🔎 만기 전 나가는 세입자.. 중개수수료는 누가 내야 할까?

특약으로 적어놓으면 분쟁 생길 염려 없어요!

2024. 10. 27.

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🔎 만기 전 나가는 세입자.. 중개수수료는 누가 내야 할까? 특약으로 적어놓으면 분쟁 생길 염려 없어요!

저희 자리톡 임대인 커뮤니티에 자주 올라오는 질문 중 하나가 “세입자가 계약 만기 전 이사를 나갈 경우 새로운 임차인을 구하기 위한 중개보수는 누가 부담하느냐?”인 건데요.

이번 글에서는 공인중개사법에서 규정하고 있는 내용을 바탕으로 이에 대한 정확한 답변을 해드리도록 하겠습니다.

계약서상의 계약 기간이 남아있는 세입자와 묵시적 갱신으로 살고 있는 세입자 모두에게 적용되는 내용인 만큼 임대인 분들께서 상식으로 알고 계시면 좋은 내용입니다.

👉 기존 세입자가 부담하는 게 관행이긴하지만…

계약 만료 한, 두 달 전도 아니고 아직 계약 기간이 상당 기간 남아있는 세입자가 갑자기 이사를 나가겠다고 하면 임대인 입장에서는 당황스러울 수밖에 없습니다.

이렇듯 계약 기간이 상당 기간 남아있는 세입자가 이사를 나갈 경우 신규 임차인을 구하기 위해 드는 중개보수는 나가는 기존 세입자가 부담하는 게 일반적인 관행이긴 합니다.

갑작스러운 이사로 임대인에게 부담을 안겼기 때문에 그 같은 부담을 조금이나마 덜어주기 위해서 생겨난 관행이라고 할 수 있는데요.

👉 기존 세입자가 부담할 법적 의무는 없습니다

하지만 계약 만료 전 나가는 세입자가 임대인 몫의 중개보수를 부담하는 건 말 그대로 관행일 뿐 법적인 의무는 아닙니다.

만약 기존 세입자가 “나는 중개보수를 못 주겠으니 알아서 하시라”고 해도 임대인 입장에서는 뭐라 할 수는 없다는 뜻인데요.

그 이유는 공인중개사법에 규정된 내용 때문입니다. 공인중개사법 32조에 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다”고 명시돼 있기 때문이죠.

그리고 여기서 말하는 중개의뢰인은 임대인과 새로 들어오게 될 신규 임차인을 뜻하는데요. 이사를 나가는 기존 임차인은 법에서 말하는 중개의뢰인이 아니기 때문에 법적으로는 임대인 몫의 중개보수를 부담해야 하는 의무가 없습니다.

물론 많은 경우 기존 세입자가 중개보수를 부담하긴 하지만 앞서 말씀드렸듯이 이는 관행일 뿐 임차인에게 준수하라고 강제할 수 있는 부분은 아니라고 할 수 있습니다.

계약서상의 계약 기간이 남아 있는 임차인뿐 아니라 묵시적 갱신으로 살고 있는 임차인의 경우에도 이사를 간다고 해서 임대인 몫의 중개보수를 부담해야 할 법적 의무가 없는 것은 마찬가지이고요.

👉 특약에 내용 기재했다면 중개보수 요구할 수 있어요

그렇다면 계약 만료 전에 퇴거하는 세입자에게 중개보수를 부담하라고 법적으로 정당하게 요구할 수 있는 방법은 없는 걸까요?

그렇지는 않습니다. 임대차 계약을 맺으면서 계약서에 중개보수 관련 특약을 기재했다면 계약 만료 전에 퇴거하는 세입자에게 법적으로 정당하게 중개보수를 요구할 수 있습니다.

그 내용이 민법과 주택임대차보호법 등 법의 테두리를 벗어나지 않고, 반사회적이거나 비상식적인 내용이 아닌 특약은 계약 조항으로서의 효력을 갖게 되는데요.

계약 만기 전 퇴거 시 중개보수 부담과 관련된 특약도 법에 따라 효력을 갖는 특약이기 때문이죠.

계약서를 작성하며 “계약 만기일 전 퇴거 시 새 임차인을 구하기 위한 중개보수는 현 임차인이 부담한다”와 같은 특약을 계약서에 기재했다면 임대인은 계약 만료 전에 퇴거하는 임차인에게 중개보수를 법적으로 정당하게 요구할 수 있습니다.

