🕵️‍♀️ 전세권 설정과 반환보증 가입, 임대인에겐 어떻게 다를까?

✅ 전세권 등기하면 보증금 미반환시 소송 없이 경매 신청할수 있어요

2025. 3. 19.

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전세권 설정과 반환보증 가입, 임대인에겐 어떻게 다를까?

✅ 전세권 등기하면 보증금 미반환시 세입자가 소송 없이 경매 신청할수 있어요

이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들의 ‘필수 임대 상식’을 높여드리는 내용을 마련해 봤는데요. 전세권 설정과 전세보증금 반환보증 가입의 차이점에 대해서 쉽게 안내해 드리겠습니다.

👉 보증금 금액 상관없이 등기할 수 있어요

보증금 액수가 일정 금액을 넘으면 가입할 수 없는 ‘전세보증금 반환보증’과는 달리 전세권은 법에서 정한 절차만 따랐다면 보증금 금액과 상관없이 등기를 설정할 수 있는데요.

전세권을 설정하게 되면 우선변제권을 확보할 수 있을 뿐만 아니라 집주인이 보증금을 제때 반환하지 않을 경우 임차인이 소송을 거치지 않고 곧바로 경매 절차를 진행할 수 있습니다.

보증금 반환소송을 거치지 않고 바로 경매 절차를 밟을 수 있는 만큼 경매를 통해서 보증금을 더 빨리 돌려받을 수 있고요.

지금부터는 전세권 설정 등기의 정확한 개념과 전세권을 설정할 경우 임차인이 얻을 수 있는 이점, 반대로 임대인에게는 불리하게 작용하는 점들 등에 대해서 하나씩 설명드리겠습니다.

👉 전세권 설정 등기란?

전세권 설정 등기는 전셋집의 등기사항전부증명서(구 등기부등본)에 임차인의 전세권을 적어놓는 것(등기)을 말하는데요.

법적인 용어로 말씀드리면 전세권이란 ‘전세권자(임차인)가 전세금(보증금)을 지급하는 대가로 다른 사람(임대인)의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용‧수익할수 있는 권리’를 뜻합니다.

쉽게 말씀드려 ‘내가 이만큼의 보증금을 내고 이 기간 동안 이 집에 전세계약을 했어요’라고 등기부등본에 적어놓는 게 전세권 설정 등기인데요.

👉 전세권 등기하면 우선변제권 신청일에 확보해요

전세권 설정 등기를 한 임차인은 우선변제권을 확보하게 됩니다. 우선변제권이란 해당 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 후순위 권리자나 기타 채권자보다 먼저 자신의 채권금액(빌려준 돈)을 변제받을 수 있는 권리를 말하는데요.

전세권의 경우에는 전세보증금이 채권금액이 되죠. 우선변제권이 있어야만 해당 주택의 경매‧공매과정에서 보증금을 변제받을 수 있다고 이해하시면 되는데요.

👉 확정일자로도 우선변제권 확보할 수는 있어요

주택임대차보호법에 따라 △임차주택의 인도(주택에 이사) △주민등록 전입신고 △확정일자 부여라는 3가지 조건을 갖춘 임차인 역시 우선변제권을 얻을 수 있습니다.

이처럼 확정일자를 통해 우선변제권을 확보할 경우 전세권을 설정할 때보다 더 저렴한 비용으로 우선변제권을 확보할 수 있죠.

등기를 설정하기 위해선 전세보증금의 0.24%에 달하는 세금과 법무사 수수료(법무사에게 위탁할 경우) 등을 부담해야 하는 전세권과 달리 확정일자는 주택 관할 주민센터를 방문해 수수료 600원만 지불하면 곧바로 받을 수 있으니까요.

그렇다면 이처럼 확정일자를 통해서도 우선변제권을 확보할 수 있음에도 불구하고 임차인들이 굳이 전세권을 등기부등본에 적어놓는 이유는 무엇일까요?

👉 전세권 설정하면 추가적인 이점들이 있어요

전세권을 등기하게 되면 몇 가지 크고, 작은 이점들을 누릴 수 있는데요. 먼저 작은 이점들에 대해서부터 살펴볼까요? 우선 전세권 설정 등기를 할 경우 임차주택에 거주하지 않거나, 전입신고를 하지 않았더라도 우선변제권을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다.

확정일자를 통해 우선변제권을 얻기 위해서는 주택을 인도받아 실제로 거주해야만 하고, 전입신고도 꼭 해야만 하는데 전세권 설정 등기는 그렇지 않죠.

피치 못할 이유로 임차주택에 전입신고를 하지 못할 사정이 있는 임차인이라면 전세권을 설정하는 방법을 택할 수 있는 것이죠.

이와 함께 확정일자 방식을 통할 경우 앞서 말한 3가지 요건을 모두 충족한 다음날 0시부터 우선변제권이 부여되지만, 전세권 설정 등기의 경우에는 그 신청일을 기준으로 우선변제권이 부여된다는 점도 장점입니다.

👉 보증금 반환 안 하면 곧바로 경매 진행할 수 있어요

그리고 임차인에게는 이보다 훨씬 더 큰 이점이 있는데요. 계약기간이 끝났음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 소송 절차를 거칠 필요 없이 곧바로 임차주택에 대한 경매 절차를 밟을 수 있다는 점이죠.

집주인이 보증금을 제때 반환하지 않을 경우 임차인은 경매를 통해 보증금을 변제받는 방법을 선택할 수 있는데요.

전세권을 설정해두지 않은 임차인이라면, 즉 확정일자를 통해서만 우선변제권을 확보해 놓은 경우에는 경매를 진행하기 위해 먼저 집주인에게 보증금 반환소송을 제기해야만 합니다.

