🔥 정부가 계약갱신청구권 손보려 하고 있어요!

세입자의 일방적 계약 해지 제한할 예정이에요!

2024. 5. 6.

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정부가 계약갱신청구권 손보려 하고 있어요! 세입자의 일방적 계약 해지 제한할 예정이에요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 정부가 계약갱신청구권 등 임대차 2법에 대한 개편안을 마련 중이라는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

언론 보도에 따르면 정부는 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 계약에 대해 세입자가 언제든 해지를 요구할 수 있는 현행 법률을 개정하는 방안을 검토하고 있는데요. 이 같은 내용에 대해 설명드리겠습니다.

👉 임대차 2법 개편안이 곧 발표돼요

한국일보에 따르면 국토교통부가 전문 연구기관에 의뢰한 ‘임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세 상한제) 개선을 위한 연구용역’ 결과가 조만간 도출될 예정인데요.

정부는 이 같은 연구 결과에 대해 내부 검토를 거친 뒤 최종 개편안을 발표할 예정입니다.

이미 많은 회원 분들께서 알고 계시듯이 계약갱신청구권은 세입자에게 전체 계약기간 중 1회에 한해 계약기간을 2년 더 연장할 수 있는 권리를 주는 제도인데요.

임대인은 본인의 실거주 등 법에서 규정한 거절 사유를 충족하지 않는 이상 세입자의 청구대로 계약기간을 의무적으로 2년 더 연장해야만 합니다.

전월세 상한제는 계약갱신청구권 사용으로 갱신되는 계약의 경우 보증금과 차임(월세)을 기존 금액의 5%까지만 인상할 수 있도록 제한을 두는 제도이고요.

👉 법에 애매한 부분이 많아요

임대차 2법은 전임 문재인 정권 당시 더불어민주당 주도로 2020년 7월 30일 국회를 통과했는데요. 세입자 주거 안정을 위한 대책이 시급하다는 더불어민주당의 뜻에 따라 법이 통과된 다음 날부터 긴급 시행됐습니다.

지난 자리톡 매거진에서 여러 번 다뤘듯이 임대차 2법에는 여러 가지 애매한 조항들이 적지 않았는데요. 이에 따라 법 조항에 대한 해석을 둘러싸고 임대인과 세입자가 갈등을 벌이는 경우가 허다했습니다.

법에 대한 법원의 판결도 제각각이라 임대차 시장에 여러 혼선을 불러일으켰죠.

👉 현 정부 들어 재검토 들어갔어요

현 윤석열 정부는 대선 당시 ‘임대차 2법에 대한 전면 재검토’를 공약으로 내걸었는데요. 폐지를 포함해 모든 가능성을 열어두고 계약갱신청구권과 전월세 상한제에 대해 면밀하게 검토하겠다는 게 현 정부의 입장이었습니다.

이번에 국토부가 결과를 발표하는 연구용역도 이 같은 취지에서 진행된 연구였고요.

👉 일부 조항 수정하는 방향으로 추진 예상돼요

한국일보 보도에 따르면 정부는 임대차 2법을 전면 폐지하기보다는 그동안 줄곧 지적받아왔던 문제 조항들을 일부 손보는 식으로 방향을 잡았는데요.

이미 임대차 2법이 도입된 지 4년 가까이 흘러 섣불리 법을 폐지했다가는 시장에 더 큰 혼란을 불러올 수 있다는 우려가 큰 것으로 알려졌습니다.

또한 지난달에 있었던 4·10 총선에서 더불어민주당을 비롯한 야권이 압도적인 승리를 거둔 상황에서 임대차 2법을 폐지하는 내용의 법률 개정안을 국회에 제출하더라도 국회에서 통과될 거라 기대할 수는 없는 상황이고요.

👉 세입자의 일방적 계약 해지 제한할 것으로 예상돼요

정부에서는 그동안 시장에 혼란을 불러온 몇몇 문제 조항에 대해 ‘핀셋 개정’하는 방식을 추진할 방침인데요.

대표적인 조항이 주택임대차보호법 6조의 3의 4항입니다. 이 규정에 따라 계약갱신청구권 사용으로 갱신된 임대차 계약의 경우 세입자는 계약기간 중 언제든 계약 해지를 요구할 수 있는데요.

집주인은 세입자에게 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 안에 보증금을 돌려줘야만 합니다. 통보일로부터 3개월 뒤에 계약이 자동 종료되기 때문이죠.

이 규정은 그동안 임대인들에게 큰 원망을 받은 조항인데요. 갱신 세입자에게 언제든 계약을 해지할 수 있는 권한을 부여했기에 안정적으로 임대업을 영위하는 데 큰 부담이 됐죠.

별도로 갱신계약서를 작성했음에도 불구하고, 세입자는 자신이 원하면 언제든 3개월 뒤에 계약을 끝낼 수 있게 하는 것은 불공평하다는 비판도 적지 않았고요.

👉 국토부 개편안에 수정 방안 담길 예정입니다

그동안 이런 혼란을 지켜봐 온 국토부에서는 연구용역 과정에서 해당 조항에 대한 개선을 검토했는데요.

“시장에 혼선을 부른 지점을 명확히 알고 있다”라는 게 국토부 관계자의 설명입니다.

