💸 반환대출 더 받으려면 집주인이 보증료 꼭 내야만 해요!

전세금 반환보증 가입하고, 보증료도 내야 합니다!

2023. 8. 3.

보증금 반환대출 더 받으려면 집주인이 세입자몫 반환보증 보증료 꼭 내야만 해요!

이번 글에서는 집주인이 완화된 대출 규제를 적용받아 더욱 많은 한도로 보증금 반환대출을 받기 위해서는 후속 세입자 몫의 전세보증금 반환보증 보증료를 의무적으로 대신 납입해야만 한다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

👉 반환보증 의무 가입하고, 보증료는 집주인이 부담해야 해요!

정부에서는 완화된 조건으로 반환대출을 받은 집주인에게 세입자 몫의 전세보증금 반환보증 보증료를 대신 납입하도록 하는 의무를 부여했는데요.

집주인이 반환대출을 받을 경우 이 대출의 근저당이 후속 세입자의 전세보증금보다 선순위로 설정되기 때문입니다.

후속 세입자 입장에서는 자신의 보증금보다 권리 관계가 앞선 대출 근저당이 있는 주택을 대상으로 전세 계약을 맺을 경우 보증금을 돌려받는 일이 그만큼 위험해지게 되고요.

그렇기 때문에 정부에서는 후속 세입자가 집주인의 선순위 반환대출로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생하는 일을 사전에 예방하기 위해서 집주인에게 반환보증 보증료 대납 의무를 부여했는데요.

👉 먼저 특약으로 기재해야 대출받을 수 있어요

집주인이 완화된 조건으로 반환대출을 받기 위해서는 후속 세입자와의 임대차 계약 체결 과정에서 계약서에 ‘후속 세입자가 반환보증에 가입하되 보증료는 집주인이 부담한다’는 내용의 특약을 기재해야만 합니다.

이 같은 특약을 작성하지 않았을 경우 은행에서는 반환대출을 제공하지 않고요.

👉 입주 3개월 안에 가입하고, 보증료 납부해야 합니다

반환보증 보증료는 세입자가 해당 주택에 입주한 지 3개월 이내에 집주인이 납부해야만 하는데요.

이 기한 안에 ①세입자가 가입한 반환보증의 보증료를 집주인이 납입하거나 ③집주인이 직접 반환보증에 가입한 뒤 보증료를 납입해야만 합니다.

앞서 말씀드린 대로 이 같은 의무를 준수하지 않을 경우 집주인이 빌린 반환대출이 전액 회수되는 등의 제재조치가 취해지고요.

👉 반환대출 전용 특례 보증상품이 출시됐어요

정부는 보증기관들과 손잡고 반환대출을 받은 집주인과 그 후속 세입자를 위한 전용 보증상품인 ‘특례 전세금 반환보증’을 내놨는데요.

주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 취급하는 상품의 경우 보증금 액수와 상관없이 반환보증에 가입할 수 있습니다. 한국주택금융공사(HF)가 취급하는 상품의 경우 보증금이 10억원 이하일 때만 가입할 수 있고요.

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보증금 반환대출 한도가 늘어났어요! 시중은행 대출에만 적용됩니다!

이번 글에서는 많은 회원분들이 오랫동안 기다리셨던 반가운 소식을 전해드리도록 하겠습니다. 지난 7월 27일부터 보증금 반환대출에 대한 규제가 완화됐다는 사실에 대해서 안내해 드릴 텐데요.

완화된 기준을 적용받게 되면 기존보다 더 많은 금액을 대출받을 수 있게 됩니다.

👉 이런 경우에만 대출 규제 완화돼요

먼저 완화된 대출 규제를 적용받을 수 있는 구체적인 요건에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

이 같은 요건들은 계약 체결‧만료 시점, 주택 유형, 대출기관 등으로 나눠서 말씀드릴 수 있는데요.

우선 2023년 7월 3일 이전에 체결된 임대차 계약으로써, 2024년 7월 31일까지 계약기간 만료 등의 보증금 반환 사유가 발생한 계약에 대해서만 대출 규제 완화가 적용됩니다.

2023년 7월 4일 이후에 체결된 계약에 대해서는 규제 완화가 적용되지 않고, 2023년 7월 3일 이전에 체결된 계약이라고 하더라도 2024년 8월 1일 이후에 보증금 반환 사유가 발생했을 경우에는 완화된 규제를 적용받을 수 없는 것이죠.

세무서에만 등록한 개인 임대인이든, 시‧군‧구청에도 함께 등록한 등록임대사업자(일명 ‘주임사’)이든, 그 임대 유형과 상관없이 요건만 충족한다면 규제 완화를 적용받을 수 있고요.

👉 시중은행 대출에만 완화된 기준 적용됩니다

또한 임대주택의 주택 유형이 아파트, 연립‧다세대, 단독‧다가구, 주거용 오피스텔 등에 해당해야만 규제 완화가 적용됩니다.

마지막으로 시중은행(인터넷은행은 제외)이 취급하는 대출에 한해서만 규제 완화가 적용되는데요.

인터넷은행이나 저축은행, 상호금융(새마을금고, 농협 등) 등이 취급하는 보증금 반환대출에는 완화된 기준이 적용되지 않으니 이점을 잊지 말고 꼭 기억하셔야만 합니다.

👉 대출 규제는 이만큼 완화돼요

방금 말씀드린 요건을 모두 충족할 경우 기존보다 완화된 기준으로 보증금 반환대출을 받을 수 있는데요.

규제 완화는 기존 보증금 금액에서 후속 보증금 금액을 뺀 보증금 차액에 대한 대출에만 적용되는 게 원칙입니다.

다만 상황에 따라서는 보증금 전액에 대해 규제 완화를 적용받을 수도 있는데요. 이에 대해서는 뒤에서 자세히 설명드리겠습니다.

개인 임대인의 경우 완화된 규제를 적용받게 되면 기존의 △DSR(총부채 원리금 상환비율) 40% 기준 대신 △DTI(총부채 상환비율) 60% 기준을 활용해 은행에서 빌릴 수 있는 대출금의 한도를 산정하는데요.

DTI 자체가 DSR보다는 한결 느슨한 기준인 데다, 비율 자체도 40%에서 60%로 올랐기 때문에 기존보다 더 많은 금액을 대출받을 수 있게 됩니다.

등록임대사업자의 경우 대출 한도를 산정할 때 RTI(임대업 이자상환 비율) 1.25배(규제지역)/1.5배(비규제지역) 기준을 적용하고 있는데요. 규제 완화 요건을 충족할 경우 RTI 1.0배 기준을 적용해 대출 한도가 산정됩니다.

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