대인이 수리비 부담해야 합니다

이번 글에서 모든 시설에 대한 수리비 부담 기준을 말씀드리기는 힘든데요. 주요 시설물에 해당하는 기준에 대해서만 살펴보도록 하겠습니다.

기본적으로는 노후나 누수로 인해 문제가 발생했을 때, 파손되지 않았음에도 불구하고 시설물이 제대로 작동하지 않을 때는 임대인이 수리비를 부담하고, 시설물이 파손되거나 오염됐을 때는 임차인에게 수리비를 부과하고 있는데요.

시설물별 기준은 다음과 같습니다.

<천정, 벽체>

도배지의 경우 신규 입주시에는 임대인이 도배비를 부담하도록 규정돼 있는데요. 이와 함께 누수로 인해 교체가 필요할 때도 임대인이 비용을 부담하하고 있습니다. 이와 달리 거주기간 동안 오염, 훼손된 경우에는 임차인이 수리비를 부담토록 하고 있고요.

<바닥>

마루의 경우 온돌마루든 강화마루든 상관없이 누수 등으로 인한 들뜸, 갈라짐, 결로 현상이 발생했을 때는 임대인이 수리비를 부담하고 있습니다. 파손, 오염, 훼손으로 수리해야 할 때는 임차인에게 수리비를 부과하고 있고요.

<샷시>

샷시 본체와 틀 부분은 열고 닫는데 문제가 발생하거나, 처지거나, 부식되거나, 누수 등으로 문제가 발생했을 때는 임대인이 수리비를 부담하고 있습니다.

이와 달리 샷시가 부서졌을 때는 임차인에게 수리비를 받고 있고요. 방충망의 경우에도 부식됐을 때는 임대인이 수리‧교체비를 부담하고 있는 데요.

입주 시에 방충망이 제대로 열리거나 닫히지 않을 때도 임대인이 수리해주고 있습니다. 임차인은 방충망이 파손되거나, 찢어지거나, 분실됐을 때 수리비를 부담하고요.

<현관, 복도>

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계약서 새로 써도 갱신계약이고, 세입자는 언제든 계약해지할 수 있다는 판결 나왔어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 최초 계약이 종료된 이후에 다시 임대차 계약서를 작성했다고 하더라도 최초 계약의 갱신으로 인정되며,

이에 따라 세입자는 법에서 규정한 대로 본인이 원할 때 언제든 계약 해지를 통보할 수 있다는 내용의 판결의 나왔다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

대법원 판결이 아닌 서울고등법원의 판결이기 때문에 아직 판례로까지 정립된 내용이라고 말씀드릴 수는 없는데요. 그렇긴 하더라도 세입자의 계약 갱신과 해지 권리에 대한 의미 있는 판결이라는 게 부동산 변호사 등 전문가들의 평가입니다.

👉 청구권 사용한 세입자는 언제든 계약 해지할 수 있어요

이미 저희 매거진을 통해 여러 차례 설명드렸듯이 계약갱신청구권을 사용해 계약을 갱신한 세입자에게는 특별한 권한이 하나 추가로 부여되는데요.

바로 본인이 원할 때 언제든 계약의 해지를 임대인에게 통보할 수 있는 권한이죠. 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 활용해 계약을 갱신한 임차인이 계약 해지 의사를 임대인에게 통보하면, 통보일로부터 3개월 뒤에 계약이 자동으로 해지됩니다.

임대인은 당연히 계약 해지일에 맞춰 임차인에게 보증금을 돌려줘야만 하고요. 다만 세입자가 계약 해지를 통보했다고 하더라도 계약이 종료되기 전 3개월 동안은 임대료를 납부해야 합니다.

👉 2가지 사안이 논점이었습니다

지난 7월에 서울고등법원이 판결한 사건에서 논란이 됐던 점은 ①새로운 계약서의 작성을 기존 계약의 연장으로 여겨야 하는지 아니면 새로운 계약으로 봐야 하는지 여부와

②세입자가 계약기간 도중에 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리를 갖고 있는지 여부였는데요.

구체적으로 어떤 사건이었는지 살펴보겠습니다.

👉 이런 사건이었어요

세입자 A씨는 임대인 B씨와 2년 동안 아파트 임대차 계약(전세)을 맺고 거주했는데요. 최초 계약 기간이 만료된 이후에도 2개월 동안 추가로 별도의 계약 없이 계속 거주했습니다.

그러다가 계약 만료일로부터 2개월이 지난 뒤에 새롭게 임대차 계약서를 작성했습니다. 보증금은 그대로 두고 계약 기간만 새로 2년으로 정한 계약이었는데요. 특약사항에는 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’이라고 기재했습니다.

그리고 약 반년이 지난 후 세입자 A씨는 임대인 B씨에게 계약 해지를 통보했습니다. 이사를 나가면서 보증금을 돌려달라고 요구했죠.

그리고 임대인 B씨는 이에 응하지 않았는데요. ‘새로운 계약서를 작성했으니 두 번째 계약은 기존 계약의 갱신이 아닌 새로운 계약이며, 그렇기에 A씨에게는 계약기간 중간에 계약 해지를 요구할 권한이 없다’는 게 B씨의 주장이었죠.

그리고 이 사건의 쟁점은 앞서 말씀드린 두 가지였는데요. 이에 대한 서울고등법원의 판결은 다음과 같았습니다.

👉 이런 판결 나왔어요

우선 법원은 최초 계약기간이 만료된 지 2개월이 지난 후에 작성된 계약서도 기존 계약의 갱신으로 봐야 한다고 판결했습니다. 세입자가 계속해서 거주하던 상황에서 작성된 계약서는 새로운 계약이 아니라 기존 계약의 연장으로 해석해야 한다는 게 법원의 판단이죠.

앞서 말씀드렸듯이 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권 활용으로 계약을 갱신한 세입자에게는 언제든 자유롭게 계약을 해지할 수 있는 권리가 있는데요.

법원은 새로운 계약서에 세입자의 계약해지 권리를 제한하는 내용이 없고, 특약사항에도 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’이라고 명시돼 있는 점을 고려하면 세입자 A씨에게는 계약 해지 권리가 있었다고 판단했습니다.

따라서 임대인 B씨의 주장대로 새로운 계약서를 새로운 계약으로 인정해, 세입자의 해지 권리를 부정하는 것은 타당하지 않다고 판결했습니다.

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