💥 법인 임차인일 때는 주택 매매 전에 꼭 동의받아야만 해요!

안 그러면 보증금을 전 주인이 돌려줘야 할 수도!

2025. 7. 14.

법인 임차인일 때는 주택 매매 전에 꼭 동의받아야만 해요! 안 그러면 보증금을 전 주인이 돌려줘야 할 수도!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번에는 법인 임차인을 둔 임대인이 꼭 명심해야만 하는 사항에 대해서 안내해 드리겠습니다. 임차인이 법인일 경우 해당 임대주택을 매도하기 전에 반드시 먼저 동의를 받아야만 하는 이유에 대해서 설명드릴 텐데요.

그러지 않을 경우 정상적으로 매매계약을 잘 체결했다고 하더라도 법인 임차인의 보증금을 집을 판 기존 임대인이 돌려줘야 하는 일이 발생할 수도 있기 때문입니다. 왜 그런지 살펴보겠습니다.

👉 법인은 주택임대차보호법 일부 조항 적용 못 받아요

개인 임차인이 들어와 있는 주택의 경우 해당 임대주택을 매도할 때 임차인에게 동의를 얻지 않더라도 법적으로 큰 문제가 생기지는 않는 편인데요.

그 이유는 매매 계약이 체결됨과 동시에 신규 임대인에게 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 부여되기 때문입니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항에 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용이 규정돼 있기 때문입니다. 새 집주인이 저절로 새 임대인이 된다는 뜻이죠. 그러니 보증금도 새 임대인이 돌려줘야만 하는 것이고요.

물론 그렇다고 하더라도 임차인이 있는 임대주택이라면 매도 전에 임차인에게 이에 대해서 안내하는 게 혹시 모를 분쟁을 예방하는 데 도움이 되기는 합니다.

👉 법인은 대항력을 못 갖춰요

하지만 법인 임차인의 경우에는 임대주택을 매도하기 전에 임대인이 임차인에게 동의를 구하지 않으면 큰 문제가 발생하게 되는데요. 나중에 매우 큰 문제가 될 수 있습니다.

그 이유는 ‘임차주택의 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다’는 내용의 주택임대차보호법 조항이 법인 임차인에게는 원칙적으로 적용되지 않기 때문입니다.

이 같은 법 조항을 적용받기 위해서는 임차인이 대항력을 갖고 있어야만 하는데 법인의 경우 임차주택에 주민등록 전입신고를 할 수 없어, 애초에 대항력을 갖지 못 하죠.

👉 동의받고, 따로 특약으로도 써놔야 해요

임대인이 법인이 임차인으로 있는 주택을 매도한 경우에는 ‘임대인의 임대차 보증금 반환채무를 매수인이 면책적으로 인수하였다’는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차 보증금 반환채무는 주택 매도에도 불구하고 소멸하지 않는다는 게 대법원의 지난 판례이고요.

정리해서 말씀드리면 법인 임차인의 동의를 받지 않고 임대주택을 타인에게 매도했을 경우에는 해당 주택이 더 이상 내 집이 아니더라도 법인 임차인에게 보증금을 돌려줄 책임은 기존 임대인에게 있다는 뜻입니다.

주민등록을 할 수 없는 법인 임차인은 개인 임차인과 달리 주택임대차보호법의 보호를 받기 어렵기 때문에 법에서는 이처럼 집주인이 보증금 반환 채무를 매수인에게 넘기고 책임을 면제받으려면 꼭 법인 임차인의 동의를 받도록 규정하고 있는 것이죠.

👉 기존 임대인이 2억원 물어준 사례도 있어요

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대체 집주인이 어디까지 고쳐줘야 하나요? 수리 의무를 나누는 기준은?

✅ 법에서 말하는 집주인의 수리/수선 의무 총정리했습니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 저희 자리톡 임대인 회원님이라면 ‘집에 문제가 생겼으니 고쳐달라’는 세입자의 연락에 당황하셨던 경험이 몇 번쯤은 있으실 텐데요.

당장 지갑에서 나가야 하는 수리비가 아깝기도 하셨겠지만 ‘과연 이걸 고쳐줄 의무가 임대인에게 있는 건가?’하는 생각에 고민스럽기도 하셨을 겁니다.

그래서 이번 글에서는 임대인 회원님들을 위해 법에 따라 정해진 ‘임대인의 수선 의무와 범위’(법에서는 수리를 수선이라는 단어로 표현하고 있습니다)에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

👉 법에서는 큰 기준선만 제시하고 있어요

먼저 한 가지 말씀드릴 점은 민법과 대법원 판례라고 하더라도 구체적이고 상세한 가이드라인을 제시하고 있는 건 아니라는 점입니다.

