👨‍⚖️ 계약서 새로 써도 갱신계약이고, 세입자는 언제든 계약해지할 수 있다는 판결 나왔어요!

서울고등법원의 최신 판결 소개해 드립니다!

2024. 9. 10.

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계약서 새로 써도 갱신계약이고, 세입자는 언제든 계약해지할 수 있다는 판결 나왔어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 최초 계약이 종료된 이후에 다시 임대차 계약서를 작성했다고 하더라도 최초 계약의 갱신으로 인정되며,

이에 따라 세입자는 법에서 규정한 대로 본인이 원할 때 언제든 계약 해지를 통보할 수 있다는 내용의 판결의 나왔다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

대법원 판결이 아닌 서울고등법원의 판결이기 때문에 아직 판례로까지 정립된 내용이라고 말씀드릴 수는 없는데요. 그렇긴 하더라도 세입자의 계약 갱신과 해지 권리에 대한 의미 있는 판결이라는 게 부동산 변호사 등 전문가들의 평가입니다.

👉 청구권 사용한 세입자는 언제든 계약 해지할 수 있어요

이미 저희 매거진을 통해 여러 차례 설명드렸듯이 계약갱신청구권을 사용해 계약을 갱신한 세입자에게는 특별한 권한이 하나 추가로 부여되는데요.

바로 본인이 원할 때 언제든 계약의 해지를 임대인에게 통보할 수 있는 권한이죠. 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 활용해 계약을 갱신한 임차인이 계약 해지 의사를 임대인에게 통보하면, 통보일로부터 3개월 뒤에 계약이 자동으로 해지됩니다.

임대인은 당연히 계약 해지일에 맞춰 임차인에게 보증금을 돌려줘야만 하고요. 다만 세입자가 계약 해지를 통보했다고 하더라도 계약이 종료되기 전 3개월 동안은 임대료를 납부해야 합니다.

👉 2가지 사안이 논점이었습니다

지난 7월에 서울고등법원이 판결한 사건에서 논란이 됐던 점은 ①새로운 계약서의 작성을 기존 계약의 연장으로 여겨야 하는지 아니면 새로운 계약으로 봐야 하는지 여부와

②세입자가 계약기간 도중에 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리를 갖고 있는지 여부였는데요.

구체적으로 어떤 사건이었는지 살펴보겠습니다.

👉 이런 사건이었어요

세입자 A씨는 임대인 B씨와 2년 동안 아파트 임대차 계약(전세)을 맺고 거주했는데요. 최초 계약 기간이 만료된 이후에도 2개월 동안 추가로 별도의 계약 없이 계속 거주했습니다.

그러다가 계약 만료일로부터 2개월이 지난 뒤에 새롭게 임대차 계약서를 작성했습니다. 보증금은 그대로 두고 계약 기간만 새로 2년으로 정한 계약이었는데요. 특약사항에는 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’이라고 기재했습니다.

그리고 약 반년이 지난 후 세입자 A씨는 임대인 B씨에게 계약 해지를 통보했습니다. 이사를 나가면서 보증금을 돌려달라고 요구했죠.

그리고 임대인 B씨는 이에 응하지 않았는데요. ‘새로운 계약서를 작성했으니 두 번째 계약은 기존 계약의 갱신이 아닌 새로운 계약이며, 그렇기에 A씨에게는 계약기간 중간에 계약 해지를 요구할 권한이 없다’는 게 B씨의 주장이었죠.

그리고 이 사건의 쟁점은 앞서 말씀드린 두 가지였는데요. 이에 대한 서울고등법원의 판결은 다음과 같았습니다.

👉 이런 판결 나왔어요

우선 법원은 최초 계약기간이 만료된 지 2개월이 지난 후에 작성된 계약서도 기존 계약의 갱신으로 봐야 한다고 판결했습니다. 세입자가 계속해서 거주하던 상황에서 작성된 계약서는 새로운 계약이 아니라 기존 계약의 연장으로 해석해야 한다는 게 법원의 판단이죠.

앞서 말씀드렸듯이 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권 활용으로 계약을 갱신한 세입자에게는 언제든 자유롭게 계약을 해지할 수 있는 권리가 있는데요.

법원은 새로운 계약서에 세입자의 계약해지 권리를 제한하는 내용이 없고, 특약사항에도 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’이라고 명시돼 있는 점을 고려하면 세입자 A씨에게는 계약 해지 권리가 있었다고 판단했습니다.

