👩‍🏫 월세 연체, 언제부터 계약해지 할 수 있을까??

이미 계약해지했는데 세입자가 미납 월세 냈다면?

2023. 10. 12.

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월세 연체, 언제부터 계약해지 할 수 있을까? 이미 계약해지 통보했는데 세입자가 미납 월세 냈다면?

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 세입자의 월세 연체를 사유로 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있는 법정 요건은 어떻게 되는지에 대해서 살펴보겠습니다.

세입자가 월세를 연체해 임대인이 세입자에게 계약해지를 통보했으나, 그 이후에 세입자가 연체된 월세를 납부했을 경우 계약해지 통보는 효력을 유지하는지, 임대인은 계속해서 명도소송 절차까지 밟을 수 있는지에 대해서도 함께 안내해드리겠습니다.

👉 계약해지 요건은 임대 유형마다 달라요

월세 미납으로 인한 계약해지 요건은 임대차 계약의 대상이 주택인지 상가인지, 주택일 경우에는 임대인이 지자체에 등록한 등록임대사업자(주임사)인지 일반 임대인인지에 따라서 다른데요.

👉 일반 임대인은 두 달치 월세가 밀렸을 때부터

일반 주택 임대인(시‧군‧구청 등록 X)이라면 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’부터 세입자와의 계약을 해지할 수 있습니다.

여기서 중요한 건 ‘차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’라는 문장의 정확한 의미인데요. 이 말은 월세를 두 번 밀렸을 때를 뜻하는 게 아닙니다. 연체된 금액이 두 달치 월세와 같아질 때를 뜻하는 말이죠.

예를 들어 월세가 50만원인 원룸이 있다고 해보겠습니다. 이 경우에는 월세 미납액이 100만원이 되는 순간부터 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.

임차인이 월세를 여러 번 연체했더라도 미납금액이 두 달치 월세에 미치지 못 하면 계약을 해지할 수 없고요.

👉 주임사는 해지 요건이 더 엄격해요

시‧군‧구청에 등록한 등록임대사업자(주임사)에게는 보다 엄격한 조건이 적용되는데요. 월세를 세 달 이상 연속으로 못 냈으면서 미납 금액이 세 달치 월세 금액 이상일 때에만 세입자에게 계약해지를 통보할 수 있습니다.

법에는 ‘3개월 이상 연속하여 연체한 경우’라고만 명시돼 있지만 판례에서는 이에 더해 미납금액 역시 3개월치 월세 이상이 돼야 한다고 해석하고 있기 때문이죠.

상가의 경우에는 임차인이 세 달치 이상의 월세를 밀렸을 때부터 계약해지를 통보할 수 있고요.

👉 현재 미납 중일 때만 계약해지 통보할 수 있어요

임대인이 월세 미납을 사유로 계약해지를 통보할 수 있는 시점도 법에 따라 정해져 있는데요.

세입자가 2기 혹은 3기에 해당하는 월세를 연체한 이력이 있다고 하더라도 언제든 계약해지를 통보할 수 있는 건 아닙니다.

세입자가 계약해지 기준을 넘어서는 월세를 연체한 ‘과거 이력’이 있더라도 임대인이 계약해지를 통보하려는 시점 기준으로 미납된 금액이 없거나 미납 금액이 계약해지 기준 미만이라면 계약을 해지할 수 없습니다.

계약해지는 2기 혹은 3기에 해당하는 월세를 ‘현재 미납 중인 경우’에만 통보할 수 있다는 사실 역시 꼭 기억하셔야만 합니다.

👉 계약해지 통보했는데 세입자가 미납 월세 냈다면?

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집수리 비용 최대 1000만원까지 지원받을 수 있어요! ‘서울시 안심 집수리 사업’, 11월 30일까지 신청 가능!

이번 글에서는 최대 1000만원의 집수리 비용을 지원받을 수 있는 ‘2023년 서울시 안심 집수리 보조사업’에 대해서 안내해드리겠습니다.

이 사업은 서울시가 △취약가구 거주주택(임차인도 해당) △반지하 주택 △주택성능개선지원구역 내 주택을 대상으로 집수리 공사비를 지원해주는 사업인데요.

