🎃 2년 사이 3배로 늘어난 간주임대료 부가세! 이럴 때만 임차인이 냅니다!

기본적으로는 임대인이 내야 합니다!

2024. 7. 10.

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2년 사이 3배로 늘어난 간주임대료 부가세! 임대인이 내야 한다고요? 이럴 때만 임차인이 냅니다!

✅ 계약서에 따로 적었을 때만 임차인이 부담합니다!

✅ 월세 연체됐다고 하더라도 간주임대료 부가세는 줄어들지 않아요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 지난번 글에서는 상가‧사무실을 임대하고 계신 회원님이시라면 오는 25일까지 부가세를 신고‧납부해야 한다는 사실, 그리고 월세 수입뿐 아니라 간주임대료에도 부가세가 부과된다는 점에 대해서 안내해 드렸는데요.

이어서 이번 글에서는 상가‧사무실 간주임대료에 과세되는 부가세는 임대인과 임차인 중 누가 부담해야 하는지에 대해서 설명드리겠습니다.

👉 간주임대료분 부가세가 2년 사이 3배나 늘어났어요

부가세는 기본적으로 최종 소비자가 세금을 부담하고, 판매자는 소비자에게 받은 부가세를 국세청에 신고‧납부하기만 하면 되는 세금인데요.

다만 간주임대료에 과세되는 부가세의 경우 그 특성상 소비자인 임차인이 아닌 판매자인 임대인이 세금을 부담하는 경우가 더 많은 편입니다.

간주임대료의 개념과 그 금액을 계산하는 방법에 대해서는 바로 아래 있는 글에서 확인하실 수 있으니 스크롤을 내리시면 되고요.

👉 부가세 부담 커졌어요

원래 2022년만 해도 간주임대료 책정 시에 적용되는 이자율은 연 1.2%였는데요. 이 이자율이 2023년에는 연 2.9%로 훌쩍 뛰었고, 올해에는 연 3.5%까지 높아졌습니다.

한국은행의 기준금리 인상으로 인해 시중은행의 정기예금 이자율도 상당히 높아졌고, 이를 반영해 간주임대료 책정 시에 반영되는 이자율도 이만큼이나 늘어난 것이죠.

이자율이 2년 사이에 연 1.2%에서 연 3.5%로 3배 가까이 오른 만큼 간주임대료에 과세되는 부가세도 똑같이 3배 가까이 늘어나게 됐습니다.

👉 임대인이 부담하는 경우가 일반적입니다

그렇다면 이 같은 간주임대료에 과세되는 부가세는 임대인과 임차인 중 누가 부담해야 할까요?

앞서 말씀드렸듯이 부가가치세는 원래 상품‧서비스를 구입한 소비자가 부담하는 세금인데요. 하지만 간주임대료에 붙는 부가세는 소비자(임차인)가 아닌 판매자(임대인)가 부담하는 경우가 보다 일반적입니다.

👉 간주임대료 부가세에 대해선 세금계산서 발급 못 해요

부가세법에 따라 간주임대료에 과세되는 부가세에 대해서는 세금을 임대인이 부담하든, 임차인이 부담하든 상관없이 세금계산서를 발급할 수 없도록 정해져 있기 때문이죠.

임차인이 간주임대료에 과세된 부가세를 임대인에게 지급했다고 하더라도 세금계산서를 발급받을 수 없기 때문에, 간주임대료에 대한 부가세는 임대인이 부담하는 경우가 더 보편적이라는 말씀인데요.

👉 계약서에 적었다면 임차인이 부담해요

다만 임대차 계약서에 간주임대료 과세 부가세를 임차인이 부담한다는 특약이 있을 경우 임차인이 간주임대료 부가세를 부담해야 합니다.

이 경우 임대인은 임차인에게 간주임대료분 부가세를 지급받았다는 영수증을 발급해야 하고요.

또한 임대인이든, 임차인이든 상관없이 간주임대료에 대한 부가세를 부담한 사람은, 이후 종합소득세 신고 과정에서 이 부가세 금액을 비용으로 처리해 소득세를 줄일 수 있습니다.

👉 보증금에서 연체액 차감한 뒤 계산할 수는 없어요

마지막으로 중요한 사실 한 가지에 대해서 더 알아보겠습니다. 바로 임차인이 월세를 연체했다고 하더라도 연체된 월세 금액만큼을 임대보증금에서 차감한 뒤 간주임대료를 계산할 수는 없다는 사실입니다.

임차인에게 미납 월세가 있을 경우 퇴거 시에 그 금액만큼을 임대보증금에서 차감하고 지급하긴 하지만, 그렇다고 해서 간주임대료를 계산할 때도 연체된 월세 금액만큼을 보증금에서 차감한 뒤 간주임대료를 계산할 수는 없습니다.

임차인이 월세를 연체하고 있다고 하더라도 계약서에 적혀 있는 임대보증금을 바탕으로 간주임대료를 계산한 뒤 이에 대한 부가세를 신고‧납부해야 한다는 사실을 잊으시면 안 됩니다.

이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 부가세 신고‧납부에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.

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상가/사무실 임대인은 올해 부가세 더 내요! 간주임대료 이자율이 3.5%로 12년만에 최고에요!

✅ 상가/사무실 임대인은 25일까지 꼭 부가세 신고/납부해야 합니다.

