👨‍⚖️ 전세권 등기하면 소송 없이 곧바로 경매 신청할 수 있어요!

전세권 설정과 반환보증은 이런 점들이 달라요

2025. 1. 7.

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세입자가 전세권 등기하면 소송 없이 곧바로 경매 신청할 수 있어요!

✅ 전세권 설정과 반환보증은 이런 점들이 달라요

이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들의 ‘필수 임대 상식’을 높여드리는 내용을 마련해 봤는데요. 전세권 설정과 전세보증금 반환보증 가입의 차이점에 대해서 쉽게 안내해 드리겠습니다.

👉 보증금 금액 상관없이 등기할 수 있어요

보증금 액수가 일정 금액을 넘으면 가입할 수 없는 ‘전세보증금 반환보증’과는 달리 전세권은 법에서 정한 절차만 따랐다면 보증금 금액과 상관없이 등기를 설정할 수 있는데요.

전세권을 설정하게 되면 우선변제권을 확보할 수 있을 뿐만 아니라 집주인이 보증금을 제때 반환하지 않을 경우 임차인이 소송을 거치지 않고 곧바로 경매 절차를 진행할 수 있습니다.

보증금 반환소송을 거치지 않고 바로 경매 절차를 밟을 수 있는 만큼 경매를 통해서 보증금을 더 빨리 돌려받을 수 있고요.

지금부터는 전세권 설정 등기의 정확한 개념과 전세권을 설정할 경우 임차인이 얻을 수 있는 이점, 반대로 임대인에게는 불리하게 작용하는 점들 등에 대해서 하나씩 설명드리겠습니다.

👉 전세권 설정 등기란?

전세권 설정 등기는 전셋집의 등기사항전부증명서(구 등기부등본)에 임차인의 전세권을 적어놓는 것(등기)을 말하는데요.

법적인 용어로 말씀드리면 전세권이란 ‘전세권자(임차인)가 전세금(보증금)을 지급하는 대가로 다른 사람(임대인)의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용‧수익할수 있는 권리’를 뜻합니다.

👉 전세권 등기하면 우선변제권 곧바로 확보해요

전세권 설정 등기를 한 임차인은 우선변제권을 확보하게 됩니다. 우선변제권이란 해당 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 후순위 권리자나 기타 채권자보다 먼저 자신의 채권금액(빌려준 돈)을 변제받을 수 있는 권리를 말하는데요.

전세권의 경우에는 전세보증금이 채권금액이 되죠. 우선변제권이 있어야만 해당 주택의 경매‧공매과정에서 보증금을 변제받을 수 있다고 이해하시면 됩니다.

👉 전세권 설정하면 세입자에게 이런 장점들이 있어요

전세권을 등기하게 되면 세입자로선 몇 가지 크고, 작은 이점들을 누릴 수 있는데요.

먼저 작은 이점들에 대해서부터 살펴볼까요? 우선 전세권 설정 등기를 할 경우 임차주택에 거주하지 않거나, 전입신고를 하지 않았더라도 우선변제권을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다.

확정일자를 통해 우선변제권을 얻기 위해서는 주택을 인도받아 실제로 거주해야만 하고, 전입신고도 꼭 해야만 하는데 전세권 설정 등기는 그렇지 않죠.

피치 못할 이유로 임차주택에 전입신고를 하지 못할 사정이 있는 임차인이라면 전세권을 설정하는 방법을 택할 수 있는 것이죠.

👉 보증금 반환 안 되면 곧바로 경매 진행할 수 있어요

그리고 임차인에게는 이보다 훨씬 더 큰 이점이 있는데요. 계약기간이 끝났음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 소송 절차를 거칠 필요 없이 곧바로 임차주택에 대한 경매 절차를 밟을 수 있다는 점이죠.

집주인이 보증금을 제때 반환하지 않을 경우 임차인은 경매를 통해 보증금을 변제받는 방법을 선택할 수 있는데요.

전세권을 설정해두지 않은 임차인이라면, 즉 확정일자를 통해서만 우선변제권을 확보해 놓은 경우에는 경매를 진행하기 위해 먼저 집주인에게 보증금 반환소송을 제기해야만 합니다.

소송을 통해서 임차주택을 경매에 부칠 수 있는 권리(집행권원)를 확보해야만 한다고 이해하시면 되는데요.

이와 달리 전세권 설정 등기를 해놓은 임차인이라면 반환소송을 거치지 않고도 자신의 전세권을 바탕으로 임차주택 대해 ‘임의경매’를 신청해서 빠르게 경매 절차를 밟을 수 있습니다.

