🤢 상가 임대인은 작년보다 부가세 더 내요!

간주임대료 부과 부가세가 2.41배 늘었어요!

2023. 7. 9.

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상가 임대인은 작년보다 부가세 더 내요! 간주임대료 부과 부가세가 2.41배 늘었어요! 금리인상 여파입니다!

이번 글에서는 상가와 사무실을 임대하시는 일반과세자 임대인 회원님이시라면 이번 7월 1~25일 사이에 꼭 부가가치세를 신고‧납부하셔야만 한다는 사실에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다.

또한 부가세를 신고‧납부할 때는 월세(차임)에 부과되는 부가세뿐 아니라 임대보증금을 바탕으로 산정한 간주임대료에 대한 부가세도 함께 납부해야 한다는 사실에 대해서도 설명드리겠습니다.

특히 올해의 경우 기준금리 인상으로 인해 간주임대료를 산정할 때 적용되는 정기예금 이자율이 연 2.9%로 올랐는데요. 지난해(연 1.2%)에 비해 2배 넘게 오르면서 간주임대료에 부과되는 부가세도 그만큼 오르게 됐습니다.

쉽게 말씀드려 지난해와 같은 보증금과 월세를 받으셨더라도 올해는 부가세를 더 내야만 한다는 뜻인데요.

👉 예상되는 이자수익이 간주임대료입니다

간주임대료란 말 그대로 원래는 임대료(임대수입)가 아니지만 임대료를 받은 것으로 ‘간주’하는 금액을 말하는데요.

임대사업자가 받은 임대보증금에 국세청이 정한 정기예금 이자율을 곱하는 방식으로 금액을 산정하고 있습니다. 임대보증금을 은행 정기예금에 맡겼을 때 거둘 수 있는 이자수익을 임대료로 간주한 뒤 여기에도 부가세를 부과하고 있다고 이해하시면 됩니다.

🔎 간주임대료는 이렇게 계산합니다

그렇다면 간주임대료는 어떻게 산정되는 걸까요? 간주임대료를 구하는 계산식은 다음과 같이 정해져 있는데요.

✅ 임대보증금 × 정기예금 이자율 × 과세대상기간의 일수 / 365일

임대보증금에다 국세청이 시중은행의 정기예금 이자율을 반영해 공시한 이자율을 곱한 뒤 여기에 과세대상기간의 일수를 365일로 나눈 값을 곱하시면 됩니다.

2023년 1기 과세기간(1~6월) 귀속분 간주임대료를 계산할 때 적용되는 정기예금 이자율은 연 2.9%인데요. 이번 7월에 부가세 신고를 하실 때는 임대보증금에 먼저 2.9%를 곱하시면 된다는 뜻입니다.

과세대상기간의 일수는 말 그대로 세금이 부과되는 기간의 날짜수를 말하는데요. 해당 부동산을 임대한 기간을 뜻합니다.

2023년 1기 과세기간(1월 1일~6월 30일)의 일수는 181일인데요. 1월 1일부터 6월 30일까지를 꽉 채워서 해당 부동산을 임대했다면 181일을 365일로 나눈 값을 곱해주면 된다는 뜻입니다.

만약 이 기간 동안에 임차인이 중간에 들어왔거나, 나갔다면 계약서에 따른 임대일수만큼을 365일로 나눠주시면 됩니다.

👉 정기예금 금리 오르면서 부가세 부담도 커졌어요

방금 말씀드린 계산식에 따라 계산해보면 2022년 1기 과세기간에 임대보증금 2억원을 받고 상가를 임대했을 경우에는 287만6164원이 간주임대료로 계상됩니다.

지난해(2022년) 귀속분 부가세 신고‧납부 당시 간주임대료 계산을 위해 적용됐던 정기예금 이자율은 연 1.2%였는데요.

1년 사이 기준금리가 크게 오른 탓에 올해분 부가세를 신고‧납부할 때는 2.41배가량 더 높은 연 2.9%의 이자율이 적용됩니다.

이에 따라 간주임대료도 2.41배가량 더 크게 계상되고, 간주임대료분 부가세도 이만큼 더 내게 됐죠.

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7월 말부터 보증금 반환대출 더 많이 받을 수 있어요! 이 요건들 충족해야 합니다! 대출금리는?

이번 글에서는 정부가 지난 4일 발표한 ‘2023년 하반기 경제정책방향’에 따라 오는 7월 말부터는 보증금 반환대출에 대해 보다 늘어난 한도로 대출을 받을 수 있다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

👉 대출한도 DSR 40% → DTI 60%로 완화

정부는 지난 4일 이번 하반기에 추진할 중점 경제정책을 정리한 ‘하반기 경제정책방향’을 발표했는데요. 이중에서도 가장 큰 관심을 모은 정책은 보증금 반환대출에 대한 규제완화 방침이었습니다.

규제완화 방침의 핵심은 개인 임대인이 보증금 반환대출로 대출받을 수 있는 대출금의 한도를 기존의 ‘DSR(총부채 원리금 상환비율) 40%’ 기준 대신 ‘DTI(총부채 상환비율) 60%’ 기준을 활용해 산정하도록 하는 것인데요.

이 같은 방침이 시행되면 집주인의 대출한도는 상당폭 늘어나게 됩니다.

👉 DTI가 DSR보다 느슨한 기준입니다

DSR은 주택담보대출을 비롯한 여러 대출들의 연간 원리금 상환액을 차주의 연 소득으로 나눈 값을 말하는데요.

이에 비해 DTI는 주택담보대출의 경우에만 연간 원리금 상환액을 구하고, 다른 대출들은 연간 이자 상환액을 구한 뒤, 이를 더해 연 소득으로 나눈 값을 말하죠.

여러 대출의 원리금 상환액을 모두 합산하는 DSR과 달리 DTI는 주담대를 제외한 다른 대출들은 이자 상환액만을 더하기 때문에 DTI가 DSR보다 상당히 더 느슨한 기준이죠.

기존에는 보증금 반환대출의 대출한도를 구할 때 DSR 40%가 상한선으로 적용됐었는데요. 오는 7월 말부터 1년 동안은 한시적으로 DTI 60% 기준이 적용됩니다.

👉 보증금 차액 대출에 대해서만 적용되는 게 원칙입니다

이 같은 대출규제 완화방안은 다음과 같은 조건을 모두 충족하는 임대인‧임대사업자에게만 적용되는데요.

기본적인 지원 대상은 보증금 반환기일이 다가왔으나 역전세 상황으로 인해 세입자에게 보증금 차액(기존 보증금 – 신규 보증금)을 돌려줘야만 하는 임대인입니다. 아예 신규세입자를 구하지 못하고 있는 임대인 역시 지원 대상에 포함되고요.

또한 임대주택의 주택유형은 아파트, 연립‧다세대, 주거용 오피스텔이어야만 하고요. 완화된 기준은 보증금 차액에 대한 반환대출에만 적용되는 게 원칙인데요.

기존 보증금에서 신규 보증금을 뺀 보증금 차액을 반환하기 위해 대출을 받을 때만 이 같은 완화된 기준을 적용한다는 뜻이죠.

👉 신규 세입자 못 구했다면 전체 보증금 대출받을 수 있어요

다만 신규 세입자를 구하지 못한 임대인의 경우 대출 약정서에 관련 특약을 기재한 뒤 대출한도 내에서 전체 보증금을 대출받을 수 있습니다.

‘신규 세입자에게 지급받는 보증금으로 대출금을 우선 상환하겠다’는 특약을 기재하는 방식으로 말이죠.

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