🚗 주택 임대소득에 종합소득세 과세되는 기준 총정리!

월세에만 소득세 붙을 때도 있고, 보증금에까지 소득세 과세될 때 있어요!

2024. 5. 12.

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주택 임대소득에 종합소득세 과세되는 기준 총정리! 월세에만 소득세 붙을 때도 있고, 보증금에까지 소득세 과세될 때 있어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 매년 5월은 저희 자리톡 임대인 회원님들과 같은 임대사업자 분들께 매우 중요한 달인데요. 지난해 1년 동안에 벌어들인 임대소득에 대한 종합소득세를 신고·납부하는 달이기 때문이죠.

이번 글에서는 주택 임대소득에 소득세가 과세되는 요건에 대해 설명드릴 텐데요.

상가·사무실 같은 다른 부동산들과는 달리 주택의 경우에는 특정한 요건을 충족했을 때만 임대소득에 소득세가 부과되기 때문입니다.

👉 3가지 요건 중 1개 이상 해당하면 소득세 신고·납부!

세법에 따라 지금부터 말씀드릴 3가지 요건 중 한 가지 이상을 충족할 때는 해당 임대소득에 대한 소득세를 신고·납부해야만 하는데요.

① 기준시가 12억 원 초과 고가주택을 임대하는 경우

: 과세기간 종료일(매년 12월 31일) 또는 해당 주택의 양도일 기준 기준시가 12억원 초과 주택을 임대할 때 임대소득에 대한 소득세가 부과됩니다.

: 2022년 귀속 종합소득세까지는, 그러니까 2023년 5월에 하셨던 종합소득세 신고·납부 때까지는 이보다 낮은 ‘기준시가 9억원’ 기준이 적용됐었는데요.

2023년에 벌어들인 임대소득을 대상으로 하는 이번 2024년 5월 신고·납부 때부터는 이 기준이 ‘기준시가 12억원’으로 완화됐습니다.

② 국외에 있는 주택을 임대하는 경우

③ 2채 이상의 주택을 소유한 소유자가 주택을 임대하는 경우

: 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 주택 수로 계산합니다. 다가구주택의 경우에는 기본적으로는 1채의 주택으로 여기되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1채의 주택으로 계산하고요.

이 같은 3가지 요건 중 한 가지 이상의 조건에 해당되는 주택 임대소득이라면 종합소득세를 신고‧납부해야만 합니다.

👉 월세에만 세금 붙을 때 있고, 보증금에도 추가로 붙을 때 있어요

주택 임대소득을 계산할 때는 월세 수입에다 임대보증금(전세보증금, 월세보증금)을 토대로 계산한 간주임대료를 더한 금액을 매출(총수입금액)로 삼는데요.

이 매출에서 임대사업을 영위하기 위해 지출한 각종 비용을 차감한 임대소득에 소득세가 부과됩니다.

간주임대료란 임대보증금을 통해서 얻을 수 있었을 것으로 추정되는 이자 수익 역시 임대수입으로 간주하는 제도를 말하는데요. 임대보증금에 국세청이 정하는 일정 이율(정기예금 이자율‧2023년 귀속 연 2.9%)을 곱해서 계산하고 있습니다.

이번 신고·납부 시즌에 적용되는 이율은 연 2.9%입니다. 그리고 세부적인 요건에 따라 월세에만 소득세가 붙는 경우와 월세에 더해 간주임대료에도 소득세가 과세되는 경우로 나뉘게 되는데요.

월세의 경우 임대인이 받은 연간 월세수입 전체가 과세 대상이지만 보증금에 대한 간주임대료는 특정 조건을 충족했을 때만 과세 대상으로 삼고 있다고 이해하시면 됩니다.

👉 간주임대료에도 소득세 붙는 조건은 이렇습니다

간주임대료는 비소형(1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 초과 혹은 해당 과세기간 기준시가 2억 원 초과) 3주택 이상 보유자의 임대보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 정기예금 이자율(2023년 귀속 연 2.9%)을 곱하는 방식으로 계산하고 있습니다.

이렇게 산정된 간주임대료는 임대수입에 포함돼 소득세가 부과되죠. 비소형 주택을 3채 이상 갖고 있는 임대인이 임차인으로부터 받은 전세보증금과 월세보증금을 합한 금액이 3억 원을 초과하는 경우에 3억 원을 초과하는 금액의 60%에 대해 정기예금 이자율을 곱한 값을 간주임대료로 계산해 수입금액에 포함시킨다는 뜻이죠.

1세대‧1호당 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 동시에 해당 과세기간 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세 대상 주택 수에서 제외되고요.

이런 소형주택들의 경우 여러 채를 임대하더라도 간주임대료에 소득세가 붙지 않는 것이죠.

간주임대료와 월세의 경우에는 임대하는 주택이 소형 주택이든 비소형 주택이든 상관없이 모든 수입이 과세 대상입니다.