소송을 통해서 임차주택을 경매에 부칠 수 있는 권리(집행권원)를 확보해야만 한다고 이해하시면 되는데요.

이와 달리 전세권 설정 등기를 해놓은 임차인이라면 반환소송을 거치지 않고도 자신의 전세권을 바탕으로 임차주택 대해 ‘임의경매’를 신청해서 빠르게 경매 절차를 밟을 수 있습니다.

👉 계약기간 만료 3개월 전에 내용증명 보내야 합니다

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✅ 사실혼 배우자도 임차권/보증금 상속받을 수 있어요!

✅ 해당 임차주택에서 같이 생활한 법정 상속인이 최우선이에요

이번 글에서는 주택 임대차 계약 도중 임차인이 사망했을 경우 기존에 맺은 임대차 계약은 어떻게 되는 것인지에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.

임대차 계약 도중 임차인이 사망하는 일은 그리 흔하지는 않지만 임대인이라면 누구나 언제든 겪을 수 있는 일입니다. 그런만큼 임대인 회원분들이라면 미리 알아두시면 큰 도움이 되는 내용이라고 말씀드릴 수 있습니다.

👉 주택 임대차 계약에만 지금 말씀드릴 내용 적용돼요!

먼저 한 가지 말씀드릴 건 지금부터 말씀드릴 내용은 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택 임대차 계약에만 적용된다는 점인데요.

주택임대차보호법에서는 주택 임대차 계약 도중 임차인이 사망한 경우의 법률 관계와 승계 순위에 대해 따로 다루고 있지만, 상가건물임대차보호법에서는 그러지 않기 때문이죠. 상가나 사무실 등 주택 외의 임대차 계약의 경우 민법의 상속법 규정을 따르셔야만 합니다.

그럼 먼저 주택 임차인이 사망했을 경우 임차권은 어떤 순서대로, 누구에게 승계(상속)되는 건지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

👉 법정 상속인이 있는지 없는지에 따라 상속 기준 달라져요

크게 사망한 임차인에게 법정 상속인이 없는 경우와 있는 경우로 나눠서 살펴볼 수 있는데요.

여기서 말하는 법정 상속인은 민법에 따른 상속인을 말합니다. 민법에서는 피상속인의 직계비속(자녀, 손자녀 등) > 직계존속(부모, 조부모 등) > 형제자매 > 4촌 이내의 방계혈족 순으로 상속순위를 규정하고 있습니다.

법률상 배우자의 경우에는 피상속인의 직계비속 또 직계존속 상속인이 있는 경우에는 이들과 함께 공동상속인이 되고, 직계비속‧직계존속 상속인이 없는 경우에는 단독으로 상속인이 됩니다.

👉 먼저 법정 상속인이 없는 경우부터 살펴보도록 하겠습니다

사실혼 배우자도 임차권/보증금 상속받을 수 있어요 법정 상속인이 없는 경우 해당 임차 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 임차권을 승계받게 되는데요.

여기서 말하는 가정공동생활이란 동거를 하면서 함께 생계를 같이 하는 것을 말합니다. 함께 생활하는 사실혼 배우자가 임차권을 승계할 수 있다는 뜻이죠.

원래 사실혼 배우자는 민법에서 규정한 법정 상속인은 아닌데요. 하지만 예외적으로 주택임대차보호법에서는 사실혼 배우자라고 하더라도 임차권을 승계할 수 있도록 규정하고 있습니다.

사실상의 혼인 관계에 있던 이의 죽음으로 홀로 남게 된 사실혼 배우자가 갑작스런 생활고와 주거난에 시달리는 걸 방지하기 위한 조치라고 이해하시면 좋을 것 같습니다.

이처럼 사실혼 배우자라고 하더라도 임차권을 승계했을 경우에는 임대차 계약에 따라 계약 기간 동안 계속해서 해당 임차주택에서 생활할 수 있으며 계약 종료 시 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 만약 상속인이 없는 임차인에게 사실혼 배우자조차 없다고 한다면 임차권을 포함한 임차인의 상속재산은 국가에 귀속됩니다.

👉 해당 임차주택에서 같이 생활한 법정 상속인이 최우선이에요

그렇다면 사망한 임차인에게 법에 따른 상속인이 있을 경우에는 어떻게 될까요? 법정 상속인이 사망한 임차인과 해당 임차주택에서 같이 생활했느냐 그러지 않았느냐에 따라서 적용되는 규정에 차이가 나는데요.

법정 상속인이 임차인과 동일 세대원으로서 해당 임차주택에서 함께 생활(가정공동생활)했을 경우 해당 상속인이 임차인의 권리와 의무를 승계할 수 있습니다, 이 경우에는 사망한 임차인에게 사실혼 배우자가 있다고 하더라도 사실혼 배우자는 임차권을 승계받을 수 없습니다.

법정 상속인이 사망한 임차인과 해당 임차주택에서 함께 생활하지 않았다면 사실혼 배우자의 승계권이 일정 부분 인정받게 되는데요. 이 경우에는 사실혼 배우자와 사망한 임차인의 2촌 이내 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계받게 됩니다.

계약이 만료될 경우 보증금도 법으로 정해진 상속 비율에 따라 나눠 갖게 되는 것이죠.

다만 임차권을 승계했다고 하더라도 임대차 계약과 관련 없는 별도의 채권‧채무까지 임차권 승계인에게 일괄적으로 승계되는 건 아닙니다. 다른 채권‧채무는 임차권과는 별도로 민법의 상속법 규정에 따라 승계하거나 승계를 포기할 수 있습니다.

👉 임차권 승계 포기할 수 있어요!

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