😨 등록임대 아파트에 대한 '양도세 중과 배제 혜택' 축소하는 걸로 거의 정해졌어요!

✅ 의무 임대기간 만료 후 일정기간 안에 팔아야만 혜택 주는 방안 기정사실화 돼 가요

2026. 5. 19.

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😨 등록임대 아파트에 대한 '양도세 중과 배제 혜택' 축소하는 걸로 거의 정해졌어요!

✅ 의무 임대기간 만료 후 일정기간 안에 팔아야만 혜택 주는 방안 기정사실화 돼 가요

✅ 올해 서울에서 2만2800가구 아파트 의무 임대 종료돼요

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 정부가 서울과 경기 12개 지역에 소재한 등록임대 아파트를 대상으로 양도소득세 중과 배제 혜택을 축소하는 방안을 논의하고 있다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

의무 임대기간을 마친 등록임대 아파트에 영구적으로 주어지던 양도세 중과 배제 혜택을 순차적으로 축소함으로써 시장에 매물 출회를 유도하겠다는 게 정부의 계획인데요.

👉 대통령과 부총리가 거듭 말하고 있어요

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 얼마 전 개최된 경제·부동산 관계 장관회의에서 “5월 9일 이후 잠겨 있는 매물이 나와 실거주자에게 돌아가도록 다양한 방안을 논의 중”이라며

“조정대상지역의 매입임대 아파트 사업자에게 영구히 주어지던 양도세 중과배제 혜택이 조세 형평 측면에서 과도하다는 지적이 있어, 여러 가지 방안을 살펴보고 있다”고 발언했는데요.

저희 자리톡 임대 회원님들께서도 잘 알고 계신 것처럼 현재 서울 전역과 경기 12개 지역은 조정대상지역으로 지정돼 있죠.

그리고 매입임대 아파트는 등록임대주택 중에서도 임대인이 본인이 매수한 아파트를 등록임대주택으로 등록한 아파트를 말하고요.

그렇기에 정리해서 말씀드리면 이 말은 서울 전역과 경기 12개 지역에 있는 등록임대사업자가 보유한(혹은 보유했던) 등록임대 아파트에게 적용되던 양도세 중과 배제 혜택의 축소 여부를 검토하고 있다는 뜻이죠.

👉 의무 임대 지키는 조건으로 세제 혜택 제공해 왔어요

정부에서는 매입임대아파트 등 등록임대주택에 세제 혜택을 부여하고 있는데요. 양도세 중과 배제와 종합부동산세 합산 배제 등이 대표적입니다.

등록임대주택으로 등록하면 해당 주택을 일정 기간 의무적으로 임대해야 하고, 이 기간 동안에는 임대료 인상률이 제한됐기 때문이죠. 이 같은 여러 임대 관련 의무를 준수했던 것에 대한 보상으로써 세제 혜택을 제공해 왔던 것이죠.

그리고 세제 혜택 중에서도 양도세 중과 배제 혜택은 임대사업자들에게 결정적인 혜택이라고 말씀드릴 수 있는데요.

다주택자들이 대부분을 차지하는 임대사업자들에게 다주택에 따른 양도세 중과를 적용하지 않는다는 건 매우 큰 혜택이라고 할 수 있죠.

👉 현재는 영구적으로 적용되고 있어요

현재 기준으로는 의무 임대기간을 마친 등록임대아파트에 대한 양도세 중과 배제 혜택은 그 기간의 제한 없이 영구적으로 적용되고 있는데요.

구윤철 경제부총리가 이번에 발언한 내용은 이처럼 영구적으로 적용되고 있는 양도세 중과 배제 혜택을 일정 기간이 흐름에 따라 축소하는 방향으로 정책 개편을 검토하고 있다는 뜻입니다.

지난 2월에도 구윤철 경제부총리는 “임대 종료 이후 일정 기간 내에 매각해야 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있도록 매각 기한을 정하겠다”고 언급한 바 있고요.

👉 사실상 기정사실이 됐습니다

방금 말씀드린 내용들을 살펴보면 등록임대 아파트에 대한 양도세 중과 배제 혜택이 축소되는 것은 거의 기정사실이라고 보는 게 좋을 거 같은데요.

등록임대 아파트에 대한 양도세 중과 배제 혜택이 영구적으로 적용됨으로써 임대사업자들이 의무 임대기간이 끝난 뒤에도 해당 아파트를 매물로 내놓지 않고, 이렇게 매물이 줄어든 것이 부동산 가격 상승의 주된 원인 중 하나라는 게 정부의 진단이죠.

일정 기간 안에 매각해야만 양도세 중과 배제 혜택이 적용된다면 양도세를 줄이기 위해서 시장에 나오는 아파트 매물이 늘어날 것이고, 이에 따라 아파트 가격이 안정화될 것이라는 게 정부의 판단입니다.

👉 올해 서울에서만 2만2800가구 아파트 의무 임대 종료돼요

그렇다면 실제로 이 같은 양도세 중과 배제 혜택의 축소로 인해 직접적으로 영향을 받게 될 아파트 수는 얼마나 될까요?

