🕵️‍♀️ 묵시적 갱신된 세입자도 갱신청구권 사용할 수 있어요!

묵시적 갱신과 갱신청구권은 서로 다른 개념입니다!

2024. 8. 21.

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묵시적 갱신으로 살고있는 세입자도 갱신청구권 문제 없이 사용할 수 있어요!

✅ 묵시적 갱신으로 몇 년 살았든 상관 없이 마음껏 사용할 수 있어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 묵시적 갱신으로 임대차 계약을 갱신해 살고 있는 세입자도 계약갱신청구권을 활용해 임대인에게 2년간의 추가적인 계약 연장을 요구할 수 있는지에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권 모두 초보 임대인분들에게는 어렵게만 느껴지는 낯선 법률 용어들인데요.

그렇기 때문에 묵시적 갱신과 계약갱신청구권이라는 두 가지 개념이 한데 겹쳐진 상황이 발생했을 때는 어떻게 되는 것인지에 대해서 제대로 알고 계시지 못한 분들이 많으신 거 같습니다.

묵시적 갱신으로 계약을 갱신해 4년 넘게 살고 있는 임차인이 ‘계약 연장을 하지 않을 테니 계약 기간이 만료되면 집을 비워달라’는 임대인의 요구에 ‘계약갱신청구권을 활용해 2년 더 거주하겠다’고 말할 때와 같은 상황 말이죠.

👉 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동으로 연장되는 제도입니다

묵시적 갱신이란 임대인이 임대차 계약 종료일로부터 일정 기간 전까지 임차인에게 계약 갱신을 거절하겠다거나

아니면 계약 조건을 변경해야만 계약을 갱신하겠다는 뜻을 명시적으로 밝히지 않을 경우 이전 계약과 동일한 조건으로 자동으로 계약이 갱신됐다고 여기는 임대차 제도입니다.

주택임대차보호법에 이 같은 묵시적 갱신이 성립되는 조건이 규정돼 있는데요.

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약은 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안에 임대인이 계약을 거절하겠다거나

혹은 계약 조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝히지 않으면 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장된 것으로 여기고 있습니다.

임대인뿐 아니라 세입자 역시 이 기간 동안에 아무런 의사를 밝히지 않았을 때 말이죠.

👉 묵시적 갱신으로 연장했어도 갱신청구권 사용하는데 문제없어요

그렇다면 묵시적 갱신으로 계약을 갱신해 살고 있는 임차인, 묵시적 갱신을 통해 4년 이상 거주하고 있는 임차인도 계약갱신청구권을 활용해 추가적으로 계약을 갱신할 수 있는 걸까요?

답부터 말씀드리면 ‘그렇다’입니다. 법에서는 묵시적 갱신으로 인해 계약이 갱신된 경우에는 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않습니다.

계약갱신청구권을 행사하겠다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 청구권을 행사한 것으로 인정하고 있습니다. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 서로 다른 개념‧권리라는 점을 결코 잊지 마셔야 하는데요.

👉 4년 이상 살았다고 해도 청구권 사용할 수 있어요

그렇기 때문에 묵시적 갱신으로 계약을 갱신해 살고 있는 임차인이라고 하더라도 이후에 계약갱신청구권을 행사해 2년 더 계약을 연장할 수 있습니다.

묵시적 갱신으로 4년 이상 거주하고 있는 임차인이더라도 계약갱신청구권을 사용하는 데는 아무런 제한이 없고요. 그 이전에 계약갱신청구권을 사용한 적이 없다면 말이죠.

또한 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약 역시 묵시적 갱신으로 갱신된 계약과 마찬가지로 임차인이 언제든 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 계약 해지 의사를 통보한 날로부터 3개월 뒤에 계약이 자동으로 종료되는 것도 마찬가지입니다.

지금껏 살펴본 내용을 통해 묵시적 갱신으로 계약이 갱신되면 임대인 입장에서는 여러 가지로 불리한 점들이 생긴다는 사실을 확인하실 수 있으셨을 텐데요.

그렇기 때문에 부동산 전문가들은 계약 종료일을 앞둔 임대인이라면 법으로 정한 기한에 맞춰 임차인에게 계약 갱신 여부에 대한 자신의 의사를 명확하게 전달해야 한다고 조언하고 있습니다.

