🔥 총선 결과가 부동산 시장에 미칠 영향 총정리!

다주택자 중과세 폐지, 주임사/재건축 규제 완화 힘들어졌어요!

2024. 4. 16.

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🔥 총선 결과가 부동산 시장에 미칠 영향 총정리! 다주택자 중과세 폐지, 주임사/재건축 규제 완화 힘들어졌어요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 범야권의 압승으로 끝난 지난 4‧10 총선의 결과가 정부와 여당이 추진 중인 부동산 규제완화 정책들에 미치는 영향에 대해 분석해 보도록 하겠습니다.

정부와 여당이 추진하고 있는 주요 규제완화 정책의 상당수는 국회에서 관련법을 개정해야만 실행할 수 있는데요. 규제완화에 부정적인 야권이 압도적인 다수를 차지하게 되면서 관련 법률들의 개정 여부가 불투명하게 됐습니다.

👉 다주택자 중과세 철폐 힘들어졌어요

현 정부는 출범 직후부터 다주택자에 대한 중과세 철폐를 핵심 부동산 정책으로 추진해 왔는데요. 양도소득세, 종합부동산세, 취득세에서 다주택자에게 특별히 적용되는 무거운 세율을 철폐하거나, 낮추는 게 정책의 목표였죠.

중과세 세율을 폐지하거나, 낮추기 위해서는 각각 소득세법(양도세), 종합부동산세법(종부세), 지방세법(취득세)을 개정해야만 하는데요.

하지만 야당이 다주택자에 대한 중과세 폐지가 ‘부자 감세’라는 이유로 법 개정에 부정적인 입장을 보이고 있어 정부의 바람대로 중과세를 폐지하는 것은 힘들 것으로 예상됩니다.

👉 아파트, 단기 등록임대 복원 등에 브레이크

전문 임대사업자의 비중이 높은 저희 자리톡 회원님들이라면 주택 등록임대사업자(일명 주임사) 제도에도 관심이 높으실 텐데요. 등록임대사업자 관련 규제 완화에도 제동이 걸릴 전망입니다.

현 정부는 ‘2023년 경제정책방향’을 통해 전용 85㎡ 이하 아파트에 대한 10년 장기 임대등록 제도를 부활시키겠다고 발표했습니다. 이와 함께 지난 1월에 발표한 ‘1‧10 부동산 대책’에서는 6년 단기 등록임대 복원과 20년 기업형 장기임대주택 도입 방안 역시 공개했죠.

그리고 이 같은 정책들 역시 실행을 위해서는 ‘민간임대주택 특별법’을 개정해야만 하는데요. 하지만 야권이 등록임대사업자 규제 완화에 비판적인 입장을 보이고 있어 법이 개정될 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

실제로 더불어민주당이 여당이던 시기에 문재인 정부는 등록임대사업자에 대한 규제를 대폭 강화했는데요.

2020년에는 7·10 부동산 대책을 통해 단기임대주택(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대주택(8년) 제도를 폐지했고, 기존 사업자들도 임대의무 기간이 만료되면 등록이 자동 말소되도록 했죠. 등록임대주택을 대상으로 임대보증금 보증 가입과 부기등기를 의무화하기도 했고요.

👉 재건축 패스트트랙에도 제동 걸렸어요

재건축‧재개발 사업을 대상으로 한 여러 규제완화 정책들도 큰 장애물을 만났다고 말씀드릴 수 있는데요. 재건축 패스트트랙 정책(안전진단 통과 의무시기 완화)이 대표적입니다.

정부는 1·10 대책에서 준공 30년이 넘은 단지는 안전진단을 받지 않고도 재건축을 시작할 수 있도록 하겠다고 발표했는데요. 사업시행계획 인가 전까지만 안전진단을 통과하면 재건축을 실행할 수 있도록 하겠다는 게 정부의 계획이었습니다.

그리고 이 같은 방안을 실행하기 위해서는 ‘도시 및 주거환경정비법’을 개정해야만 하는데요. 야당은 이에 대해서도 부정적인 입장을 보이고 있어 법이 개정될 가능성은 낮은 것으로 예상됩니다.

👉 초과이익 환수제 폐지도 불투명해요

재건축 초과이익 환수제에 대한 규제 완화도 어려움을 겪을 것으로 예상되는데요. 현 정부는 재건축 초과이익 환수제를 폐지하거나 관련 규제를 완화하는 방안을 추진하고 있으나 이에 대한 야권의 협조를 기대하기 힘든 상황이기 때문입니다.

‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’을 개정하지 않고서는 정부의 뜻대로 규제를 완화할 수 없고요.

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👨‍⚖️ 2년 미만 전월세 계약은 2년 계약으로 자동 변경돼요! 세입자가 원하면 2년 계약 보장해야 해요!

✅ 세입자는 계약기간만큼만 살고 나가도 괜찮아요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 임대차 계약을 맺을 때 꼭 알고 계셔야만 하는 기본적인 법적 상식에 대해서 설명드리겠습니다.

계약 과정에서 임대인과 세입자가 합의해 임대차 기간을 2년 미만으로 정했다고 하더라도 주택임대차보호법에서는 그 계약 기간을 2년으로 여긴다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

계약 기간을 2년 미만으로 설정했다고 하더라도 세입자는 본인이 원할 경우 전세든 월세든 상관없이 최소 2년 동안 해당 주택에서 합법적으로 거주할 수 있습니다.

그런 만큼 임대인 회원님이시라면 이번 글에서 말씀드릴 내용을 미리 필수적으로 알고 계약을 체결하셔야만 나중에 낭패를 보는 일을 피하실 수 있습니다.

👉 2년 미만 계약은 2년 계약으로 자동 변경

먼저 임대차 기간에 대해 규정하고 있는 주택임대차보호법 조항부터 살펴보도록 할까요? 주임법 4조에는 다음과 같은 내용이 명시돼 있는데요.

🔎 <주택임대차보호법 제4조(임대차 기간 등)

① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

방금 읽으신 것처럼 계약 기간을 정하지 않았거나, 계약 기간이 2년보다 짧은 임대차 계약(전월세 계약)라고 하더라도 법에서는 세입자에게 2년 동안의 계약 기간을 보장하고 있는데요.

계약 기간이 2년 미만인 경우 법에 따라 임대차 기간이 2년으로 자동 변경된다고 이해하셔도 됩니다.

그렇기 때문에 계약서상의 임대차 기간이 1년, 반년, 석 달이라고 하더라도 세입자는 본인이 원할 경우 2년 동안 해당 주택에서 아무런 문제 없이 거주할 수 있는 것이죠. 임대인은 계약서상의 계약기간이 지났다는 이유로 세입자를 퇴거시킬 수 없고요.

👉 특약 넣었어도 효력 없어요

‘세입자는 계약서에 기재된 계약 기간 동안만 주택을 임차한다. 그 이후에는 퇴거한다’와 같은 특약을 계약서에 기재했다고 하더라도 이 같은 특약은 아무런 효력을 갖지 못하는데요.

주임법에 규정돼 있는 조항보다 세입자에게 불리하게 작용하는 약정은 어떠한 법적 효력도 갖지 못 하기 때문입니다. 일단 주택 임대차 계약을 맺으면 세입자는 무조건 2년은 거주할 수 있다는 뜻입니다.

👉 세입자는 계약 기간만큼만 살아도 괜찮아요

이처럼 임대인은 계약서상의 계약 기간이 2년 미만이라고 하더라도 세입자가 더 살기를 원할 경우 최소 2년 동안은 임대차 계약을 유지해야만 합니다.

하지만 세입자는 임대인과는 달리 원래 정한 계약기간만큼만 주택을 임차할 수 있는데요. 위에서 보셨던 것처럼 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있기 때문입니다.

계약기간을 2년보다 짧은 1년, 반년, 석 달로 정했을 경우 세입자는 자신이 원한다면 이 기간만큼만 주택을 임차한 뒤 계약을 종료할 수 있는 것이죠. 계약이 종료됨과 동시에 임대인은 세입자에게 보증금을 반환해야만 하고요.

다시 한번 정리해서 말씀드리면 임대인과 세입자가 합의해서 계약 기간을 2년 미만으로 정했다고 하더라도 임대인은 세입자가 원할 경우 최소 2년 동안의 계약기간을 보장해야 합니다.

반대로 세입자는 자신이 원한다면 원래 살기로 했던 기간만큼만 살고 나갈 수 있고요. 세입자의 주거안정을 보장하기 위해 이 같은 규정이 만들어진 것이죠.

👉 갱신청구권까지 사용하면 4년 동안 거주할 수 있어요

그리고 처음에 2년 미만으로 임대차 계약을 맺었던 세입자라고 하더라도 다른 세입자들과 동일한 요건과 절차대로 계약갱신청구권을 문제없이 사용할 수 있는데요.

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