소유주뿐 아니라 임차인이 취약가구 요건을 충족할 때도 수리비를 지원받을 수 있습니다.

오는 11월 30일까지 지원 대상자를 모집하는데요. 지금부터 지원을 신청할 수 있는 주택의 요건, 소유주‧임차인 요건, 구체적인 지원 내용, 신청 절차에 대해서 안내해드릴 테니 서울시에 노후주택을 보유하고 계신 회원님이시라면 이번 글의 내용을 꼼꼼히 확인하시길 바라겠습니다.

👉 단독은 공시가 6.5억 이하, 연립은 개별 공시가 6억원 이하

수리비를 지원받기 위해서는 우선 해당 주택의 소재지, 건축연한, 공시가격 등이 다음과 같은 기본 요건을 충족해야만 하는데요.

서울시에 있는 주택으로서 공고일(2023년 10월 6일) 기준 지어진 지 10년 이상된 저층주택만이 지원 대상에 속합니다.

여기서 말하는 저층주택이란 단독‧다가구‧다중주택과 같은 단독주택과 다세대‧연립주택과 같은 공동주택을 말하고요.

단독주택의 경우 개별단독주택의 공시가격이 6억5000만원 이하일 때만, 공동주택은 개별세대 공동주택 공시가격이 6억원 이하일 때만 지원을 신청할 수 있습니다.

👉 임차인 중위소득 70% 이하 취약가구일 때도 신청 가능!

이 사업은 지원 대상을 크게 3개 유형으로 나눠 지원하고 있는데요. 지원 유형에 따라 세대당 최대 지원가능 금액과 지원비율(본인 부담비율) 등이 차이가 납니다.

△취약가구 거주주택 유형은 해당 자치구의 추천을 받은 ‘중위소득 70% 이하의 취약가구’가 거주하는 주택을 대상으로 하는데요.

주택 소유주뿐 아니라 임차인(함께 거주 중인 임차인 가족 포함)이 취약가구일 때도 지원을 신청할 수 있습니다. 임차인이 이 같은 요건을 충족한다면 소유주가 신청서를 작성해 지원사업을 신청할 수 있죠.

👉 이런 가구가 취약가구입니다

소유주나 임차인이 기초생활수급자, 차상위계층, 중증 장애인, 65세 이상 고령자, 다자녀‧한부모‧다문화가족이면서 소득이 중위소득의 70% 이하일 때 자치구의 추천을 받아 지원사업을 신청할 수 있는데요.

1인 가구라면 월 소득이 145만4524원 이하일 때, 2인 가구라면 241만9309원 이하일 때 지원 자격을 충족하게 됩니다.

👉 4년간 임대료 동결하고 거주 보장해야 합니다

임차인이 취약가구일 경우에는 주택 소유자가 향후 4년 동안의 임대료 동결과 거주를 보장했을 때만 지원대상으로 선정될 수 있는데요. 착수신고 과정에서 임차인과 체결한 상생 협약서를 제출해야 하고, 협약서 작성일로부터 최소 4년 동안 임차인의 거주를 보장해야만 합니다.

👉 반지하 주택이라면?

△반지하 주택 지원유형은 말 그대로 반지하 주택을 대상으로 하는 수리비 지원을 말하는데요. 건축물대장 및 건축물현황에 지하층으로 분류돼 있으면서 사람이 거주하고 있는 주택만이 공식적인 ‘반지하 주택’으로 인정됩니다.

해당 주택을 주거용이 아닌 창고 등 다른 용도로 사용하고 있을 경우에는 지원 대상에서 제외되고요.

👉 이런 지역에 자리 잡은 주택도 지원 대상!

서울시에서는 현재 시내 172개 지역을 주택성능개선지원구역으로 지정해놓고 있는데요. 이 지역에 자리 잡은 주택으로서 지어진 지 20년이 넘은 저층주택(단독‧다가구‧다중, 다세대‧연립)이라면 △주택성능개선지원구역 내 20년 이상된 저층주택 유형으로 지원사업에 신청할 수 있습니다.

어떤 지역이 주택성능개선지원구역으로 지정돼 있는지는 서울시 ‘집수리닷컴’ 웹사이트에서 확인하실 수 있고요.

✅ 서울시 집수리닷컴

https://jibsuri.seoul.go.kr/

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