👩‍⚖️ 명도소송 전에 이 2가지 꼭 해둬야만 합니다

소송 이겨도 다시 해야 할 수 있어요!!

2023. 8. 20.

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👩‍⚖️ 명도소송 전에 이 2가지 꼭 해둬야만 합니다! 안 그러면 소송 이겨도 다시 해야 할 수 있어요!!

이번 글에서는 임대인이 세입자를 대상으로 명도소송을 제기하기 전에 꼭 밟아야만 하는 2가지 사전 절차에 대해서 안내해드리겠습니다.

명도소송 전에 세입자에게 내용증명을 발송하고, 법원에 ‘점유이전금지 가처분’을 신청해야 하는 이유에 대해서 설명드릴 텐데요.

👉 일반 임대인은 두 달치 월세가 밀렸을 때부터 명도 가능해요

먼저 어떤 세입자에 대해 임대차 계약 해지와 명도소송 절차를 밟을 수 있는지에 대해서부터 알아보도록 하겠습니다.

시‧군‧구청에 등록임대사업자로 등록하지 않은 일반적인 주택 임대인이라면 ‘임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’부터 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 미납금액이 두 달치 월세금액에 달할 때부터라고 이해하시면 됩니다.

등록임대사업자의 경우에는 ‘임차인이 월세를 세 달 이상 연속으로 못 냈고 또 연체금액도 세 달치 월세 금액 이상일 때’ 계약을 해지할 수 있고요.

📫 내용증명을 꼭 보내야 합니다!

임차인이 법에서 정하는 요건에 달하는 월세를 미납했을 때부터 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있는데요.

계약을 해지하기로 마음먹고 명도소송을 제기하려 할 때 가장 먼저 해야 하는 일은 ‘계약의 해지를 원한다’는 내용을 담은 내용증명을 발송하는 일입니다.

사실 내용증명 자체는 법적으로는 아무런 효력이 없는 제도입니다. 내용증명을 보냈다고 해서 임차인에게 당장 집을 비워줘야 하는 의무가 생기거나 하는 건 아니라는 말씀인데요.

그럼에도 불구하고 변호사 등 전문가들이 명도소송을 제기하기 전에 내용증명을 꼭 발송하라고 조언하는 건 내용증명을 발송 사실 자체가 임차인에게 계약해지 의사를 명확하게 밝혔다는 보다 확실한 증거가 되기 때문입니다.

👉 소송 전에 가처분 신청부터 먼저 하세요

내용증명으로 계약 해지 의사를 밝히고 퇴거 요청까지 했음에도 불구하고 임차인이 이에 응하지 않는다면 명도소송을 제기해야 하는데요.

명도소송을 제기하기 전에 한 가지 먼저 해야 할 일이 있습니다. 바로 법원에 ‘점유이전금지 가처분’을 신청하는 건데요.

점유이전금지 가처분을 신청해야만 하는 건 혹시라도 소송 중에 원래 계약을 맺은 세입자가 아니라 다른 사람이 집에 들어와 살게 되는 경우에 대처하기 위해서입니다.

명도소송이 마무리돼 집행문까지 받았다고 하더라도 계약을 맺은 세입자가 아니라 다른 사람이 집에 들어와 살고 있을 경우에는 강제집행을 할 수가 없기 때문인데요.

이런 경우에는 모든 소송 절차를 처음부터 밟으셔야만 합니다. 현시점을 기준으로 주택을 점유하고 있는 사람을 대상으로요.

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SH(서울도시주택공사)는 임대주택 수리비 세입자와 이렇게 분담합니다! SH 매뉴얼 공유드려요!

이번 글에서는 임대인 회원님들께 큰 도움이 될만한 소중한 자료를 공유드리도록 하겠습니다. SH(서울도시주택공사)가 임대 현장에 적용하고 있는 ‘수리비 분담 매뉴얼’에 대해서 안내해 드릴 텐데요.

어떤 경우에는 임대인(SH)이 주택 수리비를 부담하고, 어떤 경우에는 임차인(개인, 공동)이 수리비를 부담하는지에 대해서 각각의 시설물별로 일목요연하게 정리해 놓은 자료입니다.

👉 SH가 만들어 사용하고 있는 매뉴얼 있어요

SH는 1989년 설립돼 지금껏 34년 동안 운영되고 있는 서울시 산하 주거 전문 공기업인데요. 지난해 10월 기준 SH가 관리하고 있는 임대주택 세대 수는 모두 24만1464 세대에 달합니다.

수십 년 동안 수십만 가구의 임대주택을 공급‧관리하고 있는 공기업인만큼 SH는 수리비 부담에 대한 상세한 매뉴얼을 갖고 있는데요. 그동안의 경험에 기반해 임대인(SH)과 임차인(개인, 공동)의 수리 의무를 시설물과 사유별로 구분하고 있습니다.

👉 여기서 다운로드 받으세요

지금부터는 SH 수리비 분담 매뉴얼에 담긴 전반적인 내용들에 대해 설명해 드릴 텐데요. 모두 33페이지로 이뤄져 있는 SH의 ‘시설물 수선비 비용부담 기준_임대아파트 및 기타주택(2022년)’ 매뉴얼은 아래 링크해 놓은 자리톡 매거진 블로그나 SH 홈페이지에서 다운로드하실 수 있습니다.

✅ 자리톡 블로그 다운로드

✅ SH 홈페이지 다운로드

👉 노후, 누수, 부식, 작동불량은 임대인 부담

기본적으로는 노후나 누수로 인해 문제가 발생했을 때, 파손되지 않았음에도 불구하고 시설물이 제대로 작동하지 않을 때는 임대인이 수리비를 부담하고, 시설물이 파손되거나 오염됐을 때는 임차인에게 수리비를 부과하고 있는데요. 시설물별 기준은 다음과 같습니다.

📌 천정, 벽체

도배지의 경우 신규 입주시에는 임대인이 도배비를 부담하도록 규정돼 있는데요. 이와 함께 누수로 인해 교체가 필요할 때도 임대인이 비용을 부담하하고 있습니다. 이와 달리 거주기간 동안 오염, 훼손된 경우에는 임차인이 수리비를 부담토록 하고 있고요.

📌 바닥

마루의 경우 온돌마루든 강화마루든 상관없이 누수 등으로 인한 들뜸, 갈라짐, 결로 현상이 발생했을 때는 임대인이 수리비를 부담하고 있습니다. 파손, 오염, 훼손으로 수리해야 할 때는 임차인에게 수리비를 부과하고 있고요.

🔎 주방

싱크대의 경우 문짝, 상부장, 하부장 등이 노후됐거나, 처지거나, 떨어져 나갔을 때는 임대인이 수리비를 부담하고요. 이와 달리 파손됐거나 부착물을 교체해야 할 때는 임차인에게 수리비를 부과하고 있습니다.

수전의 경우에는 입주 한 달 안에 작동불량 문제가 발생했을 때, 그리고 노후화로 문제가 생겼을 때는 임대인이 수리비를 부담합니다. 이와 달리 누수, 파손, 탈락, 팻킹 교환 등의 문제가 발생했을 때는 임차인이 비용을 내고 있고요.

🔎 보일러