등록임대 아파트의 의무 임대기간은 통상 8년인데요. 이 기간이 지나야만 매매가 가능해지고 또 양도세 중과 배제 혜택도 적용되죠.

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🔎 서울, 경기 12개 토허구역 세입자 낀 주택에 실거주 의무 유예돼요! 오는 5월말부터, 이럴 때만!

✅ 무주택자가 매수하고, 12월 31일까지 토지거래허가 받아야 해요!

✅ 남아있는 계약 종료일까지만 유예됩니다, 최대 2년!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 아주 중요한 내용에 대해서 설명드릴 텐데요.

바로 오는 5월 말부터 서울 전역과 경기 12개 토지거래허가구역 내에서 세입자가 임대 중인 주택을 무주택자가 매수할 경우에는 주택 매수자에게 적용되는 실거주 의무를 최대 2년(2028년 5월 11일)까지 유예하는 방안이 시행된다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

👉 토허구역 내 세입자 낀 주택에 실거주 의무 유예됩니다

국토교통부는 지난 5월 12일 ‘토지거래허가구역 실거주 유예 방안’을 발표했는데요.

토지거래허가구역 안에 있는 임대 중인 주택(또는 전세권이 설정된 주택)을 무주택자가 매수할 경우 세입자의 임대차 계약 종료일까지 실거주 의무에 따른 매수자의 입주를 유예하는 방안이었습니다.

다주택자 양도소득세 중과 유예 만료 기한을 앞두고 다주택자들이 갖고 있던 주택에만 적용했었던 방안을 모든 주택에 확대 적용한 것인데요.

이에 따라 다주택자들뿐 아니라 비거주 1주택자들이 소유한 주택도 이 같은 실거주 유예 조치의 적용을 받게 됐습니다.

이번 조치가 의미를 갖는 이유는 ‘실거주 의무’ 때문인데요. 토지거래허가구역에서 주택을 매매할 경우 매수자는 토지거래허가 이후 4개월 안에 해당 주택에 입주해 2년간은 꼭 의무적으로 거주해야만 합니다.

그렇기 때문에 세입자가 이미 거주 중인 주택이라면 매도하는 게 어려웠죠. 세입자의 잔여 임대 기간이 4개월 이상 남았다면 매수자가 실거주 의무를 충족할 수 없었으니까요.

👉 5월 말부터 적용될 예정입니다!

하지만 앞으로는 5월 12일(발표일) 기준 임대 중인 주택이라면 모든 주택이 실거주 유예를 받을 수 있게 됐습니다.

‘부동산거래신고법 시행령’의 개정·공포·시행을 거쳐 이르면 오는 5월 말부터 실거주 유예를 신청해 허가받을 수 있도록 하겠다는 게 국토교통부의 발표입니다.

👉 남아있는 계약기간 종료일까지만 유예됩니다

다만 여기에는 몇 가지 조건이 있는데요. 우선 발표일(5월 12일) 기준 현재 체결 중인 임대차 계약상의 최초 계약종료일까지만 실거주가 유예됩니다.

세입자의 계약갱신 요구를 받아들이는 식으로 해서 임대차 계약을 연장하고, 그때까지 실거주를 유예할 수는 없다는 뜻이죠. 지금 체결 중인 임대차 계약이 종료되는 시점에 맞춰 매수한 주택에 입주해야만 합니다.

또한 아무리 늦어도 2028년 5월 11일까지, 그러니까 발표일 기준으로 최장 2년 안에는 실거주를 위해 입주를 해야만 합니다.

👉 올해 12월 31일까지 토지거래허가 신청해야 합니다

또한 실거주 유예를 받기 위해서는 늦어도 2026년 12월 31일까지는 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야만 합니다. 또 허가를 받은 이후 4개월 안에 매수자가 공식적으로 주택을 취득(등기)해야만 하고요.

👉 갈아타기 무주택자한테는 적용 안 됩니다

매수자 역시 요건을 충족해야만 하는데요. 앞서 매수자가 무주택자여야만 한다고 말씀드렸는데 보다 정확하게는 2026년 5월 12일부터 계속해서 무주택을 유지한 자여야만 합니다.

발표일 이후에 주택을 매도해 무주택자가 됐다고 하더라도 이번 실거주 유예의 적용 대상이 되지는 않는다는 뜻입니다.

“갈아타기 목적의 실거주 유예를 방지하고 무주택 실수요자의 기회를 확대하기 위해, 실거주 유예를 받을 수 있는 매수자 요건을 ‘발표일부터 계속 무주택을 유지한 자’로 한정해 운영한다”는 게 국토교통부의 설명입니다.

이와 함께 토지거래허가 대상 주택을 매입할 경우 매수자에게 실거주 의무가 발생하는 점 등을 감안해, 토지거래허가 대상 주택 매입을 위해 주택담보대출을 실행할 때는 전입신고 의무를 적용하지 않습니다.

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