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세금 더 내는데도... 임대인 5천명이 공시가 더 올려달라고 요청한 슬픈 이유...

✅ 의견 제출 빌라 소유주 3886명의 96.2%는 공시가격 인상 요구

이번 글에서는 2024년 공동주택(아파트, 다세대, 연립) 공시가격이 확정됐다는 소식과 함께 5000명이 넘는 주택 소유주들이 ‘공시가격을 올려달라’고 국토교통부에 요청했다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

👉 1.52% 인상 공시가격 확정

국토부에서는 최근 ‘2024년 공동주택 공시가격’을 결정‧공시했는데요. 지난 3월에 발표했던 공시가격(안)과 동일하게 올해 공동주택 공시가격은 지난해에 비해 전국 평균 1.52% 상승했습니다.

👉 공시가격 올려달라는 요구 5163건!

올해는 공시가격(안) 발표 이후 모두 6368건의 의견이 접수됐는데요. 그런데 매우 흥미롭게도 올해 접수된 의견의 81.1%인 5163건은 ‘공시가격을 인상해 달라’라는 의견이었습니다.

공시가격은 부동산 보유세인 재산세와 종합부동산세를 부과하는 기준이 되는 주택가격인데요.

세금뿐 아니라 건강보험료, 개발부담금 같은 여러 공과금의 부과 기준이 되는 금액이기도 하죠. 67개의 조세, 부담금과 연계되는 아주 중요한 가격이죠.

공시가격이 높아질수록 세금과 건강보험료 등은 더 내야 하고, 이와 반대로 정부로부터 지원받을 수 있는 보조금은 줄어들거나 지원을 받을 수 없게 되는데요.

그럼에도 불구하고 5000명이 넘는 주택 소유주들이 가격안보다 공시가격을 더 올려달라고 요청한 건 매우 이례적인 일이라고 할 수밖에 없습니다.

👉 전세 반환보증 가입 요건 때문이에요

이처럼 올해 공시가격을 올려달라는 요청이 빗발친 이유는 강화된 전세보증금 반환보증 가입 요건 때문인데요.

현재 빌라(연립‧다세대주택), 단독‧다가구주택의 경우 전세보증금(선순위 채권 포함) 금액이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있습니다.

신규 계약이든 갱신 계약이든 상관없이 말이죠. 갱신 계약의 경우 지난해까지만 해도 보증금이 공시가격의 140% 이하일 때 반환보증에 가입할 수 있었지만 올해부터 이 기준이 신규 계약과 동일한 수준(126%)으로 강화됐습니다

👉 보증금이 공시가격 126% 이하일 때만 가입 가능

전세사기에 대한 우려로 세입자들이 전셋집을 구할 때 반환보증 가입 가능 여부를 최우선적으로 따지고 있다는 사실은 저희 회원님들이 가장 잘 알고 계실 텐데요.

그래서 최근엔 전세보증금을 공시가격의 126%선으로 책정하는 경우가 급증했죠. 그렇게 하지 않을 경우 세입자를 구하기가 만만치 않기 때문이죠.

👉 보증금 낮추지 않기 위해 공시가격 올려달라고 요구

기존 계약의 보증금이 주택 공시가격의 126%를 넘는 전세주택의 경우 세입자와 갱신 계약을 맺거나, 다른 세입자와 신규 계약을 체결할 경우 반환보증 가입 문턱을 넘기 위해서 보증금을 낮춰야만 하는데요. 만약 주택 공시가격까지 인하됐다면 보증금을 더 큰 폭으로 내려야만 하죠.

일부 임대인들은 세금을 더 내더라도 보증금을 더 받을 수 있게 공시가격을 더 올리기를 원하기도 하고요.

공시가격의 126%까지는 반환보증에 가입할 수 있으니까요. 이런 이유들 때문에 올해는 매우 이례적으로 공시가격을 애초 가격안보다 더 높여달라는 요구가 쏟아졌던 것이죠.

세금을 더 내더라도 보증금을 낮추지 않기 위해 울며 겨자 먹기식으로 이 같은 요구에 나선 것이죠.

👉 빌라 소유주 의견의 96.2%는 공시가격 인상

특히 전세사기에 대한 우려로 인해 세입자를 구하기가 힘들어진 빌라(다세대‧연립주택) 임대인들을 중심으로 공시가격 인상 요구가 컸었는데요.

국토부에 따르면 올해 공시가격안에 의견을 제출한 빌라 소유주 3886명 가운데 96.2%인 3740명이 공시가격을 인상해 달라고 요구했습니다.

전세보증금 반환보증 가입 요건 기준이 올라가면서 나타난 임대인 입장에선 웃픈(웃기면서 슬픈) 현상이라고 말씀드릴 수 있습니다.

👉 임대업계에서는 이렇게 주장해요

임대업계에서는 빌라의 전세보증금 반환보증 가입 기준을~

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