🎉 2천만원 이하 주택임대소득은 14% 세율로 분리과세 신청할 수 있어요!

주임사인지 일반 임대인인지에 따라 세금 다르게 나와요!

2024. 5. 19.

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🎉 2천만원 이하 주택임대소득은 14% 세율로 분리과세 신청할 수 있어요! 주임사인지 일반 임대인인지에 따라 세금 다르게 나와요!

이번 글에서는 연간 총수입금액(매출)이 2000만원 이하인 주택임대소득에 대해서는 납세자가 종합과세와 분리과세 중 자신에게 유리한 과세방식을 선택해 세금을 신고‧납부할 수 있다는 사실과

분리과세 선택 시 어떤 방식으로 세금이 결정되는지에 대해서 설명드리겠습니다.

👉 종합과세 선택하면 소득세율대로 세금 내요!

먼저 종합과세와 분리과세의 차이점에 대해서 간단히 알아보도록 하겠습니다.

앞서 말씀드렸듯이 연간 총수입금액이 2000만원 이하인 주택임대소득에 대해서는 납세자가 종합과세와 분리과세 중에서 한 가지 방식을 선택해서 소득세를 신고‧납부할 수 있는데요.

종합과세를 선택하게 되면 주택임대소득을 이자‧배당‧사업‧근로‧기타소득 등과 합산해 종합소득금액을 구한 뒤 과세표준에 적용되는 소득세율에 따라 세금을 납부하게 됩니다.

납세자에게 적용되는 종합소득세율대로 주택임대소득에 대해서도 세금이 일괄적으로 부과된다고 이해하시면 됩니다.

👉 분리과세 선택하면 14% 세율 적용돼요!

이와 달리 분리과세를 선택하게 되면 주택임대소득을 다른 소득들과 합산하지 않고, 주택임대소득에만 14%(지방소득세 포함 시 15.4%)의 세율을 적용해 세금을 부과하고 있죠.

다른 소득들과 별도로 분리해서 세금을 부과한다는 뜻에서 이를 분리과세라고 부르고 있고요. 주택임대소득에 대한 소득세는 14%의 세율로 따로 내고, 다른 종합소득에 대한 소득세는 납세자에게 적용되는 과표구간별 소득세율에 따라 내는 것이죠.

👉 주임사와 일반 임대인에게 적용되는 필요경비율과 소득공제는 달라져요

연간 총수입금액 2000만원 이하 주택임대소득에 대해 분리과세를 선택할 경우 그 세액을 결정하는 계산식은 해당 임대주택이 세무서에만 등록된 일반 임대주택인지, 아니면 세무서와 함께 시‧군‧구에도 등록된 등록임대주택인지에 따라서 상당 부분 달라지게 되는데요.

쉽게 짐작하실 수 있듯이 등록임대주택, 등록임대사업자(일명 주임사)에게 주어지는 세제 혜택이 더 큰 편입니다.

등록임대사업자로 등록할 경우 보증금과 차임의 인상률이 제한되는 대신 소득세, 양도세 등의 세금에 대해 여러 세제상의 혜택이 주어지기 때문입니다.

👉 일반 임대인 세금은 이렇게 결정돼요

분리과세를 선택하게 되면 국세청이 해당 임대사업자의 필요경비와 소득금액을 추산해서 세금을 추계 방식으로 부과하는데요.

먼저 시‧군‧구에는 등록하지 않은 일반 임대사업자의 분리과세 세액이 결정되는 방식에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

일반 임대사업자의 경우 월세와 간주임대료를 합한 수입금액의 50%가 사업체의 필요경비로 인정되는데요.

사업체의 소득금액은 수입금액(매출)에서 필요경비(비용)를 차감해서 구하므로 일반 임대사업자라면 수입금액의 50%가 소득금액으로 산정됩니다.

👉 이럴 때는 소득공제가 적용됩니다

그리고 여기서 한 가지 꼭 알고 계셔야 하는 사실이 있는데요. 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 일반 임대사업자에게는 200만원의 소득공제가 적용됩니다. 소득금액에서 200만원을 차감해주는 것이죠.

그렇기 때문에 이런 임대인이라면 [수입금액 – 필요경비 – 200만원] 금액이 과세표준으로 산정되는 것이죠.

이렇게 과세표준을 산정한 뒤에는 여기에 14%의 분리과세 세율을 적용해 소득세를 부과하고 있습니다. 일반 임대사업자의 경우에는 따로 적용되는 세액감면은 없고요. 과세표준의 14%가 주택임대소득에 대한 소득세가 되는 것이죠.

✅ 일반 임대사업자 분리과세 세액 결정 방식

: 결정세액 = [수입금액 – 필요경비(수입금액 50%) - 200만원(조건 충족 시)] × 14%

👉 등록임대사업자가 내는 세금은 이렇게 결정돼요

세무서와 함께 시‧군‧구에도 등록한 등록임대사업자에게는 일반 임대사업자보다 더 높은 필요경비율과 더 많은 소득공제가 적용되는데요. 최대 75%의 세액감면도 함께 적용됩니다.