중요한 내용이니 이 점 꼭 잊지 마시길 바라겠습니다.

👉 기존 임차인에게 전달받은 중개보수를 임대인이 지급하세요

마지막으로 중개보수를 공인중개사에게 전달하는 올바른 방식에 대해서도 말씀드리도록 하겠습니다.

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전세대출 심사 때 임대인 신용정보, 상환능력 살피는 방안이 논의 중입니다!

✅ 전세금 반환보증 보증비율 낮추고, DSR 적용하는 방안도 검토 중입니다!

✅ 금융당국이 전세대출 조이려 하고 있어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 전세대출을 비롯한 가계대출의 증가추세를 억누르기 위해 임차인이 전세대출을 받기 전에 은행 등 금융기관에서 임대인의 반환능력과 신용정보를 평가하는 방안을 금융당국이 추진 중이라는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

전세계약 만료 시 임대인에게 전세보증금을 반환할 만한 충분한 능력이 있는지, 임대인에게 체납 세금이 있는 건 아닌지, 신용불량자는 아닌지 등을 꼼꼼히 체크하겠다는 방안인데요.

이와 함께 정부에서는 전세보증금 반환보증의 보증비율을 낮추고, 전세대출에 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용하는 방안도 검토하고 있는데요. 이에 대해서도 함께 설명드리겠습니다.

👉 임대인의 반환능력 평가하는 방안 논의 중

여러 언론 보도를 종합하면 최근 금융위원회를 비롯한 금융당국에서는 은행권의 자체 신용평가시스템(CSS) 등을 활용해 임차인의 전세대출 심사 단계에서 임차인의 보증금 반환능력을 평가하는 방안을 검토하고 있는데요.

이에 대해 금융당국 관계자는 다음과 같이 설명하고 있습니다.

“임대인에 대한 전세자금 상환 능력 평가 방안을 논의 중입니다. 신용정보원을 이용하면 신용불량자 여부, 국세체납 여부, 전세금 반환 지연 기록 등을 살펴볼 수 있습니다”

금융당국이 이 같은 조치를 검토하는 기본적인 목적은 전세대출의 공급을 억제하기 위해서인데요. 전세대출의 경우 대출금을 지급받는 당사자는 사실상 임대인인데 그동안 임대인의 상환능력에 대해서는 검증하는 절차가 전무했다는 문제의식을 바탕으로 논의가 진행되고 있습니다.

👉 전세대출에 DSR 적용하는 방안도

또한 정부에서는 그동안 DSR(총부채원리금상환비율) 적용을 받지 않았던 전세대출에 DSR 규제를 새롭게 적용하는 방안도 함께 고민 중인 것으로 알려져 있는데요.

실제로 금융당국에서는 전세·정책대출의 수도권과 비수도권, 소득 수준별 DSR 산출을 정교화해 달라고 은행권에 요청하는 등 전세대출의 DSR 적용을 위한 사전 정지 작업으로 해석할 수 있는 행동에 나섰습니다.

전세대출에 DSR이 적용되면 임차인의 대출 한도가 줄어드는 만큼 대출 수요가 억제되는 효과가 나타나게 됩니다.

👉 반환보증 보증 비율 낮추는 방안도 검토 중

이와 더해 전세금 반환보증의 보증 비율을 낮추는 방안도 논의되고 있는데요. 현재 전세보증금의 90~100%에 달하는 보증 비율을 80% 이하로 낮춤으로써 은행들의 대출 심사를 현실화·강화해 과도한 전세대출을 막겠다는 의도입니다.

금융당국은 사실상 전세대출의 신규 공급량 총액을 결정하고 있는 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 3대 보증 기관의 연간 공급 계획과 적정 보증 규모 등도 살펴볼 예정이고요.

👉 국세체납 여부, 신용불량 여부도 논의 중

마지막으로 금융당국에서는 전세대출 심사 과정에서 임대인의 국세체납 여부와 신용불량 여부도 함께 들여다보는 방안도 검토하고 있는데요.

특히 국세의 경우 해당 전세주택이 경·공매에 넘어갔을 경우 전세보증금보다 먼저 변제되기 때문에 임차인의 보증금 반환에 큰 영향을 미치는 문제죠. 그렇기 때문에 국세 체납 여부를 필수적으로 살펴봐야 한다는 게 금융당국 관계자의 설명입니다.

👉 전세대출이 집값 밀어 올린다는 문제의식

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