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😭 아무리 적어도 아무런 효과 없는 임대차 특약 5가지!

✅ 법에서 정한 것보다 세입자에게 불리한 특약은 아무런 효력이 없어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 오늘은 아무리 계약서 빼곡히 적어둔다고 해도 아무런 법적 효력을 갖지 못 하는 유명무실한 특약 5가지에 대해서 살펴보겠습니다.

👉 법보다 세입자에게 불리한 특약은 효력 없어요!

특약이란 말 그대로 ‘특별한 약정’을 말합니다. 매매 계약이나 임대차 계약 시 주된 계약 조건에서 다루지 않았던 세부적인 내용을 보완하기 위해 추가로 기재하는 약정이라고 이해하시면 됩니다.

그리고 임대인과 임차인의 합의로 계약서에 추가된 특약이라고 하더라도 법에서 보장하는 임차인의 권리를 침해하는 특약이라고 한다면 아무런 법적 효력을 갖지 못 합니다.

주택 임대차 계약의 경우에는 ‘주택임대차보호법’에서 보장하고 있는 임차인의 권리를 침해하는 특약들이 이에 해당합니다.

‘주택임대차보호법’ 10조를 보면 ‘이 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 말하고 있기 때문이죠.

마찬가지로 ‘상가임대차보호법’에서도 법에서 정한 것보다 임차인에게 불리하게 적용되는 약정들은 효력이 없다고 말하고 있고요. 법에서 정한 것보다 임차인에게 불리하게 작용하는 특약은 효력이 없다고 이해하시면 쉽습니다.

👉 1. ”세입자는 1년 뒤 퇴거한다"

임대차 계약서에 계약 기간을 1년으로 적어놓거나 특약에 ‘세입자는 1년 뒤 퇴거한다’고 써놓았다고 하더라도 이 조항은 법적 효력이 없는데요.

주택임대차보호법에서 보장하는 임차인의 거주기간이 2년이기 때문이죠. 계약기간을 2년 미만으로 정했거나 계약서에 계약기간을 적어놓지 않았더라도 법에서는 세입자가 2년 동안 해당 주택에 거주할 권리가 있다고 말하고 있습니다.

임차인이 1회에 한해 2년 동안의 계약갱신을 요구할 수 있는 계약갱신요구권까지 감안하면 사실상 4년 동안 거주할 수 있는 권리를 보장하고 있는 것이죠.

그렇기 때문에 임대인은 세입자에게 1년만 거주하고 퇴거하라고 요구할 수 없고요.

👉 2. "보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올린다"

이런 특약 역시 법적으로 효력이 없는데요. 주택임대차보호법에서 임대료는 2년마다 5%의 한도로 올릴 수 있다고 규정하고 있기 때문이죠. 그것도 임차인의 동의가 있을 경우에만 임대료를 올릴 수 있습니다.

만약 세입자가 임대료 인상에 동의하지 않을 경우 집주인은 경제사정 변동 등의 사유로 임대료를 올리는 게 합당하다는 사실을 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 절차와 법원 소송을 통해서 판단받아야만 합니다.

이와 달리 계약기간 동안 ‘임대료를 올리지 않는다’는 특약, 법에서 말하는 ‘불증액 특약’은 법적 효력을 갖습니다. 이 같은 특약은 임차인에게 유리하게 작용하는 조항이기 때문이죠.

👉 3. "세입자가 월세를 연체한 경우 집주인은 세입자의 짐을 처분할 수 있다"

이 같은 특약 역시 법적으로 효력이 없는 특약입니다. 법에 따라 세입자가 두 달치 월세를 연체하는 순간부터 집주인이 계약 해지를 통보할 수는 있지만

그렇다고 해서 세입자가 살고 있는 주택에 함부로 들어가거나 세입자의 짐을 마음대로 처분할 수는 없습니다.

만약 이렇게 행동할 경우 임대인은 주거침입죄와 재물손괴죄로 처벌받을 수 있죠.

세입자와의 계약을 해지하고 세입자를 집에서 내보내기 위해선 법에서 정한 대로 명도소송 절차를 밟아야만 합니다.

👉 4. “주택 매매로 인해 임대인이 바뀌었을 경우, 임대차 계약은 승계되지 않는다"

👉 5. (상가의 경우) "해당 상가에 대한 권리금은 인정되지 않는다"

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