😭 아무리 적어도 효과 없는 임대차 특약 5가지!

법에서 정한 것보다 세입자에게 불리한 특약은 아무런 효력이 없어요!

2024. 8. 15.

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😭 아무리 적어도 아무런 효과 없는 임대차 특약 5가지!

✅ 법에서 정한 것보다 세입자에게 불리한 특약은 아무런 효력이 없어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 오늘은 아무리 계약서 빼곡히 적어둔다고 해도 아무런 법적 효력을 갖지 못 하는 유명무실한 특약 5가지에 대해서 살펴보겠습니다.

👉 법보다 세입자에게 불리한 특약은 효력 없어요!

특약이란 말 그대로 ‘특별한 약정’을 말합니다. 매매 계약이나 임대차 계약 시 주된 계약 조건에서 다루지 않았던 세부적인 내용을 보완하기 위해 추가로 기재하는 약정이라고 이해하시면 됩니다.

그리고 임대인과 임차인의 합의로 계약서에 추가된 특약이라고 하더라도 법에서 보장하는 임차인의 권리를 침해하는 특약이라고 한다면 아무런 법적 효력을 갖지 못 합니다.

주택 임대차 계약의 경우에는 ‘주택임대차보호법’에서 보장하고 있는 임차인의 권리를 침해하는 특약들이 이에 해당합니다.

‘주택임대차보호법’ 10조를 보면 ‘이 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 말하고 있기 때문이죠.

마찬가지로 ‘상가임대차보호법’에서도 법에서 정한 것보다 임차인에게 불리하게 적용되는 약정들은 효력이 없다고 말하고 있고요. 법에서 정한 것보다 임차인에게 불리하게 작용하는 특약은 효력이 없다고 이해하시면 쉽습니다.

👉 1. ”세입자는 1년 뒤 퇴거한다"

임대차 계약서에 계약 기간을 1년으로 적어놓거나 특약에 ‘세입자는 1년 뒤 퇴거한다’고 써놓았다고 하더라도 이 조항은 법적 효력이 없는데요.

주택임대차보호법에서 보장하는 임차인의 거주기간이 2년이기 때문이죠. 계약기간을 2년 미만으로 정했거나 계약서에 계약기간을 적어놓지 않았더라도 법에서는 세입자가 2년 동안 해당 주택에 거주할 권리가 있다고 말하고 있습니다.

임차인이 1회에 한해 2년 동안의 계약갱신을 요구할 수 있는 계약갱신요구권까지 감안하면 사실상 4년 동안 거주할 수 있는 권리를 보장하고 있는 것이죠.

그렇기 때문에 임대인은 세입자에게 1년만 거주하고 퇴거하라고 요구할 수 없고요.

👉 2. "보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올린다"

이런 특약 역시 법적으로 효력이 없는데요. 주택임대차보호법에서 임대료는 2년마다 5%의 한도로 올릴 수 있다고 규정하고 있기 때문이죠. 그것도 임차인의 동의가 있을 경우에만 임대료를 올릴 수 있습니다.

만약 세입자가 임대료 인상에 동의하지 않을 경우 집주인은 경제사정 변동 등의 사유로 임대료를 올리는 게 합당하다는 사실을 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 절차와 법원 소송을 통해서 판단받아야만 합니다.

이와 달리 계약기간 동안 ‘임대료를 올리지 않는다’는 특약, 법에서 말하는 ‘불증액 특약’은 법적 효력을 갖습니다. 이 같은 특약은 임차인에게 유리하게 작용하는 조항이기 때문이죠.

👉 3. "세입자가 월세를 연체한 경우 집주인은 세입자의 짐을 처분할 수 있다"

이 같은 특약 역시 법적으로 효력이 없는 특약입니다. 법에 따라 세입자가 두 달치 월세를 연체하는 순간부터 집주인이 계약 해지를 통보할 수는 있지만

그렇다고 해서 세입자가 살고 있는 주택에 함부로 들어가거나 세입자의 짐을 마음대로 처분할 수는 없습니다.

만약 이렇게 행동할 경우 임대인은 주거침입죄와 재물손괴죄로 처벌받을 수 있죠.

세입자와의 계약을 해지하고 세입자를 집에서 내보내기 위해선 법에서 정한 대로 명도소송 절차를 밟아야만 합니다.

👉 4. “주택 매매로 인해 임대인이 바뀌었을 경우, 임대차 계약은 승계되지 않는다"

👉 5. (상가의 경우) "해당 상가에 대한 권리금은 인정되지 않는다"

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임대인이 계약서에 꼭 써야 하는 보물 같은 특약 5가지!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 저희 임대인 회원님들이 전월세 계약을 체결하며 계약서에 적어놓으면 매우 큰 도움이 되는 5가지 필수 특약에 대해서 소개해 드리겠습니다.

1️⃣ 임대료를 연체할 경우 임차인은 법정 이자를 가산해 지급해야 한다

법에 따라 임차인이 월세를 연체할 경우 임대인은 지연 이자(지연 손해금)를 청구할 수 있습니다. 월세뿐 아니라 관리비에도 지연 이자를 청구할 수 있는데요.

이 경우 법으로 정해진 이율을 일할 계산(연 이율을 날짜로 나눠 적용)해 지연 이자를 청구할 수 있습니다. 보통 민법에서 정한 법정 이율 상한선인 연 5%의 이율을 적용하고 있습니다.

지연 이자의 경우 월세 지급이 늦어진 날짜만큼을 일할 계산해 적용하기 때문에 대부분의 경우 그 금액이 크지는 않지만 월세 지급이 늦어지면 추가적으로 이자를 부담해야 한다는 사실을 명시하는 것만으로도

정기적인 월세 납부를 유도할 수 있다는 게 전문가들의 조언입니다.

3️⃣ 계약 만기일 전 퇴거 시 새 임차인을 구하기 위한 중개보수는 현 임차인이 부담한다

임대차 계약 기간이 상당 기간 남은 상황에서 임차인이 계약 해지를 요구할 경우 새로운 임차인을 구하기 위한 중개수수료를 기존 임차인이 부담하는 건 일종의 관행인데요.

하지만 엄밀히 말하자면 이는 관행일 뿐 기존 임차인에게는 집주인을 대신해 중개수수료를 부담할 법적 의무가 없습니다.

공인중개사법 32조에 따라 중개수수료를 지불할 의무는 중개의뢰인, 즉 집주인과 새롭게 들어올 임차인에게만 있기 때문이죠.

그렇기 때문에 비록 임차인이 계약 기간을 상당 기간 남긴 상태에서 계약 해지를 요구할 경우 임차인이 중개수수료를 부담하는 것이 관행이라고 하더라도

이 같은 상황에서 기존 임차인에게 중개수수료를 요구하기 위해서는 이를 특약으로 기재해둬야만 합니다.

4️⃣ 임차인 외 거주 인원 추가 시 추가 금액을 지불한다

1인이 거주할 것으로 예상되는 주택인 경우 계약서에 이 같은 특약을 기재함으로써 이후 추가적으로 거주하게 되는 인원에 대한 추가 비용을 지불받을 수 있습니다.

법에 따라 임대인과 임차인이 이 같은 내용에 대해 합의했을 경우 ‘계약 자유’의 원칙에 따라 효력을 인정받을 수 있기 때문입니다.

전문가들은 거주 인원이 추가될 경우 추가 금액을 지불한다는 내용과 함께 추가 거주 인원 1인당 얼마만큼의 금액을 더 추가할지까지 미리 정해서 특약에 기재할 것을 추천하고 있습니다.

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