✅ 월세에 붙는 부가세뿐만 아니라 간주임대료분 부가세도 내야 해요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 7월과 함께 부가세 신고·납부 시즌도 함께 시작됐는데요. 상가와 사무실을 임대하시는 일반과세자 회원님이시라면 오는 25일까지 꼭 부가세를 신고·납부하셔야만 합니다. 기한을 어길 경우 높은 세율의 가산세가 부과되기 때문이죠.

특히 올해의 경우 간주임대료 책정에 적용되는 이자율이 기존의 연 2.9%에서 3.5%로 오르면서 상가·사무실 임대인 회원님들의 부가세 부담도 늘어났는데요. 2012년(연 4.0%) 이후 12년 만에 가장 높은 이자율이 적용됐습니다.

이번글에서는 어떤 임대인이 매년 7월에 부가세를 신고·납부해야만 하는지에 대해서 설명드리겠습니다.

이와 함께 부가세를 신고‧납부할 때는 월세(차임)에 부과되는 부가세뿐 아니라 임대보증금을 바탕으로 산정한 간주임대료에 대한 부가세도 함께 납부해야 한다는 사실에 대해서도 안내해 드리겠습니다.

👉 보증금으로 예상되는 이자수익이 간주임대료입니다

간주임대료란 말 그대로 원래는 임대료(임대수입)가 아니지만 임대료를 받은 것으로 ‘간주’하는 금액을 말하는데요. 임대사업자가 받은 임대보증금에 국세청이 정한 정기예금 이자율을 곱하는 방식으로 금액을 산정하고 있습니다.

임대보증금을 은행 정기예금에 맡겼을 때 거둘 수 있는 이자수익을 임대료로 간주한 뒤 여기에도 부가세를 부과하고 있다고 이해하시면 됩니다.

간주임대료 개념은 부가세뿐 아니라 소득세‧법인세를 과세할 때도 적용되는데요. 다만 세목에 따라서 간주임대료가 적용되는 범위와 대상에는 차이가 있습니다.

👉 주택 임대수입에는 부가세가 부과되지 않아요

그리고 여기서 한 가지 꼭 아셔야 하는 중요한 사실이 있는데요. 주택 임대의 경우 간주임대료에 부가세가 과세되지 않습니다.

주택의 경우에는 임대보증금을 얼마나 많이 받았던지와 상관없이 간주임대료에 대해 부가세를 부과하지 않고 있는데요. 주택 임대사업은 애초부터 부가세가 면세되는 면세사업이기 때문입니다.

간주임대료뿐 아니라 차임(월세)에 대해서도 부가세가 과세되지 않죠. 그렇기 때문에 주택만 임대하는 임대사업자라면 부가세에 대해서는 신경 쓰실 필요가 없죠.

간주임대료에 대해 부가세를 과세하지 않는 건 주택뿐만이 아닌데요. 법에 따라 논(답), 밭(전), 임야, 과수원, 목장용지, 염전, 공익사업과 관련된 지역권과 지상권을 임대하고 임대보증금을 받았을 때도 간주임대료에 대한 부가세가 부과되지 않습니다.

👉 상가‧사무실 임대할 땐 간주임대료에도 부가세 과세돼요

간주임대료에 대한 부가세가 부과되지 않는 부동산 유형을 따져보면 결국 상가, 오피스와 같은 수익형 부동산에만 간주임대료에 대한 부가세가 부과되고 있다는 사실을 확인할 수 있습니다.

상가 등의 수익형 부동산을 임대하는 임대사업자만 간주임대료에 대한 부가세를 신고‧납부하면 되는 것이죠.

그리고 흔치 않은 경우긴 하지만 만약 상가를 임대보증금 없이 임대할 경우에도 간주임대료에 대해서 고민하실 필요가 없습니다.

👉 간주임대료는 이렇게 계산합니다

그렇다면 간주임대료는 어떻게 산정되는 걸까요? 간주임대료를 구하는 계산식은 다음과 같이 정해져 있는데요.

🔎 임대보증금 × 정기예금 이자율 × 과세대상기간의 일수 / 365일

임대보증금에다 국세청이 시중은행의 정기예금 이자율을 반영해 공시한 이자율을 곱한 뒤 여기에 과세대상기간의 일수를 365일로 나눈 값을 곱하시면 됩니다.

2024년 1기 과세기간(1~6월) 귀속분 간주임대료를 계산할 때 적용되는 정기예금 이자율은 연 3.5%인데요. 이번 7월에 부가세 신고를 하실 때는 임대보증금에 먼저 3.5%를 곱하시면 된다는 뜻입니다.

👉 정기예금 이자율 오르면서 부가세 부담도 커졌어요.

방금 말씀드린 계산식에 따라 계산해 보면 2024년 1기 과세기간에 임대보증금 2억원을 받고 상가를 임대했을 경우에는 348만874원이 간주임대료로 계상됩니다.

지난해(2023년) 귀속분 부가세 신고‧납부 당시 간주임대료 계산을 위해 적용됐던 정기예금 이자율은 연 2.9%였는데요.

1년 사이 은행권 정기예금 금리가 오른 탓에 올해 상반기분 부가세를 신고‧납부할 때는 기존보다 0.6%포인트 높은 연 3.5%의 이자율이 적용됐습니다. 이에 따라 간주임대료도 그만큼 더 크게 계상되고, 간주임대료분 부가세도 이만큼 더 내게 됐죠.

👉 일반과세자는 간주임대료의 10%가 부가세로 부과돼요

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