👉 계약기간 만료 3개월 전에 내용증명 보내야 합니다

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반환보증 가입 요건 강화되면 빌라 10채 중 7채는 가입 못 해요!

현재 기준 강화 검토 중!

✅ 보증금이 공시가격 112% 이내일 때만 가입 허용하는 방안 검토 중

✅ 평균 보증금 17% 내려야만 가입할 수 있게 돼요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증에 가입 가능한 ‘주택가격 대비 보증금’ 기준을 강화하는 방안을 검토 중이라는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

현재 주택도시보증공사가 검토 중인 안대로 가입 문턱이 높아질 경우 전세 빌라 10가구 중 7가구는 반환보증 가입이 불가능해질 것이라는 분석이 나오고 있다는 사실에 대해서도 전해드리겠습니다.

👉 현재는 보증금이 공시가격의 126% 이내면 가입 가능

전세보증금 반환보증에 가입하기 위해서는 보증금이 주택 공시가격의 일정 비율 이내에 있어야만 하는데요.

현재까지는 보증금이 주택 공시가격의 126%(공시가격 적용비율 140% × 전세가율 90%) 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있습니다.

주택 공시가격에 140%(공시가격 적용비율)를 곱한 값을 주택가격으로 산정한 뒤, 보증금이 이 주택가격의 90%(전세가율) 이하 범위에 있을 때만 반환보증 가입을 승인하고 있기 때문이죠.

140%에 90%를 곱하면 126%가 되기 때문에 결과적으로 보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 것이죠.

👉 공시가격 112% 이내로 강화하는 방안 검토 중

그리고 현재 주택도시보증공사에서는 현재 90%인 전세가율을 80%로 낮추는 방안을 내부적으로 검토하고 있는 것으로 알려졌는데요.

반환보증 가입 심사에 적용되는 전세가율이 80%로 낮아질 경우, 보증금이 주택 공시가격의 112% 이내 범위에 들어가는 전세주택만 반환보증에 가입할 수 있게 됩니다.

공시가격에 140%을 곱한 뒤 80%를 곱하게 되면 결과적으로 공시가격의 112%라는 값이 나오기 때문이죠.

그리고 최근 부동산 중개업체 집토스가 이처럼 전세보증금 반환보증 가입 요건이 강화될 경우에 발생할 상황에 대해서 분석한 결과를 내놨는데요. 국토교통부가 제공하는 연립 다세대 전월세 실거래가와 공동주택가격을 비교 분석했습니다.

👉 강화되면 전세 빌라 69%는 반환보증 가입 불가

그리고 그 결과 전세보증금 반환보증 가입 요건이 공시가격의 112%로 강화될 경우 2023년에 체결된 빌라 전세 계약의 69%가 동일한 액수의 보증금으로는 반환보증에 가입할 수 없다는 분석 결과가 나왔습니다.

전체 빌라 10가구 중 7가구가 현재와 같은 보증금으로는 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없는 것이죠.

이 같은 분석은 해당 전세주택에 근저당권 등 선순위 담보채권이 아예 없는 것을 가정한 분석이었는데요. 선순위 채권이 설정돼 있는 주택들까지 감안하면 실제로 이보다 더 많은 빌라가 전세보증금 반환보증 가입이 불가능해질 것으로 예상됩니다.

“공시가격의 112%로 가입 요건이 강화될 경우, 기존 전세금으로 전세보증 가입이 불가능한 빌라 비율이 지역별로 서울 67.6%, 경기 69.6%, 인천 81.6%, 부산 61.8%에 달할 것으로 예상됩니다” (분석 수행 연구원)

👉 서울에서는 강서구와 도봉구가 가장 위험해요

조금 더 지역을 세부적으로 나눠서 살펴보겠습니다. 서울에서는 강서구(90.0%)와 도봉구(86.7%)가 가입 요건 강화로 인해 반환보증에 가입하지 못 하는 주택들이 가장 많이 생겨날 것으로 예상됐습니다.

경기도에서는 광주시(88.7%)와 의정부시(87.4%)의 가입 기준 미충족률 가장 높게 나타났고요. 인천에서는 연수구(91.4%), 계양구(86.5%) 순으로 이 비율이 높게 나타났습니다.

전세가율이 높은 지역을 중심으로 임대인이 세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 사례가 집중될 수 있다는 분석입니다.

👉 가입하려면 보증금 평균 17% 낮춰야 해요

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