예를 들어 ‘빌트인 냉장고는 무조건 임대인이 고쳐야 한다’ 혹은 ‘에어컨은 무조건 임차인이 고쳐야 한다’, 이런 식으로 특정한 구성 부분, 시설, 집기별로 집주인과 세입자의 수리 책임을 나누고 있지는 않는다는 말인데요.

법과 판례에서는 큰 기준선만 제시하고 있습니다. 다만 법과 판례에서 말하는 기준선만 잘 이해하셔도 상황별로 수리에 대한 책임이 집주인에게 있는지 세입자에게 있는지 구분하시는데 큰 도움이 될 수 있습니다.

실제 임대관리 현장에서도 판례에 따라 정해진 관행대로 업무가 이뤄지고 있고요.

👉 수리 의무가 임대인에게 있는 경우는?

민법에서는 임대인에게 여러 가지 의무를 지우고 있는데요. 임대인의 가장 기본적인 의무는 ‘임차인이 임대차계약을 맺은 주택을 사용할 수 있도록 하는 의무’입니다. (민법 제618조)

그리고 이에 따라 임대인은 ‘임차인이 임대차기간 동안 그 주택을 사용하는데 필요한 상태를 유지해야 하는 수선 의무’도 갖게 됩니다. (민법 623조)

세입자가 해당 주택을 잘 사용할 수 있도록 하는 의무가 집주인에게 있으니 당연히 주택 상태도 잘 유지해줘야 하고, 수리해야 할 곳이 생기면 기본적으로 임대인이 수리해줘야 한다는 뜻이라고 이해하시면 됩니다.

다만 전반적인 수선 의무는 임대인에게 있더라도 주택과 시설‧집기에서 발생한 모든 문제를 임대인이 나서서 고쳐줘야 하는 건 아닙니다.

‘해당 부분을 수리하지 않으면 임차인이 그 주택을 정해진 목적에 따라 사용할 수 없게 될 정도의 부분에 대해서만 임대인이 수선 의무를 갖는다’는 게 대법원의 판례입니다.

이걸 고치지 않으면 세입자가 그 집에서 생활하기 힘들 정도의 파손이나 고장 등에 대해서만 임대인에게 수리 책임이 있다고 이해하시면 좋을 것 같습니다.

구체적으로 어떤 상황들이 이에 해당되는지에 대해서는 잠시 뒤에 알아보도록 하겠습니다.

그렇다면 반대로 집주인에게 수리 의무가 없는 경우는 어떤 상황일까요. 역시 대법원 판례에서 이에 대한 내용을 확인할 수 있는데요.

판례에서는 ‘임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선 의무를 부담하지 않는다’고 말하고 있습니다.

별로 큰 비용을 들이지 않고도 쉽게 고칠 수 있는 문제라면 임차인이 스스로 고쳐 쓰면 된다는 뜻이죠.

👉 보일러, 수도배관, 벽 등의 시설은 임대인 책임이에요

그럼 지금부터는 방금 살펴본 기준을 바탕으로 구체적인 상황별로 임대인에게 수리 책임이 있는 경우와 없는 경우에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

보일러, 수도배관과 같은 설비들은 집에서 가장 자주 고장을 일으키는 설비들이라고 할 수 있습니다. 보일러가 제대로 작동하지 않거나, 수도배관이 고장 나 물이 새는 탓에 고생하는 경우가 적지 않으니까요. 오래된 주택이라면 벽이 갈라지는 등의 문제가 발생하기도 하고요.

그리고 보일러, 수도배관, 벽과 같은 주택의 기본적인 구성 부분에 대한 수리 책임은 기본적으로 임대인에게 있습니다.

세입자가 일부러 부쉈다거나 세입자의 명백한 관리 소홀로 문제가 발생한 게 아니라면 수리에 드는 비용은 임대인이 부담해야 합니다. 이런 시설들에서 문제가 발생하면 세입자가 그 집에서 제대로 생활하는 게 힘들 수밖에 없으니까요.

임대해 준 아파트 수도배관에 문제가 생겨 발생한 누수로 인해 아랫집 벽지가 훼손됐을 경우에도 아랫집 벽지에 대한 교체‧수리 책임은 임대인에게 있습니다.

그렇다면 임대인에게 수리‧교체 책임이 없는 경우는 어떤 상황들일까요?

매우 경미한 고장이나 단순한 교체 등이 이에 해당되는데요. 화장실 변기가 막힌 경우, 형광등이나 도어록 건전지 등을 교체하는 경우, 방충망에 작은 구멍이 뚫린 경우 등이 이에 해당된다고 할 수 있습니다.

👉 특약을 통해 수선 의무 줄이는 게 가능할까?

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