💥 이제 계약할 때 납세증명서, 확정일자 현황 꼭 제출해야 해요! 관리비도~

7월 10일부터 공인중개사의 확인·설명 의무 대폭 강화됐어요!

2024. 7. 21.

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이제 계약할 때 납세증명서, 확정일자 현황 꼭 제출해야 해요! 관리비도 정확히 알려야 합니다!

✅ 7월 10일부터 공인중개사의 확인·설명 의무 대폭 강화됐어요!

✅ 중개사가 집주인 세금 체납 여부, 선순위 관계, 관리비 꼭 알려야 해요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 앞으로 주택 임대차 계약을 맺을 때는 △납세증명서(국세, 지방세)와 △확정일자 부여 현황 정보 △전입세대 확인서를 꼭 공인중개사에게 제출하거나 아니면 중개사가 이를 열람할 수 있도록 동의해야 한다는 사실에 대해서 설명드리겠습니다.

관리비 역시 전체 금액뿐 아니라 각 항목별 세부 금액을 미리 공인중개사에게 안내해야만 하고요.

👉 7월 10일부터 강화된 법령 시행됐습니다!

국토교통부는 지난 7월 10일부터 강화된 ‘공인중개사법’ 시행령과 시행규칙이 시행되고 있다고 발표했는데요. 강화된 법령은 전세사기 예방과 관리비 투명화에 초점이 맞춰져 있습니다.

지난 7월 10일부터 공인중개사가 임대차 계약 과정에서 임차인에게 명확하게 설명하도록 추가된 내용은 크게 4가지인데요. 하나씩 살펴보겠습니다.

1️⃣ 집주인 세금 체납 여부, 선순위 권리관계 설명해야 합니다

지난 7월 10일부터 공인중개사는 예비 임차인에게 임대인의 세금(국세, 지방세) 체납 여부와 해당 임대주택의 선순위 권리관계를 설명해야만 합니다.

임대인에게 밀린 세금이 있거나 임대주택에 해당 임차인보다 권리관계가 앞선 선순위 세입자가 있을 경우 해당주택이 경매나 공매에 넘어갔을 경우 해당 임차인이 보증금의 전부 혹은 일부를 잃을 수 있기 때문이죠.

이 같은 내용을 설명하기 위해서 공인중개사는 임대인의 납세증명서(국세, 지방세)와 해당 주택의 확정일자 부여현황 정보, 전입세대 확인서를 확인해야만 합니다.

임대인은 공인중개사에게 이 같은 문서들을 제출하거나, 중개사가 직접 확인할 수 있도록 열람에 동의해야만 하죠.

정부에서는 이 같은 확인·설명 의무가 잘 지켜지도록 하기 위해서 단순히 말로만 설명하고 끝내는 게 아니라 이 내용을 정확히 ‘중개대상물 확인·설명서’에 명기하도록 했는데요.

공인중개사와 임차인뿐 아니라 임대인 역시 확인하고, 서명해야만 합니다. 임대인에게도 책임을 부과한다고 이해하시면 좋을 거 같습니다.

2️⃣ 최우선변제금과 임대보증금 보증제도도 임차인에게 설명해야만 합니다

3️⃣ 안내자가 공인중개사인지, 중개보조원인지도 명확히 알려야 합니다

4️⃣ 관리비 금액과 항목, 부과 방식 등도 명확히 설명해야 합니다

원룸, 다가구·다세대 등 소규모 임대주택의 불투명한 관리비 부과 방식과 관리비 명목으로 사실상의 월세를 거둬들이는 관행은 그동안 많은 비판의 대상이 됐는데요.

국토부에서는 관리비 투명화를 위한 조치도 개정안에 함께 담아 지난 7월 10일부터 시행했습니다.

공인중개사는 임대인으로부터 관리비 총액과 각각 어떤 항목으로 세부 비용이 부과되는지, 부과 방식은 정액제인지 사용량 비례 방식인지를 확인한 뒤 이를 계약 과정에서 임차인에게 설명해야만 합니다.

이 같은 내용은 중개대상물 확인·설명서뿐 아니라 임대차 계약서에도 명시해야 하고요.

👉 임대인의 의무 역시 함께 늘어났습니다

방금 설명드린 것처럼 지난 7월 10일부터는 계약 과정에서 공인중개사에게 부과되는 확인·설명 의무가 대폭 강화됐는데요. 공인중개사에게 부과되는 의무가 늘어난 만큼 임대인 역시 신경 써야만 할 게 많아졌습니다.

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💰 재산세는 이럴 때만 분할납부 할 수 있어요! 부가세는 분할납부 못 합니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 7월은 재산세와 부가가치세(상가, 사무실 임대인만 해당)를 납부해야 하는 달이기 때문에 저희 자리톡 임대인 회원님들에게는 신경 쓸 게 많은 달이라고 할 수 있는데요.

재산세는 7월 31일까지, 부가세는 7월 25일까지 납부해야만 하죠. 납부가 이날로부터 하루라도 늦어지게 되면 기본 3% 세율의 무거운 납부지연 가산세가 부과되고요.