조만간 발표될 개정안에는 계약갱신청구권을 사용해 갱신된 계약이라고 하더라도 세입자가 일방적으로 계약을 해지하는 것을 제한하는 내용이 담길 것으로 예상되고 있고요.

일단 국토부가 개편안을 마련한 뒤에는 법률 개정 담담 부처인 법무부가 바톤을 이어받아 구체적인 개정안을 마련해 국회에 제출하게 되는데요.

👉 민주당이 동의해야만 개정될 수 있어요

다만 임대차 2법이 개정되기 위해서는~~~~~

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중개료, 취득세, 세무/법무비, 퇴거합의금은 양도세에서 깎을 수 있어요! 영수증 꼭 보관하세요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서 주택 매매 시 필요경비로 인정받아 양도소득세를 절감할 수 있는 비용 항목들에 대해서 안내해 드리겠습니다.

이번 글에서 말씀드릴 지출들의 경우 결제 이후 영수증을 받아놓은 뒤 잘 보관하고 계셨다가 양도세 납부 시점에 세무서에 지출하시면 세금을 깎으실 수 있는데요.

주택 매매 거래가 잦으신 저희 자리톡 임대인 회원님들이신 만큼 지금부터 말씀드릴 내용을 꼭 기억하시길 바라겠습니다.

👉 필요경비 많이 인정받을수록 세금이 줄어요!

회원님들께서 이미 잘 알고 계시다시피 양도소득세는 양도차익에 부과되는 세금인데요. 주택 양도차익이란 큰 틀에서 말씀드리면 주택을 팔면서 받은 가격(양도가액)에서 주택을 구입하면서 지불한 가격(취득가액)을 뺀 금액이라고 할 수 있습니다.

주택을 사고, 파는 과정을 통해 내가 벌게 되는 돈이 양도차익이라고 이해하시면 되는데요.

그리고 소득세법에서는 양도차익을 구할 때 양도가액에서 취득가액뿐 아니라 기타 필요경비도 함께 차감하도록 하고 있습니다. 주택 거래와 관련해 지출한 금액들을 필요경비로 인정해 양도가액에서 빼는 방식이죠.

필요경비로 인정받는 비용이 많아질수록 양도차익은 줄어드니 당연히 양도소득세도 줄어들게 됩니다. 필요경비를 최대한 인정받는 게 절세에 중요한 이유죠.

그렇다면 어떤 지출들에 대해 필요경비로 인정받을 수 있는 것일까요?

👉 취득세, 중개수수료, 법무‧세무사 비용? OK!

먼저 취등록세, 부동산 중개수수료, 양도소득세 신고비용 등 주택 취득‧양도 과정에서 지출한 각종 비용에 대해서 알아보겠습니다.

이 같은 비용들 크게 취득 과정에서 지출한 비용과 양도 과정에서 지출한 비용으로 나눠서 살펴볼 수 있는데요. 취득 과정에서 지출한 비용은 부대비용, 양도과정에서 지출한 비용은 양도비용으로 부르고 있습니다.

그리고 주택의 취득‧양도 과정에서 지출한 취등록세, 법무사 비용, 중개수수료, 양도소득세 신고비용(세무사에게 지불한 비용 등)은 소득세법에 따라 필요경비로 인정받아 공제받을 수 있습니다.

예를 들어 주택 매매 관련 양도비용에는 △ 양도소득세 과세표준 신고서 작성 비용 △ 계약서 작성 비용 △ 공증비용, 인지대 및 소개비 △ 인도 의무를 이행하기 위해 지출한 명도 비용(매매계약에 따른 인도 의무 한정) 등이 포함되는데요.

이 같은 비용은 모두 필요경비로 인정받을 수 있다고 이해하시면 됩니다.

👉 퇴거합의금? OK!

두 번째로 취득세에 대해 알아보겠습니다. 매도 계약을 체결하다 보면 기존에 살고 있는 임차인에게 퇴거합의금을 지불해야만 하는 경우가 종종 생기는데요. 매수인이 실거주하는 조건으로 주택을 매도하려 할 때가 그렇습니다.

매수인이 실거주하기 위해서는 임차인이 집에서 나가줘야만 하는데, 임대차 계약에 따라 정당하게 살고 있는 임차인에게 무작정 나가 달라고 할 수는 없으니 퇴거를 조건으로 일정 금액을 합의금으로 지불하는 것이죠.

그리고 소득세법에서는 이처럼 매매 계약의 성사를 위해 임차인에게 지불한 퇴거합의금을 필요경비로 인정하고 있습니다.

매매 계약을 체결하며 기존 세입자에게 퇴거합의금을 지불했다면 이후 양도세 신고‧납부 시 이 비용을 필요경비로 공제받아 양도세를 줄일 수 있다는 뜻이죠.

“매매계약에 따른 인도 의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용은 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당된다”는 게 국세청 담당자의 설명입니다.

다만 임차인에게 지불한 퇴거합의금을 필요경비로 인정받기 위해서는 매매 계약서, 퇴거합의서, 계좌 이체내역 등 임차인과 퇴거에 대해 합의하기 위해 해당 비용을 지출했다는 구체적인 증빙 자료를 제출해야만 합니다.

정당한 증빙 자료가 있어야만 지출한 비용을 공제받을 수 있는 건 양도소득세뿐 아니라 모든 세금에 적용되는 가장 기본적인 원칙이죠.

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