등록임대사업자의 경우에는~~~~~

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💰 임대소득, 추계신고로 종소세 신고하면 세금 더 내요! 20% 가산세 붙고, 간주임대료도 더 많이 계산돼요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 지난번 글에 이어 이번 글에서도 저희 자리톡 임대인 회원님들이 종합소득세 신고·납부 전에 꼭 알고 계셔야만 하는 필수 세무 상식에 대해 설명드릴 텐데요.

오늘은 장부를 작성하지 않은 채 종합소득세를 신고하는 ‘추계신고’의 기본적인 개념을 설명드리고, 임대소득을 추계신고로 신고하게 되면 대부분의 경우 세금이 더 많이 부과되는 이유에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.

👉 추계신고란 장부 작성하지 않고 하는 신고를 말해요

세법에 따라 사업자등록을 한 사업자는 평소 사업체 운영 과정에서 발생한 수입(매출), 지출 내역을 장부에 기장해야 하고, 소득세 신고도 장부 작성 내용을 바탕으로 해야만 하는데요.

장부에 기장한 내용대로 세금을 신고한다는 뜻에서 이를 ‘기장신고’라고 부르고 있습니다. 임대사업자 역시 세무서에 등록한 사업자인 만큼 소득세는 기장신고로 신고하는 게 원칙이죠.

이와 반대로 장부를 작성하지 않은 채 하는 종합소득세 신고를 추계신고라고 하는데요. 장부가 없기 때문에 국세청에서 ‘추’산해서 ‘계’산한 사업자의 소득금액을 바탕으로 소득세를 부과하고 있습니다.

👉 추계신고하면 산출세액의 20% 가산세로 부과돼요

사업자는 기장신고를 하는 게 원칙이기 때문에 추계신고를 한 사업자에게는 여러 가지 불이익이 주어지는데요.

먼저 추계신고를 하게 되면 장부 작성 의무를 위반한 것에 대한 불이익으로 ‘무기장 가산세’가 부과됩니다. 추계신고를 통해 산출된 세액의 20%를 가산세로 부과하고 있죠.

👉 간주임대료가 더 많이 계산돼 소득세도 더 많이 나와요

그리고 임대사업자의 경우 산출세액의 20%에 달하는 가산세를 제외한다고 하더라도 추계신고를 하게 되면 기장신고를 했을 때보다 더 많은 소득세를 내야만 하는데요.

이전 종합소득세 관련 글에서도 여러 차례 설명드렸던 간주임대료의 존재 때문입니다.

간주임대료란 전세금과 같은 임대보증금을 통해서 임대인이 얻을 수 있었던 이자 수익 역시 임대수입으로 간주해 소득세를 부과하는 제도인데요. 임대보증금에 국세청이 정한 일정 이율을 곱하는 방식으로 그 액수를 계산하고 있습니다.

2023년 귀속 임대소득에는 보증금에 연 2.9%의 이율을 곱해 간주임대료를 계산하고 있죠.

임대소득을 추계신고로 신고하게 되면 이 간주임대료로 산정되는 금액이 더 커져서 소득세도 더 많이 부과되는데요. 기장신고를 할 때와 추계신고를 할 때 적용되는 간주임대료 산정방식이 다르기 때문이죠.

임대소득을 기장신고로 신고했을 경우에는 임대보증금에서 건물 취득가액을 차감한 금액에 정기예금 이자율을 곱한 뒤 이 값에서 다시 임대보증금의 은행예금 이자를 차감하는 방식으로 간주임대료를 계산하고 있습니다.

✅ 기장신고 간주임대료 계산

: (임대보증금 – 건물 취득가액) × 정기예금 이자율 – 임대보증금의 은행예금 이자 (정기예금 이자율‧2023년 귀속 연 2.9%)

이와 달리 추계신고를 하게 되면 임대보증금에다가 그냥 정기예금 이자율을 곧바로 곱해서 훨씬 더 간단하게 간주임대료를 계산합니다.

✅ 추계신고로 간주임대료 계산

: 임대보증금 × 정기예금 이자율 (정기예금 이자율‧2023년 귀속 연 2.9%)

👉 차감되는 금액이 없어서 간주임대료가 더 크게 계산됩니다

기장신고를 하면 임대보증금에서 건물 취득가액을 차감한 금액에다 정기예금 이자율을 곱한 뒤 여기에서 임대보증금의 은행예금 이자를 다시 한번 빼주는 방식으로 간주임대료를 계산하는데요.

이와 달리 추계신고를 하면 차감되는 항목이 전혀 없고, 임대보증금에 곧바로 정기예금 이자율을 곱해서 간주임대료를 산정하기 때문에 간주임대료가 더 크게 나올 수밖에 없죠.

간주임대료가 늘어나기 때문에 임대소득에 대한 소득세도 더 많이 나오게 되고요. 여기에다 산출된 소득세의 20%에 달하는 금액이 무기장 가산세로도 부과되고요.

👉 세금 줄이려면 기장신고로 신고하세요

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