이번 글에서는 세금 납부를 앞두고 계신 저희 자리톡 임대인 회원님들을 위해서 세금을 분할납부할 수 있는 요건에 대해서 설명드릴 텐데요.

재산세를 분납할 수 있는 구체적인 요건과 함께 부가세는 분납할 수 없다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

👉 재산세는 납부세액이 250만원 초과할 때부터 신청 가능해요

많은 분들께서 이미 잘 알고 계신 것처럼 주택분 재산세는 매년 7월(1차분, 7월 16~31일)과 9월(2차분, 9월 16~30일)에, 두 번에 걸쳐 나눠 내는데요. 보유 주택에 부과되는 재산세를 절반씩 나눠서 납부하고 있죠.

주택분 재산세 금액이 20만원 미만일 때만 7월에 한 번에 납부하도록 하고 있고요.

그리고 이렇게 7월과 9월에 각각 납부하게 되는 재산세를 납부세액이라고 부르고 있는데요.

재산세 분할 납부는 납부세액이 250만원을 초과할 때부터 신청할 수 있습니다.

7월이나 9월에 재산세로 250만원(도시지역분 포함)을 초과하는 금액을 고지받았다면 분할 납부를 신청할 수 있다는 뜻이죠. 7, 9월 납부세액을 모두 합한 연간 전체 재산세가 아니라 7, 9월에 각각 내야 하는 세액이 250만원을 초과할 때부터 분할 납부를 신청할 수 있다는 사실을 꼭 기억하셔야만 합니다.

👉 금액에 따라 분납 가능 세액도 달라져요

분납할 수 있는 금액은 납부세액 구간에 따라서 달라지는데요. 재산세 납부세액이 △250만원 초과 500만원 이하일 때는 납부세액에서 250만원을 차감한 금액을 분납할 수 있습니다.

예를 들어 납부세액이 400만원이라면, 400만원에서 250만원을 뺀 150만원에 대해서만 분납할 수 있다는 뜻이죠. 250만원은 원래 정기 납부기한 안에 납부해야만 하고요.

납부세액이 △500만원을 초과할 때는 납부세액의 절반(50%) 이하의 금액에 대해서 분납할 수 있는데요. 예를 들어 재산세 납부세액이 600만원이라면 절반인 300만원에 대해서 분납을 신청할 수 있다는 뜻입니다.

👉 정기 납부기한으로부터 두 달 안에 분납해야 해요

분납 기한은 납부세액 금액과 상관없이 동일한데요. 정규 납부기한이 지난 날부터 2개월 안에 분할납부를 마쳐야 합니다.

7월분 재산세(7월 31일 마감)에 대해 분납을 신청했다면 9월 30일까지는 분납을 완료해야 하고, 9월분 재산세(9월 30일 마감)에 대한 분납은 11월 30일까지 마쳐야만 하는 것이죠.

분할납부를 신청하기 위해서는 정규 납부기한 안에 재산세를 납부받는 해당 시‧군‧구에 재산세 분할납부 신청서를 제출해서 수정된 재산세 납부고지서를 받아야만 하고요.

재산세는 국세청이 아닌 지방자치단체에 납부하는 지방세이기 때문에 분납 신청도 시‧군‧구에 하셔야만 하는 것이죠.

👉 동일 시‧군‧구청 납부세액이 250만원 초과해야 해요

그리고 이와 관련해 한 가지 꼭 알고 계셔야만 하는 중요한 사실이 있는데요. 재산세 납부세액이 분납 가능한 250만원을 초과하는지 여부는 동일 시‧군‧구청에 납부해야 하는 재산세 합계액을 바탕으로 판단한다는 뜻입니다.

납세자에게 고지된 개인별 재산세 납부세액이 250만원을 초과하는지가 아니라 특정 시‧군‧구에 납부해야 하는 재산세 납부세액이 250만원을 초과하는지를 바탕으로 분납 가능 여부를 결정한다는 뜻이죠.

조금 어려우실 수 있으니 예를 들어 설명드리겠습니다. 이번 7월에 똑같이 400만원의 재산세를 고지받은 A씨와 B씨가 있다고 해보겠습니다.

A씨는 서울시 강남구 한 곳에 400만원의 재산세를 납부해야 하는데요. 이와 달리 B씨는 서울시 서초구에 150만원, 영등포구에 150만원, 서대문구에 100만원, 이렇게 3곳의 구청에 400만원의 재산세를 납부해야 합니다.

이 같은 경우 A씨는 서울시 강남구청에 400만원의 재산세 납부세액에 대한 분할납부를 신청할 수 있지만 B씨는 3곳 중 어느 구청에도 분할 납부를 신청할 수 없습니다.

앞서 말씀드렸듯이 동일 시‧군‧구청에 납부해야 하는 재산세 납부세액이 250만원을 초과할 때만 해당 시‧군‧구청에 재산세 분납을 신청할 수 있기 때문입니다. 재산세는 시‧군‧구청별로 납부받는 세금이기 때문에 이렇다고 이해하시면 됩니다.

👉 부가세는 분할 납부 허용 안 됩니다!

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