👨‍⚖️ 헌재가 '계약갱신청구권'과 '전월세상한제'에 대해 합헌 결정내렸어요!

바뀌는 거 없이 계속해서 적용됩니다!

2024. 2. 28.

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👨‍⚖️ 헌법재판소가 '계약갱신청구권'과 '전월세상한제'에 대해 합헌 결정내렸어요! 계속해서 적용됩니다!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 헌법재판소가 주택임대차보호법에서 규정한 ‘계약갱신 청구권’과 ‘전월세 상한제’에 대해 합헌(헌법에 부합함) 결정을 내렸다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.

계약갱신 청구권과 전월세 상한제가 헌법에 위배되지 않는다는 헌법재판소의 판단이 나온 만큼 국회에서 해당 법 조항을 개정하거나 폐지하지 않는 한 두 규정은 앞으로도 계속해서 적용됩니다.

👉 2020년에 법 개정으로 도입·시행됐어요

헌법재판소는 2월 28일 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 청구권)과 제7조의 제2항(전월세 상한제) 등에 대한 헌법소원에 대해 재판관 전원 일치 의견으로 기각 결정을 내렸는데요. 헌법재판소 재판관 9명 모두가 해당 법 규정이 헌법에 부합한다고 판단했다는 뜻입니다.

계약갱신 청구권과 전월세 상한제는 전월세 신고제(주택 임대차 계약 신고제)와 함께 ‘임대차 3법’으로 불리는 규정인데요. 전임 정권 시절인 2020년 7월에 국회에서 주택임대차보호법을 개정하면서 새롭게 마련된 규정들입니다.

👉 세입자는 2년 더 계약 연장할 수 있고, 임대료는 5% 이내로만 인상할 수 있어요

계약갱신 청구권은 임차인에게 계약기간 중 1회에 한해 임대차 계약에 대한 갱신 권한을 주는 규정인데요.

임대인은 법에서 규정한 특별한 사유(임대인의 실거주, 임차인의 차임 미납 등)가 없는 이상 임차인의 청구대로 계약을 갱신해야만 하죠. 이로 인해 한 번 임대차 계약을 체결하면 기본 임대차 기간이 사실상 4년(첫 계약 2년 + 갱신계약 2년)이 되는 효과가 발생했고요.

전월세 상한제는 세입자의 계약갱신 청구권 사용에 따라 갱신되는 계약의 경우 임대료(보증금, 월세)를 기존 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있도록 정한 규정이고요.

계약갱신 청구권, 전월세 상한제에 대한 보다 자세한 설명과 임대인이 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있는 적법한 9가지 사유 등에 대한 내용은 아래 링크해 놓은 자리톡 매거진 글들을 통해서 확인하실 수 있습니다.

✅ 계약갱신청구는 이 9가지 사유로만 거절할 수 있어요!

👉 재산권 침해에 대한 반발이 컸었어요

계약갱신 청구권과 전월세 상한제는 법 개정과 동시에 즉각 시행된 것은 물론 시행 시점 이전에 이미 체결된 임대차 계약에 대해서도 전면적으로 적용됐는데요.

해당 규정이 마련되기 이전에 체결돼 진행 중이던 임대차 계약에도 계약갱신 청구권과 전월세 상한제를 일괄적으로 적용했다는 뜻입니다.

계약갱신 청구권과 전월세 상한제는 법 개정 단계부터 임대인들의 큰 반발을 불러왔는데요. 일부 임대인들은 이 두 가지 규정이 ‘헌법에서 보장하는 재산권 등을 침해하는 위헌 법률’이라며 2020년 10월에 헌법소원을 제기했습니다. 이번에 나온 판결이 이 헌법소원에 대한 헌법재판소의 결정이고요.

👉 이런 이유로 합헌이라고 판단했어요

헌법재판소는 계약갱신 청구권과 전월세 상한제가 헌법을 침해하지 않는다고 결정하며 그 근거에 대해 다음과 같이 설명했는데요.

“임차인 주거 안정 보장이라는 입법 목적이 정당하고 임차인의 주거 이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거 안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다”는 게 헌법재판소의 전반적인 판단입니다.

계약갱신 청구권에 대해서는 “계약갱신 요구 조항은 임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다”라며 “임대인이 거절할 수 있는 사유를 규정해 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다”고 설명했습니다.

이어 전월세 상한제에 대해서는 “차임 증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제”라며 “(인상률 제한인) 20분의 1 (5%) 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다”고 판시했습니다.

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스트레스 DSR 규제 시행됐어요! 주담대 대출 한도 4.9% 줄었어요! 내년엔 17.7%까지 감소해요!