따라서 임대인 B씨의 주장대로 새로운 계약서를 새로운 계약으로 인정해, 세입자의 해지 권리를 부정하는 것은 타당하지 않다고 판결했습니다.

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🔎 월세 내지 않고 버티는 세입자, 명도소송은 이렇게 하세요!!

✅ 세입자가 판결 뒤에도 나가지 않을 때는 강제집행도 해야 합니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 지난번 글에 이어 명도소송 절차에 대해서 계속 설명드리도록 하겠습니다.

임대인이 명도소송을 제기할 수 있는 요건과 명도소송을 제기하기 전에는 반드시 세입자에게 내용증명으로 계약 해지 의사를 전달하고, 법원에 ‘점유이전금지 가처분’을 신청해야 한다는 사실에 대해서는 지난번 글에서 설명드렸는데요.

이번 글에서는 이 같은 사전 절차를 마친 뒤에 진행되는 본격적인 소송 절차에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다.

명도소송에서 승소했음에도 불구하고 세입자가 주택에서 나가는 걸 거부할 경우에는 강제집행 절차를 밟아야 한다는 사실에 대해서도 설명드리겠습니다.

‘내용증명 발송 → 점유이전금지 가처분 신청 →명도소송 제기 → 임대보증금 반환 → 강제집행’ 순으로 진행되는 전체 명도소송 절차에 대해 순서대로 알고 싶으신 분은 아래에 있는 지난번 글부터 읽어보시길 바라겠습니다.

👉 소송부터 집행까지 최소 9개월은 걸려요

법원에 점유이전금지 가처분 신청까지 마치셨다면 이제 명도소송을 제기할 차례인데요.

변호사 등 전문가들과 소송 경험이 있는 임대인들에 따르면 명도소송의 경우 소송에만 최소 6개월, 집행에는 별도로 최소 3개월의 시간이 소요되는 편입니다.

이처럼 최소 9개월 가량의 시간이 소요되고 소송 과정에 드는 비용과 임대인이 겪게 되는 스트레스도 만만치 않기 때문에 가급적 세입자와 대화로 문제를 해결하는 게 최선의 방법이라는 게 전문가들의 현실적인 조언입니다.

다시 한번 내용증명을 발송해 계약이 해지됐으니 퇴거해달라는 뜻을 추가적으로 전달하는 방법도 생각해볼 수 있고요. 이렇게까지 노력했으나 효과가 없었다면 이제는 진짜 소송을 제기해야만 하는 때인데요.

👉 임대보증금 반환해야만 집행할 수 있어요

소송은 세입자 주소지, 즉 임대주택이 자리 잡고 있는 지역의 관할 법원에 제기해야 합니다. 임대차 계약서와 지금까지 발송했던 내용증명, 세입자의 월세 미납 내역 등을 증거로 제출하시면 됩니다.

앞서 말씀드렸듯이 명도소송에는 최소 6개월 정도의 기간이 소요되는데요. 소송과 관련해서 한 가지 더 알고 계셔야 하는 점은 임대인이 세입자에게 임대 보증금을 반환해야만 세입자에게 퇴거 의무가 생긴다는 사실입니다.

임대 보증금을 반환해야만 명도소송 판결문을 바탕으로 집행을 할 수 있죠. 법적으로는 이 같은 관계를 ‘동시이행 관계’라고 부르는데요.

임대 보증금을 반환해야만 세입자를 내보낼 수 있기 때문에 최대한 빨리 세입자를 내보내고 싶으신 임대인분이라면 마지막 변론 기일 직전에 세입자에게 임대 보증금을 반환하고 판결을 받아야 한다는 게 전문가들의 조언입니다.

만약 그러지 않을 경우 이후 다시 법원에 임대 보증금을 반환했다는 증거를 제출해야 하는 절차를 밟아야 해서 시간이 더 들어가게 되기 때무이죠.

이렇게 명도소송을 거쳐 판결문까지 받았음에도 불구하고 세입자가 퇴거를 거부한다면 어떻게 해야 할까요?

👉 판결에도 불구하고 퇴거하지 않으면 강제집행 필요해요

대부분의 세입자들은 판결이 선고된 이후 스스로 알아서 나간다는 게 전문가들의 설명이긴 하지만 간혹 일부 세입자의 경우에는 판결이 났음에도 불구하고 집을 비우지 않기도 하는데요.

이럴 경우에는 법원으로부터 다시 집행문을 부여받아~~~~~~~~~~~~~~

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