🔥 빌라 임대인 비상! 역전세 위기가 더 커져가고 있어요!

이 2가지 이유 때문입니다!

2024. 4. 4.

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빌라 임대인 비상! 역전세 위기가 더 커져가고 있어요! 이 2가지 이유 때문입니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 주택 공시가격 하락과 전세보증금 반환보증 가입 요건 강화로 인해 역전세난에 처한 빌라(연립·다세대주택) 임대인들이 크게 늘어났다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

👉 공동주택 공시가격 1.52% 오르긴 했지만...

기존 매거진글에서 말씀드렸듯이 올해 공동주택(아파트, 연립, 다세대) 공시가격은 지난해와 비교해 전국 평균 1.52% 상승했는데요. 다만 아파트를 제외한 빌라(연립·다세대주택)만 놓고 보면 공시가격이 전년 대비 하락한 경우가 적지 않은 편입니다.

2022년 말부터 본격화된 전세사기 사태의 여파로 빌라를 사지도(매매), 살지도(전세), 짓지도(분양) 않는 ‘빌라 기피 현상이’이 심각해졌기 때문인데요. 거래 자체가 줄어든 데다 이따금씩 성사되는 거래도 기존 가격보다 가격을 낮춰서 이뤄진 매매가 대부분이라 빌라 공시가격이 떨어진 것이죠.

👉 빌라는 보증금이 공시가 126% 이하일 때만 반화보증 가입할 수 있어요

그리고 이렇게 낮아진 공시가격은 빌라 역전세난을 가속화하고 있는데요. 그 이유는 빌라를 포함한 연립·다세대, 단독·다가구 주택의 경우 전세보증금(선순위 채권 포함) 금액이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있기 때문이죠. 신규 계약이든 갱신 계약이든 상관없이 말이죠.

갱신 계약의 경우 지난해까지만 해도 보증금이 공시가격의 140% 이하일 때 반환보증에 가입할 수 있었지만 올해부터 이 기준이 신규 계약과 동일한 수준으로 강화됐습니다.

전세사기에 대한 우려로 세입자들이 전셋집을 구할 때 반환보증 가입 가능 여부를 최우선적으로 따지고 있다는 사실은 저희 회원님들도 잘 알고 계실 텐데요. 그래서 최근엔 전세보증금을 공시가격의 126%선으로 책정으로 경우가 급증했죠.

그리고 전세보증금이 주택 공시가격의 126% 이하일 때만 반환보증에 가입할 수 있는데, 기준이 되는 공시가격이 하락했으니 보증금을 기존보다 낮춰야만 반환보증에 가입할 수 있는 경우도 크게 늘어나게 됐습니다. 공시가격 하락이 전세보증금 하락과 역전세난을 불러일으키는 이유입니다.

👉 수도권 빌라 갱신계약의 66%는 역전세 위기

프롭테크(부동산+기술) 기업인 집토스는 지난 1월 서울, 경기, 인천에 자리 잡은 빌라(연립·다세대주택)의 전월세 실거래가와 2023년 국토교통부 공시가격을 비교‧분석한 결과를 발표했는데요.

이에 따르면 2022년 수도권 지역에서 체결된 빌라 전세계약의 66%가 기존과 동일한 보증금으로 올해 갱신계약을 체결할 경우 세입자가 전세금 반환보증에 가입하지 못 하는 것으로 나타났습니다.

올해 갱신계약을 앞둔 수도권 전세 빌라의 66%는 기존보다 보증금을 감액하지 않고서는 반환보증 가입이 거절된다는 뜻인데요. 수도권 빌라의 3분의 2가 역전세난에 처했다고 이해하시면 됩니다.

또한 이 같은 조사는 2023년 공시가격을 바탕으로 진행된 만큼 올해 공시가격이 떨어진 빌라라면 전세보증금을 더 큰 폭으로 낮춰야만 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있게 됐고요.

👉 공시가 대신 시세를 기준으로 하자는 주장 나오고 있어요

이처럼 전년보다 공시가격이 하락하는 모습이 나타나면서 빌라 임대인들의 어려움은 더욱 커져만가고 있는데요. 빌라를 여러 채 보유한 집주인일수록 전세보증금 차액(기존 보증금 – 후속 보증금)을 마련하는 데 큰 어려움을 겪고 있다는 게 업계의 설명입니다.

이에 따라 빌라를 중심으로 한 전세보증금 미반환 우려도 더욱 증가하고 있고요. 임대업계에서는 공시가격 하락으로 인한 빌라 역전세난과 보증금 미반환 사고 문제를 해결하기 위한 대안을 제시하고 있는데요. 전세보증금 반환보증 가입 기준을 국토부 공시가격이 아닌 시세에 연동해야 한다는 주장도 나오고 있습니다.

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세입자의 갑작스런 사망, 이렇게 대처하세요! 보증금은 이 상속 순서대로, 이렇게 돌려주시면 됩니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 계약 기간 중간에 임차인이 사망했을 경우의 대처법에 대해서 설명드리도록 할 텐데요.