안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 오늘(2월 26일)부터 은행권의 주택담보대출에 ‘스트레스 DSR(총부채 원리금 상환비율)’ 규제가 적용됨으로써 대출 한도가 기존보다 줄어들게 됐다는 사실에 대해서 안내해드리겠습니다.

스트레스 DSR의 개념과 적용 방식에 대해서 쉽게 설명드린 뒤 대출 한도가 구체적으로 얼마만큼 감소하는지에 대해서 말씀드리겠습니다. 혼합형, 주기형 주담대 상품의 경우 변동금리 상품보다 대출 한도 감소폭이 작다는 사실에 대해서도 함께 안내해드리겠습니다.

👉 대출 한도 4% 넘게 줄어들었어요

금융위원회의 방침에 따라 2월 26일부터 은행권의 주담대 상품에는 스트레스 DSR 규제가 적용됐는데요. 이에 따라 변동금리 주담대의 대출 한도는 종전 대비 4% 이상 줄어들게 됐습니다.

소득과 담보주택의 가격, 대출 금리 등 다른 조건들이 동일하더라도 이전보다 빌릴 수 있는 최대 금액이 4% 이상 줄어든 것이죠.

스트레스 DSR이란 쉽게 말씀드리면 실제 대출 금리보다 더 높은 가상의 대출 금리를 바탕으로 차주의 DSR을 산정하는 제도라고 이해하시면 되는데요.

👉 은행에선 DSR 40%까지만 빌릴 수 있어요

총부채 원리금 상환비율로 번역되는 DSR은 신규 주택담보대출을 포함해 차주가 빌린 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 차주의 연소득으로 나눈 값을 말합니다.

전세자금대출 등 정부가 합산 예외로 규정한 일부 대출들을 제외한 모든 대출들의 연간 원리금 상한액을 연 소득으로 나누는 방식입니다. 차주의 상환 능력을 평가하기 위해 도입된 수치이고요.

DSR이 중요한 건 금융당국의 방침에 따라 은행권에서 1억원 이상의 대출을 받을 때는 DSR이 40%를 넘지 않는 금액까지만 돈을 빌릴 수 있기 때문이고요.

금융당국에서 DSR 규제를 시행하고 있는 이유는 국민들이 소득에 비해 지나치게 많은 금액을 대출받는 것을 방지함으로써 가계부채가 급증하는 것을 예방하기 위해서인데요.

👉 ‘스트레스(가산) 금리’까지 더해서 DSR 계산해요

스트레스 DSR은 기존의 DSR 규제보다 한 걸음 더 나아간 규제입니다. 대출 신청자의 DSR을 계산할 때 실제 대출 금리보다 더 높은 금리를 적용해 연간 원리금 상환액을 계산하기 때문이죠.

대출 이후에 대출 금리가 높아질 가능성을 반영해 실제 대출 금리에 ‘스트레스(가산) 금리’까지 더하는 방식으로 DSR을 계산하는 것이죠 미래에 금리가 인상될 가능성까지 감안해 대출 한도를 축소함으로써 금리 인상기에 가계부채 문제가 심각하게 악화되는 것을 방지하겠다는 게 금융당국 관계자의 설명입니다.

👉 오는 7월과 내년 1월에는 한도 더 줄어들어요

은행에서 차주에게 실제로 적용하는 대출 금리보다 더 높은 금리를 바탕으로 연간 원리금 상환액을 산정하기 때문에 스트레스 DSR을 적용하면 차주의 DSR은 더 높아질 수밖에 없고, 당연히 차주가 빌릴 수 있는 대출 한도는 줄어들게 되는데요.

금융당국에서는 이 같은 스트레스 DSR 규제를 내년까지 단계적으로 강화해나갈 계획입니다. 각 단계별로 스트레스 금리의 적용 비율을 높여나가는 방식인데요. 2월 26일부터는 1단계 규제를 적용하고, 오는 7월 1일부터 연말까지는 2단계 규제를, 내년부터는 3단계 규제를 전면 적용할 방침입니다.

1단계에서 25%인 스트레스 금리 적용 비율은, 2단계에선 50%로, 3단계에선 100%로 높아집니다. 오는 7월 1일과 내년 1월 1일을 기점으로 해서, 시간이 지날수록 주택담보대출의 대출 한도가 더욱 줄어든다는 뜻인데요.

이에 따라 1단계에선 대출 한도가 스트레스 DSR 도입 이전보다 4%가량 줄어들고, 2단계에선 9%가량, 3단계에선 17%가량 줄어들게 됩니다.

또한 오는 6월부터는 은행권의 신용대출과 저축은행, 상호금융 등 제2금융권의 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용되는데요. 이에 따라 대출 한도는 더욱 큰 폭으로 줄어들게 됩니다.

👉 내년에는 최대 17.7%까지 한도 줄어요

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