임차인이 사망하면 해당 계약은 저절로 종료되는 것인지, 아니면 상속인에게 기존 계약을 유지할 의무가 부여되는 것인지에 대해서부터 시작해서 보증금은 누구에게, 어떤 방식으로 돌려줘야 하는지에 대해서까지 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

임대인분들이라면 혹시 모를 상황에 대비해 미리 꼭 알아두셔야만 하는 내용입니다.

👉 주택 임대차계약에만 적용되는 내용입니다

지금부터 말씀드릴 내용은 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택 임대차 계약에만 적용되는 내용들인데요.

주택임대차보호법에서는 주택 임대차계약 도중 임차인이 사망한 경우의 법률 관계와 승계 순위에 대해 따로 다루고 있지만, 상가건물임대차보호법에는 이 같은 규정이 없기 때문이죠.

상가나 사무실 등 주택 외의 임대차계약의 경우 민법의 상속법 규정을 따르셔야만 합니다.

그럼 먼저 주택 임차인이 사망했을 경우 임차권은 어떤 순서대로, 누구에게 승계(상속)되는 건지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

👉 법정 상속인이 있는지 없는지에 따라 상속 기준 달라져요

크게 사망한 임차인에게 법정 상속인이 없는 경우와 있는 경우로 나눠서 살펴볼 수 있는데요. 여기서 말하는 법정 상속인은 민법에 따른 상속인을 말합니다.

민법에서는 피상속인의 직계비속(자녀, 손자녀 등) > 직계존속(부모, 조부모 등) > 형제자매 > 4촌 이내의 방계혈족 순으로 상속순위를 규정하고 있습니다.

법률상 배우자의 경우에는 피상속인의 직계비속 또 직계존속 상속인이 있는 경우에는 이들과 함께 공동상속인이 되고, 직계비속‧직계존속 상속인이 없는 경우에는 단독으로 상속인이 됩니다.

먼저 법정 상속인이 없는 경우부터 살펴보도록 하겠습니다.

👉 사실혼 배우자도 임차권/보증금 상속받을 수 있어요

법정 상속인이 없는 경우 해당 임차 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 사람이 임차권을 승계받게 되는데요.

여기서 말하는 가정공동생활이란 동거를 하면서 함께 생계를 같이 하는 것을 말합니다. 함께 생활하는 사실혼 배우자가 임차권을 승계할 수 있다는 뜻이죠.

원래 사실혼 배우자는 민법에서 규정한 법정 상속인은 아닌데요. 하지만 예외적으로 주택임대차보호법에서는 사실혼 배우자라고 하더라도 임차권을 승계할 수 있도록 규정하고 있습니다.

사실상의 혼인 관계에 있던 이의 죽음으로 홀로 남게 된 사실혼 배우자가 갑작스런 생활고와 주거난에 시달리는 걸 방지하기 위한 조치라고 이해하시면 좋을 것 같습니다.

이처럼 사실혼 배우자라고 하더라도 임차권을 승계했을 경우에는 임대차 계약에 따라 계약 기간 동안 계속해서 해당 임차주택에서 생활할 수 있으며 계약 종료 시 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

만약 상속인이 없는 임차인에게 사실혼 배우자조차 없다고 한다면 임차권을 포함한 임차인의 상속재산은 국가에 귀속됩니다.

👉 해당 임차주택에서 같이 생활한 법정 상속인이 최우선이에요

그렇다면 사망한 임차인에게 법에 따른 상속인이 있을 경우에는 어떻게 될까요? 법정 상속인이 사망한 임차인과 해당 임차주택에서 같이 생활했느냐 그러지 않았느냐에 따라서 적용되는 규정에 차이가 나는데요.

법정 상속인이 임차인과 동일 세대원으로서 해당 임차주택에서 함께 생활(가정공동생활)했을 경우 해당 상속인이 임차인의 권리와 의무를 승계할 수 있습니다, 이 경우에는 사망한 임차인에게 사실혼 배우자가 있다고 하더라도 사실혼 배우자는 임차권을 승계받을 수 없습니다.

법정 상속인이 사망한 임차인과 해당 임차주택에서 함께 생활하지 않았다면 사실혼 배우자의 승계권이 일정 부분 인정받게 되는데요.

이 경우에는 사실혼 배우자와 사망한 임차인의 2촌 이내 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계받게 됩니다. 계약이 만료될 경우 보증금도 법으로 정해진 상속 비율에 따라 나눠 갖게 되는 것이죠.

다만 임차권을 승계했다고 하더라도 임대차 계약과 관련 없는 별도의 채권‧채무까지 임차권 승계인에게 일괄적으로 승계되는 건 아닙니다. 다른 채권‧채무는 임차권과는 별도로 민법의 상속법 규정에 따라 승계하거나 승계를 포기할 수 있습니다.

👉 임차권 승계 포기할 수 있어요!

지금까지는 임차인이 사망할 경우 해당 임차인의 권리와 의무를 누가, 어떤 순서대로 승계(상속)받을 수 있는지에 대해서 살펴봤는데요. 다른 민법상의 상속권과 마찬가지로 임차권 역시 법으로 정해진 승계자가 승계하지 않고 포기하는 게 가능합니다.

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